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开发商的“暗线”

对于开发商而言，“三道红线”压顶背景下，踩雷的银行、信托等金融机构对民营房企开始选择用脚投票。

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

首先看组数据：

2021年10月份，在70个大中城市中，新房、二手房销售价格环比下跌的城市数量进一步增加，分别达到52个、64个。

这组数据说明，全国大中小城市的房地产市场已经开始凉凉。

回顾在上一轮行业发展周期，政府监管部门作为抑制房价过快上涨的责任主体，纷纷出台限房价、限地价、限网签等措施，维持房地产市场的平稳发展。

而在政府部门过度干预市场经济的行为中，也滋生了较多畸形的市场行为。

过多的调控举措导致一二手房倒挂严重，上海、杭州、深圳等城市出现万人摇等过热的投机现象。

行业发展的逻辑在于周期，而购房者的心态却是“买涨不买跌”。

而现时点，在市场急剧下行的环境中，政府的调控方向、开发商的发展逻辑、甚至是行业的调控导向已经发生了根本性的变化。

对于开发商而言，“三道红线”压顶背景下，踩雷的银行、信托等金融机构对民营房企开始选择用脚投票。

开发商的现金流绷得越来越紧，而唯规模论的发展逻辑也逐渐被摒弃，曾经的闽系黑马们大多数很难熬过一个完整的市场周期。

回归经营本质，关注项目利润，将会是开发商未来的发展逻辑。

如果说“三道红线”、限房价、限网签等一系列调控举措是开发商的“明线”。

那么在市场急剧下行，开发商通过降价实现快速回款保住现金流，政府监管部门给到的降价空间便是这条“暗线”。

市场上行周期中，“明线”只会影响开发商的发展。

而在行业寒冬中，这道“暗线”却关乎生存。

NO. 1

不完全统计，截至目前，已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台“限跌”相关政策。

而管控举措与相关政策主要通过两种方式。

第一种形式是通过公开行政处罚的方式以达到干预的目的，典型城市如昆明：

8月11日，昆明市房协组织30家头部房企及大型经纪公司召开“稳房价，稳地价，稳预期”座谈会，要求严格控制恶意降价行为，予以“严重者将被停止网签”的警告。

第二种形式是通过以正式文件的方式明令不允许低价倾销的具体政策，典型城市如岳阳：

8月9日岳阳市住建局出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确市中心商品住房销售的实际价格不得高于备案价，也不得低于备案价格的85%，备案后6个月方可申请调整备案价。

从目前已出台的相应政策的城市来看，基本都以不得低于备案价10%或15%作为控价底线。

对于政府监管部门而言，不仅要抑制房价过快上涨，更重要的在于保证房地产市场平稳过渡。

这是市场监管层面的政策动机，但是在当下急剧下行的房地产市场，很多城市已进入冰冻期，即便10%-15%的降价幅度也很难达到较好的去化效果。

这对于急于回款，保住现金流的房企而言，这道“暗线”就是生死线。

NO. 2

11月份，正荣天津的一场大甩卖，再次惊爆了整个地产圈，也让充满凉意的市场更加雪上加霜。

11月10日，天津正荣府项目以单价13000~14000元/㎡的价格开启大甩卖模式，而大多数业主购买时的单价普遍20000~21000元/㎡。

意味着前期购房业主财产一夜间缩水30%~40%。

对于维权的业主，正荣方面态度也比较强硬，坚称降不降价与业主无关。

坚决降价背后，是开发商正荣对于资金回笼的急切需求，在现金流紧绷的时刻，只能舍弃利润。

资金链紧张是显而易见的，对于大多数开发商而言，首要任务就是回款。城市公司都背负着巨大压力，干不好就要被兼并，就要被淘汰。

在降价“暗线”的政策调控下，开发商的降价措施也是五花八门。

包括送车位、工抵房、高佣分销返还业主等方式。

以南京正荣悦东府为例，该项目去化非常缓慢，为了实现快速回款， 正荣打起了65折卖方的口号。

面对老业主的抗议维权，开发商正荣方面对外的理由是工抵房，且宣传只有顶底楼，但老业主很快发现其中的猫腻，实际情况是全部未售房源直接65折出售，而且楼层随便挑选。

一怒之下的老业主在沟通无果后，把项目售楼处彻底砸烂。

现金流极度紧张的开发商在急剧下行的市场环境中，面对政府调控的“暗线”。

降价不得，现金流不保，才是最为无奈的。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

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