作者：大象编辑部
来源：房产大象（ID:FCDX2016)
还有31天，就要过年了
年底冲刺KPI，各大房企也加快了推盘节奏。
11月的深圳楼市一扫“金九银十”的低迷，大量新房项目入市，供给充裕，购买力活跃。
21个项目开盘，2个楼盘日光，新房住宅成交5643套，二手住宅成交2118套。
从开盘去化情况来看，高端项目依旧热门，能够取得不错的销售成绩，比如深铁懿府、海德园、华侨城新玺等。
12月会延续11月的火爆行情吗？
大象初步预测，12月预计有27个楼盘有开盘动作，冲冲业绩。
从产品类型看，26个楼盘推售住宅，3个项目含公寓产品。从产品定位看，8个楼盘目标瞄准改善及豪宅客群，分别是华润城润玺2期、前海润峯府、益田御龙天地、卓越柏奕府、世茂之都、领航城领誉、中泰印邸、中洲滨海华府；其余楼盘以上车户型居多。
从分布区域看，西部宝安有5个新盘，南山3个，光明2个；中部龙华有4个，福田1个；东部龙岗8个，罗湖3个。坪山、大鹏12月或无可售项目。
综上所述，12月市场供应量不小，产品类型多样。不过龙岗依旧是上车盘的主力区域，宝安次之；如果是豪宅买家，南山新盘也许可以满足需求。
亮点：位于南山科技园；对口南山外国语学校（集团）科华学校；可看大沙河生态长廊景观。不足：距1号线高新园站约1.1公里；靠近沙河西路，存在噪音干扰；容积率高，居住体验有一定影响
润玺二期主推120-270㎡住宅，共有1374套，其中120㎡共1144套，270㎡共166套，190㎡共56套。项目处于南山科技园核心区域，腾讯、大疆等一批行业巨头云集，地段优势明显。教育方面，华润城整体项目配建3所幼儿园、2所九年制南外学校。润玺二期与南山外国语学校科华学校仅相隔一条马路。南外科华学校是华润大冲配套九年一贯制公办学校，由华润代建，规划办学规模60个班，有初中36个班，小学24个班，学校隶属于南山外国语集团。商业方面，华润城自带约24万㎡的商业——万象天地，不远处还有益田假日广场等，都是深圳顶级商业中心之一。交通方面，项目位于沙河西路与大冲六路交叉口，自驾去福田、罗湖、宝安等地都十分方便。此外，项目距离地铁1号线高新园站约1.1公里，步行需要约15分钟。亮点：前海限价新盘；前湾公园地铁口物业；准海景房。近日，有网友爆料，项目推建面约110/150㎡住宅，约110㎡3房共583套，150㎡4房共160套。户型整体特色就是大，阳台特别长，以海景为主。项目使用率约80%，2024年5月精装交付，物业费9.9元/月。项目地块经过超百轮竞价，金地+电建+华润+前海控股4家房企超级联合体，以81.519亿+配建28400㎡人才房面积获得，可售楼面价约8.5万/㎡，限价10.7万/平。也就是说，按约110㎡户型算，首付最低353.1万。
前海润峯府，原名前海国润金海，由7栋构成，占地面积26851.97㎡，总建面不超过13万㎡，其中住宅117050㎡、商业7000㎡。教育方面，项目临近学校有前海国际学校、前海十单元学校、哈罗外籍人员子女学校。景观方面，虽然不是一线海景房，但周边目前无遮挡，可直视海景，可称为准一线海景房。再加上，前海湾是前海最中心的区域，这里有前海核心，价值高，项目人气想必也是相当高的。亮点：低密小高层，长圳站地铁口物业，超级大盘，纯粹居住区，配建一所84班九年一贯制学校。不足：短期内周边配套不足，大社区人口密度大，公共空间可能不足。项目首批推建面约95-130㎡3-4房，均价5.03万/㎡，1693批选1329套房。不足：体量较小，配套依赖周边；周边短期内商业配套、教育不足，依赖自驾出行；相对光明同期新盘竞争力一般。网友爆料，项目主推建面约89/111㎡住宅，共380套，均价约5.1万-5.2万/㎡，精装交付，将于12月4日（本周六）开放样板房。项目位于光明中心区双明大道北侧，西侧为中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学，南侧是华夏路，北侧隔地块在建道路-翠辉路，项目东南侧是金茂公园里，临近片区在近两年有多个新建项目，如万科光年四季、民轩揽翠台、乐府花园等。最近的地铁站是6号线楼村站，光直线距离就有1公里。自带建面约3465㎡社区商业，未来商业配套需前往光明大街-凤凰城一带，有绿地集中商业4.5万㎡（在建，距离约1km）、星河cococity6.3万㎡（在建，距离约1.4km）、龙光广场10万㎡商业（在建，距离约2.6km）、万达广场5万㎡（在建，距离约3.9km）等。推售产品：建面约66~135㎡住宅、建面约27-83㎡公寓不足：距离地铁较远，缺乏商业配套，近工业区加电站、加油站等。泰福名苑，拟推建面约66~135㎡2-5房住宅455套，以及建面约27-83㎡公寓。
从产品定位来看，主要面向刚需客，项目规划小户型占比约90%，利好刚需上车。项目位于宝安航城街道广深公路西侧、凯城一路北侧，近福永，依托机场东规划辐射，片区未来可期。距1号线后瑞站约890米，走路要13分钟左右。周边还有12号线（在建，预计2022年通车）黄田站（1.1公里）和兴围站（1公里），不过距离都有点远，轨道交通优势不突出。近兴围小学（330米）和航瑞中学（330米），未来小孩上学方便，但周边生源可能一般。商业依赖后瑞站附近的壹航城（530米），步行约8分钟，此外再无大型商业。周边多工业区、加油站、加电站等，街区面貌混搭风明显。亮点：尖岗山豪宅片区，生态资源优渥；容积率3.2，居住体验舒适；近曦城VIVITOWN；总价600多万可以上车尖岗山3房，刚需也有机会。不足：周边暂无地铁，出行依赖自驾；片区多别墅住区，人气略有不足。佳兆业凤鸣水岸，主推建面约为75㎡3房2厅1卫、95㎡3房2厅2卫、120㎡4房2厅2卫，分别有124套、186套、62套，3房户型占比达83%。目前营销中心与样板间均已开放，有去过现场的网友透露项目看样板间要验资100万。项目商品房限均价8.3万/㎡（毛坯），参考万科都会四季，加装修费用后预估约8.8万/㎡。
按照最小户型75㎡来算，最低首付三成仅需198万，适合刚需改善家庭。项目位于宝安尖岗山片区，这是深圳有名的豪宅区，以丰富的山水景观资源著称。周边暂无地铁，最近的地铁站是3公里外的5号线兴东站，出行依赖自驾。最近的商业是500米左右的曦城VIVITOWN商业街以及周边社区底商，其它大型商业则有一定距离。周边有新安中学（集团）外国语学校和曦城协同国际学校，未来孩子上学挺方便。亮点：距松岗站约300米，3条地铁交汇；教育、商业配套齐全；周边有超50个旧改，未来可期。不足：项目产品种类较多，居住人群较复杂；周边小产权、厂房集中，整体区域面貌一般，旧改升级需要时间。据网友爆料，项目将推二期产品，建面约89-126㎡住宅，有900多套，目前展示中心和样板间已开放，验资100万看样板间。今年1月，项目推出一期产品，共416套，均价约5万/㎡，开盘售罄。二期体量比一期大，能否延续一期的好成绩？北门约300米处有松岗站，步行约4分钟，地铁6号线和11号线在此交汇，还预留了12号线（在建，预计2022年通车）端口，建成通车后，周边将有3条地铁交汇。小学属于松岗实验学校（小学部）、沙溪小学及艺展小学共享学区；初中属于松岗中学（初中部）、松岗实验学校（初中部）共享学区。亮点：距长湖站约300米；近龙华区府，教育、商业配套齐全。不足：位于观澜传统中心区，周边市政配套在建设中，有待进一步完善。有网友爆料，项目二期将于12月入市，推建面约79-115㎡住宅，位于1栋、2栋、5栋，共约700套房源，精装交付。价格参考去年12月开盘的一期产品，均价约5.7万/㎡。
项目坐落在观澜传统中心区域，距区政府直线距离约1.4公里，生活配套基础较好。距4号线长湖站约550米，未来还有18号线（规划）在此换乘。
对口观澜二小和观澜二中，周边还有一所龙华第三外国语学校（九年一贯制，在建），教育配套齐全。
自带约7.98万㎡商业，碧澜路对面还有一块万科旧改用地将配建约8万㎡商业，周边2公里内还汇集了金洪观荟里、观澜汇合正广场、比邻新天地、观澜天虹四大集中商业，商业配套丰富。在推盘大户龙岗，光坂田就有4个新盘：佳兆业云望府、联发·天境雅居、信城缙华府、信义君御山居。四个新盘集中在坂雪岗科技城板块，距离不远，公共配套基本相似。亮点：距杨美站约610米；82㎡可做3房，实用性强。不足：近龙景立交，临路单位可能有噪音影响；生活配套一般；周边多工业园。项目在云里智能园5栋首层设置异地展厅和样板间，看样板间需要核查社保。总共推售建面约82㎡3房、96㎡3房以及114㎡4房三个户型，销售透露大概均价要6万/㎡。项目距离地铁5号线杨美站约600米左右，步行大约需要9分钟。自带部分商业，不过体量不大，目前周边多是产业园和农民房，生活商业配套比较缺乏，生活不是很便利。大型商业要去到约4.6公里的星河world，不是很便利。项目没有配建幼儿园。2公里范围内有深实验坂田校区、杨美实验学校和宏扬学校（民办九年一贯制）。有网友爆料，佳兆业云望府已开放展厅，预计12月开盘，首推住宅345套，面积95-120㎡，均价可参考荷棠里（均价5.9万/㎡），大概6万/㎡。项目距离地铁10号线雪象站约952米，步行大约需要13分钟。小区自带2.6万Shopping Mall，基本满足购物需求。临近佳兆业城市广场（建面约15万㎡MALL）、天安云谷商业（建面约20万㎡BLOCK大型商业）、天虹广场（建面约15万㎡MALL）。项目规划有幼儿园及小学，周边还有雪象小学、深圳大学附属坂田学校。不足：项目产品种类较多，居住人群较复杂；周边小产权、厂房集中，整体区域面貌一般，旧改升级需要时间。有网友爆料，项目拟推建面约89-112㎡3-4房，使用率约80%，均价约6.2万/㎡。目前展示中心和样板间均已开放。项目位于华为坂田园区以东约500米，南边是著名的大社区---万科城。距离10号线华为站约700米，周边还规划有25、27号线。紧邻龙岗区外国语学校（集团）万科城学校和雪象学校，2公里左右还有深大附属坂田学校距离。自带约3000㎡社区商业，10号线一站到岗头地铁站可以去到大型商业天安云谷商业、佳兆业城市广场商业。另外，此外片区有百佳华、坂田天虹等品牌商业。不足：距地铁站较远；配套一般；周边旧改需要时间兑现。项目首批推1、5栋共4座塔楼，总数约380套，其中87-89㎡南向户型约190套，88㎡南北通透户型约130套，89㎡横厅户型约20套，112㎡户型约50套。项目距地铁站较远，不具备轨道交通优势。其中距5号线坂田站约1.4公里，步行约23分钟；距10号线(预计8月通车)坂田北站约1.6公里，步行约27分钟；距10号线贝尔路站约1.7公里，步行约28分钟。
自带幼儿园，周边有扬美实验学校（九年一贯制学校），深圳实验学校坂田校区、杨美实验学校、坂田实验学校等。
自带2580㎡商业，体量较小，依赖外部商业；周边有和成嘉业2万㎡商业(581米)、万科城商业风情街(1.4公里)、百佳华领汇广场(2.3公里)、坂田天虹商场(2.7公里)等。
有意思的是，4个新盘的吹风价格都在6万/㎡左右，以此为基准，按首付最低三成算，上车门槛最多相差24万。
对想要上车的刚需而言，如果地段和品质区别不大，价格就成了决定性因素。
