城市更新项目的税筹遇到了瓶颈

西政资本

2021-09-13 14:07
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《通知》发布后，小产权房的交易已无法实现确权和取得拆赔收益的效果，因此更新项目想通过小产权房的转让实现税筹目的已失去操作空间。

作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

笔者按：

2021年8月12日，深圳市住建局和规自局发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号，以下简称《通知》）。《通知》明确了住宅类历史遗留违法建筑物业权利人的核实要求，同时要求严厉打击住宅类历史遗留违法建筑的交易行为。

长期以来，深圳城市更新项目的前期公司、平台公司大多数情况下都会提前安排自然人收购项目范围内的无证物业（尤其是住宅类历史遗留违法建筑），在后期转让项目时再通过无证物业的拆赔方式取得开发商支付的交易对价并适用拆赔所得的税收优惠政策。无独有偶，很多开发商在项目前期也经常会通过非关联的自然人先行收购无证物业，后期再通过拆赔的方式做大项目公司成本。《通知》发布后，小产权房的交易已无法实现确权和取得拆赔收益的效果，因此更新项目想通过小产权房的转让实现税筹目的已失去操作空间。

除上述问题以外，自2021年以来，全国各地陆续开展了税收优惠地的业务整顿，比如一些省份对于在税收优惠地设立的个人独资企业和合伙企业，如属于增值税一般纳税人以及当年或上一年度收入超过500万元的，则对其投资人或个人合伙人要求不得采用核定征收方式征收经营所得个人所得税。在城市更新项目的收并购中，开发商经常需要通过向项目公司增资或提供股东借款后，继续由项目公司向转让方指定对象支付前期费用的形式解决转让对价的支付以及项目公司的有票成本问题。税收优惠地政策收紧后，高昂的前期费用很难再通过项目转让方直接在税收优惠地设立载体的形式完成收款并降低综合税费，因此城市更新项目的收并购亦不再有充足的税筹空间。

一、城市更新项目很难再通过小产权房做税筹安排

城市更新项目通过小产权房或无证物业的转让实现税筹目的的情形非常常见，从以往的操作来看，主要是如下两种：第一种是前期公司或平台公司先安排自然人收购小产权房，在转让更新项目及/或项目公司股权给开发商时，由开发商通过项目公司向该自然人支付拆迁安置补偿费用，并由该自然人享受免税政策，开发商及项目公司支付的拆赔款（实际为转让款）也能顺利进入项目公司的成本；第二种是开发商自行孵化城市更新项目的时候，提前安排与自身非关联的自然人收购小产权房，后续再由项目公司向自然人支付高额拆赔费用的形式实现做大成本的目的。

本次的《通知》发布以后，城市更新项目的前期公司、平台公司或者开发商想通过上述方式实现税筹目的已不太现实。具体来看，《通知》不仅明确规定了“社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明，公证机构、律师事务所亦不得为住宅类历史遗留违法建筑交易行为提供公证或者见证服务”，另外还特别规定了“城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案”。简单来说，前期公司、平台公司或者开发商提前收购小产权房不仅无法实现确权，就小产权房的拆赔签订的搬迁补偿协议也无法在更新局备案，也即通过小产权房做税筹的方式将失去操作空间。

值得一提的是，深圳市早在2021年3月22日发布的《深圳经济特区城市更新条例》第三十条中就已明确规定“区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。”因《更新条例》对历史违建物业的确权规定未涵盖所有处于不同阶段的更新项目，因此本次《通知》实际上是《更新条例》的政策补丁。当然，就政策初衷而言，本次《通知》更多的是为了打击回迁房指标的炒卖，并呼应“房住不炒”的相关政策监管要求，最终也是为了全方位全阶段地对小产权房、回迁房、安置房的违法交易进行合围打击。

需注意的是，就更新项目的实际拆赔处理而言，在小产权房已发生实际权利转移的情况下，拆赔协议必须由开发商/项目公司与证载权利人签订才能在更新局办理备案，另外补偿款一般也只能由开发商/项目公司直接向证载权利人支付（也即不能以代付形式直接付至实际权利人），由此才能解决项目公司层面的拆迁成本认定问题。鉴于上述原因，在更新操作层面一般都是支付一定代价找证载权利人签订拆赔协议并以其名义到银行开户，开发商/项目公司支付拆赔款至证载权利人账户后再马上转出给实际权利人，不过操作方面还需要找熟悉的银行充分配合。

二、城市更新项目收并购的税筹瓶颈

城市更新项目的收并购中，交易模式和有票成本一直是个绕不过的话题。城市更新项目的收购基本都是以股权收购的方式进行，比如前期公司或平台公司与被拆迁人签订拆赔协议或取得村企合作项目的合作方资格后，开发商直接收购前期公司或平台公司的股权，以此取得以后的开发权。从实务来看，开发商一般都是用股加债的思路解决交易价款支付和有票成本的问题。具体来说，主要是如下两个操作细节：

1. 交易双方将交易总价款拆分为小金额的股权转让款和大金额的前期委托费用，这个前期委托费用包括了拆迁安置补偿、拆迁服务、立项和专规报批、政府和村委工作协调等全部费用，前期委托费用原则上按包干处理，按阶段性工作成果分批支付。

2. 开发商以低价或平价受让前期公司或平台公司（以下统称为“项目公司”）的股权后，以股东借款等形式将资金注入到项目公司，项目公司按转让方的指示将前期委托费用（如拆迁安置补偿款、拆迁服务费、立项和专规报批费用、各类台底费等）支付给相应的交易对手，并取得相应的发票、收据等形成有票成本（同时也是完成交易价款的支付）。

在上述操作中，因项目公司的转让方收取股权转让款之外的交易对价时，一般都需要向项目公司提供相应的发票（被拆迁人的话只需提供收据），而转让方收取前期的拆迁服务费用以及各种关系协调费用后开具发票时又涉及到很高的税费缴纳问题，因此实务里面转让方基本都会考虑在税收优惠地设立个人独资企业或合伙企业后完成收款并向项目公司开具发票，也即通过税收优惠地的政策优惠降低综合税负。

需注意的是，因今年以来税收优惠地的一般纳税人（指个人设立的个人独资企业或合伙企业）不得再适用个人所得税的核定征收政策，因此项目公司的转让方想通过上述方式解决几千万或几亿的前期费用的收取和开票问题已基本不可能。当然，就转让方的节税诉求以及项目公司对有票成本的要求来说，一方面我们倾向于建议开发商收购项目公司股权后，通过股东借款给项目公司，项目公司再支付费用获取发票；另一方面我们也建议开发商引导转让方将前期费用分解到不同的主体，并让不同的主体分担相应的前期工作后收取费用并向项目公司开具发票（小规模纳税人仍可享受核定征收的优惠政策），由此解决利益平衡问题并确保项目的顺利推进。

三、城市更新项目前期费用的税筹瓶颈

除了城市更新项目的收并购以外，更新项目的前期工作涉及到的很多支出也非常依赖税收优惠地载体的税筹处理。举几个简单的例子，一是开发商收购项目时，经常遇到向个人支付高额居间费的问题；二是开发商操作城市更新项目的时候，经常需要向一些公司或个人支付前期费用、关系协调费用、咨询费用，或者是一些台底费用、隐性费用需要以走票的方式先取得现金；三是开发商自身在成本、费用方面做一些税筹时，经常需要在税收优惠地设立非关联的载体后向自身开具发票（当然合规及商业合理性是前提）。

税收优惠地的个人所得税核定征收政策收紧后，开发商对外支付大额费用（比如超过500万）的收款方无法再通过设立税收优惠地载体的方式，在收款、开票、分红、税收返还之后享受低税率的优惠，而个人独资企业、合伙企业的大额收款按一般纳税人查账征收后的综合税负则达到了38%左右（暂不考虑成本扣减影响），相比个人设立有限公司后收款、完税并分红到个人共40%的税费并未实际节税多少。因此，除非是具体工作事项可分拆至小规模纳税人类型的税收优惠载体，不然还是很难解决税筹的难题。当然，就税筹所涉交易各方的诉求而言，税筹的前提必须是合法合规，如果是涉及到隐瞒收入、虚列成本、转移利润或者利用“税收洼地”、“阴阳合同”和关联交易等逃避税，则肯定将面临非常大的风险。

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原标题：城市更新项目的税筹遇到了瓶颈

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