北京法拍房税费有哪些？法拍房能贷款吗？竞拍法拍房需要什么资质？

北京法拍房资讯

2021-08-08 10:00
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筛选了购房者关注最多的几个问题公开解答，希望能够让大家对法拍房，有更深一步的了解！

作者：鲸拍房

来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）

对于不了解法拍房的人来说，冒然投资法拍房是有风险的，很多购房者咨询鲸拍房关于购买法拍房的一些经验，据此，鲸拍房筛选了购房者关注最多的几个问题公开解答，希望能够让大家对法拍房，有更深一步的了解！

竞拍法拍房需要什么资质？

一般情况下，竞拍北京市法拍房，需要满足北京市购房资质：京籍户口，个人可购买一套，家庭可购买两套；非京籍户口需连续缴纳60个月社保或者个税，可购买一套。不过，在北京法拍房交易市场，一些由外地法院查封的法拍房，并未纳入北京市限购政策范围，可自由购。法拍房“自由购”政策规定：凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买。

法拍房交易安全吗？

通俗一些来说，法拍房就是由于某些法定情况（比如欠款不还，违法所得等），被法院依法“没收”，然后公开拍卖的房产。这些被查封的房产，原业主是不能自行交易的，只能通过法院拍卖的形式进行处置。法拍房的成交裁定文件均由法院出具，其交易是受到宪法保护的。

但是法拍房在实际的交易过程中，容易出现过户交房时间过长，房产物业交付存在纠纷、房屋实况远低于预期等多种问题与风险，所以建议购房者通过专业的辅拍机构参与竞拍，一方面保障资金安全，同时也可以保证整个交易时间可控。

法拍房便宜吗？

大多数法拍房的价格都低于市场价10%到30%不等，如果在拍卖过程中房产流拍，那么折扣将会更大。国内司法诉讼的周期较为漫长，距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年时间，因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前的市场价。如果第一次拍卖流拍，法院将启动第二次拍卖，第二次的价格一般是第一次拍卖的80%~90%。

法拍房能贷款吗？

自2017年年底开始，法拍房即与新房、二手房一样可通过按揭贷款购买，并且首付比例与其他房产相同。需要注意的是，法拍房可以商业贷款，但是不能够公积金贷款。拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。一般情况下，在竞拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房贷款的及时性非常重要，购房者需要提前做好相关资质审核。

竞拍不成功保证金怎么办？

在竞拍前，通常会要求参拍人缴纳10%-20%左右的保证金。竞拍成功前，保证金是冻结状态，待竞拍成后会有案款收据。保证金、尾款都是交至法院；如若竞拍失败，保证金将会如数退回到原账号；如果竞拍成功，但中途悔拍，之前所缴纳的保证金将不予退回。

刚刚也提到了拍卖过程中房产流拍，那么折扣将会更大，法拍房的拍卖流程一般分为一拍、二拍和变卖三个环节，但是很多朋友却不清楚它们分别是什么意思，都有什么区别呢？别急，接下来鲸拍房带您一起了解！

什么是一拍、二拍？

一拍和二拍，即为司法拍卖，是人民法院在案件强制执行程序中，依法查封、扣押被执行人的财产，并对外委托评估被执行人的财产价值，公开处理其财产，以偿清申请执行人债权的行为。

司法拍卖的竞价周期一般都是以24小时为一个竞价周期，延时5分钟。如果在竞价程序结束前5分钟没人出价，则最后出价者竞拍成功，如有人在这期间出价，竞价时间将会延长5分钟，竞买人的出价时间以司法拍卖服务系统的时间为准。

一般情况下，首次拍卖，通常是评估价的7折，也有其他定价方式，所以不是一拍的价格就是7折，也有可能是5折、8折，甚至是市场价。

法拍房一拍流拍后，会进行第二次拍卖，通常二拍的价格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的优势是起拍价较低，举例：一拍价格7折，二拍的价格7折X80%=5.6折，这里可以看的出来，二拍的房子更便宜。但降幅不超过一拍起拍价的20%。

二拍时由于再次降价，竞买人可能会以低于一拍起拍价的价格拍到房子，但也有二拍的价格远超一拍起拍价的情况，因为再次降价会吸引到更多的人，竞争变大，价格就可能被抬高，所以一拍时价格合适了该出手就出手。

什么是变卖？

司法变卖是人民法院依法处置被执行财产的一种变现方式，一般情况下法院处置标的物，在第二次拍卖流拍后法院会在同一拍卖平台对标的物进行变卖处置。变卖的价格一般低于二拍的起拍价，最低不低于评估价五折，一般为五到六折，具体看法院的设置。

司法变卖期长达60天，变卖期内随时可以出价，首次出价后，变卖期会进入24小时竞价周期，竞价规则、延时周期与司法拍卖是一样的，进入竞价周期后，24小时内无人继续出价，视为竞拍成功。

北京法拍房税费有哪些？

除了法拍房的拍卖价格，很多朋友也非常关注税费问题，为了大家能更清晰直观的了解法拍房税费，这里鲸拍房整理了出了一张法拍房交易税费表供大家学习。

通常个人购买，首套房90㎡（含）以下按成交价的1%，90㎡以上按成交价的1.5% ，二套房按成交价的3%，非住宅按成交价的3%。公司购买按成交价的3%。

但是，房屋性质是经济适用房还需缴纳其他的费用。经济适用房拍卖成交以后，有交土地出让金3%，10%，差额35%还有差额70%的等等，具体得看房屋的详细情况。

法拍房税费很复杂，除了交易税费之外，还要承担欠缴的水电费、物业费等各种附加费用。这些费用少则几千，多则上十多万，而拍卖公告并不会全部标明，需要买房人自己调查。

所以买房前一定要税+费的测算，因为只有做好了预算，在竞价时才能更有优势，也不会因为费用太高而增加购房成本。

法拍房的隐藏费用，具体是不是需要交，要交多少，就得靠详细的房屋尽调了。一份完整尽调报告，应该包含房屋使用情况、欠费情况、交易税费、补充款项等所有事项。如果你认为调查过于复杂，又想放心买你所属的房源，那最好找个专业的助拍机构（如鲸拍房），为你提供的完整尽调报告。