来源：武汉杜亮律师

后疫情时代不良资产商未来业务操作方式

截止至2020年4月21日，国内的疫情基本处于控制状态，国外的疫情仍然非常严重，这种状况下，为中国的发展创造了非常宝贵的战略发展期。

按照同学李高管的意见，中国已经开始走出泥潭，欧美以及其他国家尚没有看到走出泥潭的日子。

但，正如之前预想一样，近三个月的经济休克停滞，导致次生灾害在逐渐显现，传统的人群聚集性经济基本都遭受了毁灭性打击。其一是三个月的停止生产经营，没有任何收入，但要支付人员工资、房租、原材料费用等；其二也是最关键的，消费信心因潜在的疫情担心，彻底丧失，没有消费信心支撑的行业，必定是毁灭性的。例如传统的娱乐行业，电影院、卡拉OK网吧等等，聚众消费行业，商场、大型超市、餐厅、咖啡厅、茶室等等。

这些行业，基本是支撑商业地产价值的主要力量，但如果这些行业也都纷纷倒闭，清算，可想而知，我们的商业地产已经到了什么样的地步。

在中央反复强调“房住不炒”的政治定调，以及多次纠正地方政府试图对房地产放水行为后，我们已经可以得出一个基本判断，传统的以房地产价值作为支撑的不良资产投资逻辑已经在悄然转变。

那么如何应对这种转变，我认为是未来不良资产投资商应当考虑的问题。本文试图对这一问题进行解释，说明。

一、从长期看高度依赖于房地产价值为支撑的不良资产投资逻辑将转变，但从短期来看，房地产作为不良资产底层支撑，具有现实性与合理性。

短期内看，基本房地产价值为不良资产投资支撑的投资逻辑，不会迅速改变，其主要原因在于。

1、房地产作为较为标准、可视化的金融资产，其资产价值在短期内较为稳定，可以抗击一定金融风险。

中央对于房地产的指导方针，是将其投资属性调整为使用属性，同时确保其交易价格在一定时期内稳定，即不猛涨也不暴跌，在一定区间内进行箱体震荡，这才是符合国家对房地产监管的要求与目标。

因此在房地产价值，特别是住宅价值较为稳定的情况，，银行金融业以及其他行业，在进行风险控制情况下，还是会将房地产作为首选抵御金融风险产品。

2、以房地产为基础的衍生金融业已经较为完善成熟，在没有其他资产进行替代的情况下，房地产金融产业链条难以替代。

房地产行业从其具备金融属性后，其为之服务的衍生行业已经非常完善齐备，例如二手交易平台中介、评估机构、拍卖机构等等，这些机构的完善，支撑起整个以房地产为核心资产的金融行业， 包括不良资产行业，可以说没有这些衍生行业的支持，房地产行业特别是二手房地产行业难以有现在的繁荣，房地产金融行业也难以有现在的发展体量。

二、大力扶持资本行业特别是证券行业，替代房地产金融行业，是国家长期战略，因此未来不良资产的底层资产将是大量的不良证券。

将房地产的投资属性予以限制，而仅仅突出强调其居住属性，但作为投资产品退出后的投资空间，将由什么资产取代？

从国家战略来看，国家一直在大力发展资本市场，特别是证券市场，通过证券市场的大力发展，解决中小企业融资问题，同时解决替代房地产作为投资产品，让社会资金服务于实体行业。

这一战略，实际上早在数年前都已经开始，但由于各种原因，其转变的难度相当大。

资本市场的立法进行完善规范，将其投机性向投资性转变。同时，通过注册制降低进入资本市场门槛，让资本市场为实体行业，特别是高新技术实体行业服务。进一步限制房地产投资属性的反弹，特别是地方政府在土地财政的依赖性。当然疫情后，已经有多地政府在不断试探中央的红线，结果都被中央迅速过果断予以制止，2020年4月20日中央针对深圳地区部分银行给予企业的经营贷款流向房地产市场的事情，要求予以严查。

这些都表明，中央对于“房住不炒”的决心，是毫不动摇。

在对房地产限制毫不松动的情况下，资本市场特别是证券市场上的各种利好，层出不穷。

2020年3月1日，修改后的《证券法》实施，标志着中国证券市场开始进入注册制时代，2020年4月1日根据《中美贸易协定》约定，中国进一步放开金融领域限制等等。

同时，进入中国资本市场的企业，都是符合一系列监管要求的中国优秀企业，其相对于传统银行获得贷款资金的企业相比，无论是规模还是品质，都有较大提升。

因此，我们认为基于这些企业所产生的不良资产，整体品质，应当远超过传统银行贷款企业品质。

同时，越来越开放，规模越来越大的中国证券市场，其流动性明显远超于银行贷款市场。

因此，我们可以预见，在不久的将来，唯一可能取代房地产行业的投资属性的就是越来越强大越来越规范的中国证券市场。

中国证券市场中所产生不良资产底层资产，主要表现为不良债券、存在较大退市风险的股票。

研究、掌握如何对不良债券、存在退市风险股票进行尽调、估值与处置，应当是未来不良资产行业在技术层面应当着重关注的事情。

三、立足当下做精、做透传统的不良资产底层资产为房地产行业中的细分领域，着眼准备即将到来的不良资产底层资产为不良证券的领域。

当下，做住宅房抵贷的从业机构非常多，但是缺乏足够专业化，同时由于竞争者较多，导致市场利润收益较低。

相比而言，经营其他类型房产不良资产的从业机构较少，由于专业性较强，竞争对手较少，未来获得的市场利润收益较高。

因此，在资金、周期、人力和技术允许的情况下，应当兼做住宅房抵贷业务和其他类型房产业务，同时将其他类型房产业务做精做透，力求建立行业标杆效应。

传统房地产业务，应当为不良资产业务创造稳定的现金流和一定收益，同时应当将更多的资源与精力着眼于未来可期的不良证券市场。

不良证券市场，是一个尚未开发的金矿，对于众多不良资产行业从业者而言，该行业具有天生的行业门槛。

1、缺乏中国证券市场专业知识

2、缺乏对不良证券的尽调、估值和处置能力

3、缺乏参与不良证券投资的资金能力

4、缺乏不良证券运营的资源

这四个门槛的限制，意味着众多不良资产投资者，即使想进入这个细分领域，但也无法生存。

当然，未来的发展是否如笔者所预测，不得而知，但已有迹象表明，传统的房抵贷不良业务，基本已经属于红海状态，盈利性和未来可发展性正在逐渐降低。同时证券市场所爆出了大量不良资产，却鲜有专业不良资产商介入。

笔者相信，这种市场供求关系的不均衡，不会持续太久，就看谁能把握住商机。

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原标题：后疫情时代不良资产商未来业务操作方式

不良资产房地产