-
连接人,信息和资产
融创无法回避一个问题：上半年到底拿了多少地？
作者：神镇的猫总
来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）
融创无法回避一个问题：上半年到底拿了多少地？
从中期报告主动披露来看，上半年融创新增权益土地储备建筑面积1709万平方米，权益货值为2135亿元。
整个2020年，融创新增土地储备是5877万平方米。从数据来看，融创上半年拿地尚不及去年的一半，投资力度风险仍在可控范围内。
截至6月末的连续12个月里，融创累计权益拿地销售比为28.5%；上半年的权益拿地销售比为37.9%，符合40%的监管政策要求。
从绝对值来看，融创上半年拿地金额确实高了一点，拿地的平均地价也有所上升。
但从中报的陈述来看，融创有拿地的底气，对潜在的市场风险，也做好了充分准备。
首先是快速销售。
上半年，融创实现合同销售金额3207.6亿元，同比增长64%；实现销售面积2194.5万平方米，同比增长56.4%。
销售的快速增长，实质上让融创有一定的“补仓”压力。
截至上半年末，融创的权益土地储备建筑面积为1.64亿平方米，仅略微高出去年末的数字。
销售快速增长，但融创的运营成本增速较低，销售成本增速远低于销售增速，行政开支维持去年水平，利息开支降低21亿元，并最终实现财务成本的正向收入。
中期业绩会上，融创董事会主席孙宏斌强调，未来三年第一目标是降低融资成本，利率要从8%降到5%，要把信用评级做到投资级，“不仅仅要降低负债率，还要降低负债规模。”
其次，是严控下半年拿地。
任何一家企业，不可能无视政策监管，融创为自己定下了清晰管控目标：下半年权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。
融创2021年销售目标为6400亿元，也就是说，融创下半年拿地权益总价应该要控制在700亿以内，不排除拿地的节奏进一步放缓。
孙宏斌强调，这个比较保守的目标和市场判断有关。
下半年市场压力比较大，一方面是企业压力大了后就会降价，另一方面是调控政策坚决，使得房价没有上涨预期，购买力受到影响。
第三个策略，是升级企业战略目标。
从2017年开始降杠杆，融创从“红档”企业降至“黄档”，截至上半年末，已非常接近“绿档”，净负债率86.6%，现金短债比1.11，剔除预收款项后的资产负债率为76%。
融创降负债最大的“功臣”有两个，一个是销售额增长，从3000亿元规模翻倍至6000亿规模；另外一个就是项目合作的增加。
5月底的股东大会上，孙宏斌就解释：“虽然这几个月拿地数额看上去比较多，但很多项目都有合作伙伴，实际上融创需要投入的资金并不多。”
在房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，跻身行业头部。在规模快速增长的同时，不可避免地出现了阶段性负债偏高。
此次中报里，融创提出了”四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。融创坦言这一准则是团队基本做事原则，是以利润、客户满意度、安全稳健为核心，提升综合竞争力。
在孙宏斌看来，所谓企业安全有三个维度：符合国家政策导向；别人认为你安全；自己觉得真的安全。
老孙的思路解释向来清奇：别人认为你安全是从三条红线指标和利息成本来看，所以要达成指标和提高信用评级，这是一个非常高的目标；但别人认为你安全也不一定是安全的，三条绿线的公司也不一定没有风险，所以我们下一步要更安全、更从容、更长期、更有价值。
在此背景之下，号称“并购之王”的孙宏斌，首次透露出对并购的意兴阑珊。
“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”
2023年7月22日-23日，诚邀您拨冗莅临。
拿包+尽调+处置+法拍+精华案例全解析！
做好不良资产，学这一门课就够了！
2位深耕该领域的大咖老师领衔主讲，用特殊机会投资视角拆解困境上市公司重组重整中的巨大机遇。
系统提升资产投资、经营、处置实操技能
全面掌握最新结构化融资技能！
还没有评论，赶快来抢沙发吧~
