拍地，进入“拼手气”时代

投拓江湖

2021-08-18 09:55
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最近，暂停或延迟第二批次集中土拍的消息在越来越的城市出现，先是深圳、青岛等城市暂停，然后是杭州、长沙、天津等城市的土拍大幅度延期举行。

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

最近，暂停或延迟第二批次集中土拍的消息在越来越的城市出现，先是深圳、青岛等城市暂停，然后是杭州、长沙、天津等城市的土拍大幅度延期举行。在上周的最后一个工作日，上海的第二批集中土拍挂网，也推迟到了9月进行。

上海这份公告，透露的核心信息就两个字“稳妥”，言下之意不用说，大家也都明白了。

其实，最有代表性的，还是天津第二批次集中供地土拍公告的调整。天津在调整后的土地出让补充公告里面，确定了新的土拍规则：大幅度下调了全部61宗土地的限价，其中最高溢价不得超过15%，综合来看，有超过50宗土地的价格下降幅度超过20%。还有一条最重要的规则改变：在土拍到达最高限价以后，采取摇号的方式，最终决定土地的最终竞得者。

无独有偶，最近中止或者暂停土拍的城市，都在陆续传出降低土拍的溢价率，转而需要靠抽签，或者竞品质来决定土地的最终归属。竞品质的做法，其实还有很多不完善的地方，还有不少摸索完善的地方。抽签相对比较简单，容易使用，可以预见，未来抽签的方式将会用得比较多。这其实与此前高层定调的调控和自然资源部内部流出的文件精神是一致的，即：

全面审查房企的土地资金来源，土地拍卖溢价不得超过15%，达到最高溢价以后靠抽签来决定土地最终归属。

各个地方土拍规则的改变，在间接上宣告了此前执行了三十多年的，“价高者得”的土拍制度，在某种程度上被淘汰了。房企的土拍，进入了“拼手气”的时代，也就是完全靠运气抽签决定能不能拿到地。

实际上，在我们房地产发展史上，土拍规则是多次重大演进的，今天这篇文章，就为大家梳理一下房地产二十年以来的土拍规则进化演变史。

国内房地产的发展，发端于开始于上个世纪80年代的房改，大城市的住房制度改革，推动了相关的综合制度的配套改革，而土地出让方式的改革，就是其中一个重要的环节。

在改革开放以前，实行的是土地“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”的制度。在这个思想影响下，土地公有制一度成为了不能碰的红线问题，很多城市土地长期闲置得不到有效利用，城市建设也不能因为土地的增值受益，城市面貌无法不断更新。

如何突破土地所有权和使用权的界限，让土地为城市发展带来红利，成了问题的关键。而作为先期国内学习的对象，新加坡和香港的房地产发展经验，成为了可资借鉴的对象。以香港为例，香港因为之前是英国殖民地，土地是从中国租借的，只有99年的租赁权，香港的土地并没有所有权，而是在这个基础上发展出土地使用权买卖的模式。在借鉴这两地相关经验基础上，我们国内也逐步摸索出一套土地归国有，出地使用权可进行有偿出让的模式，并建立了相关的出让制度，配套法律，以及政府机构。

最早迈出改革步伐的，是深圳市，在1987年深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让。并且在同年的9月9日，通过协议方式成功出让了一宗土地使用权；在同年的9月26日，通过招标方式成功出让了一宗土地使用权；同年的12月1日，通过公开拍卖方式成功出让了一宗土地使用权。深圳的先行先试，给各地提供了经验，随后上海、广州、珠海、厦门等城市也纷纷开展了试点。

土地拍卖，价高者得的竞价规则，就是在这个时候建立并广泛使用。

在1988年12月，《土地管理法》进行了修改，明确规定，进行国有土地有偿使用制度。在随后的1990年，国务院制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让，抵押，出租，以及划拨土地的规范，做出了详细的规定。这两个法规和规章的出台，为房地产土地出让奠定了基本的法律制度。

有了顶层的制度设计，在制度上有了保证，各地的土地使用权出让数量保持稳步增长。现在很多的大型头部房企，都是在那个时间诞生的。但是到了1998年，全国的房地产市场出现了第一次过热的情况，由之前的鼓励房地产发展的政策，转变为调控房地产给房地产降温。这背后，也不乏很多土地出让的乱象，很多地方在土地出让规则上模糊不清。地方滥用协议出让，作为土地出让的主要方式，缺乏有效的监督和竞争，滋生了一些列问题。

在这个背景下，原国土资源部在2002年出台了11号文件，对土地出让的形式和流程，进行了详细的规定，其中最重要的一条，是规定经营性土地的出让，必须经过公开的招标挂牌拍卖等形式。到了2002年7月，这个制度在全国范围内推行落地，各个省也在这个文件的基础上，根据本省的情况，制定了当地的土地出让流程细则，土地使用权的出让，逐步规范化、市场化。不少城市的史上第一宗公开拍卖的土地，就是从此时开始的，之前都是协议出让为主。

一些一二线城市，以及省会城市较早地执行了这个政策，但是下沉到一些地级市县城，这个政策最终落地的时间就要晚很多了，有的地方甚至到了2010年，才逐渐废止了经营性土地的协议出让方式，改为“逢地必挂牌，逢住宅必拍”的规则。

2006年，全国的房地产市场再度火爆，新一轮的调控由此展开。在当年，国务院九部委联合发布了房地产史上最为浓墨重彩六条政策，行业内简称“国六条”，这个政策里面有一个非常出名的“7090政策”，深刻影响了此后房地产十年的产品逻辑。7090政策，即新建的住宅，90平米以下产品，不得超过低于项目总建筑面积占比的70%。这个政策，从集约用地的出发点，加大中小户型的供应。

这个政策，一直执行到2015年才结束，在这十年期间，全国各大城市的房企开发的产品，都是以中小户型为主。为了在小面积里面尽量满足客户对大房子的想象，不少房企在小户型，高赠送上做足了功夫，各大设计院的设计师为了“偷面积”，呕心沥血，绞尽脑汁。不少建筑面积只有80平米的3房，甚至70平米的3房，这类“神户型”就是在那个时期产生的。在7090政策执行的中后期，各个城市在建筑设计规范上完善了相关规范，让偷面积在技术上成为了过去式。

到了2016年，全国的房地产重归火热，各地的土拍场上不断有刷新历史的新地王出现，其中以融信以110亿元的高价，在上海静安中兴社区竞得的一幅住宅地块，最为轰动当时的地产圈，创下史上最贵地王记录。也就是从这个时间段开始，各大城市开始了新的土拍规则，“熔断+抽签”“熔断+竞自持”“熔断+竞现房销售比例”，这些现在常用的玩法，都是在那个时候逐渐登上历史舞台的。

但是这个新规，并未能阻挡一些房企的拿地热情，土拍规则又有了一次新的升级。最先吃螃蟹的是杭州，在2019年2月18日，杭州挂出了九宗土地，明确了最高土地单价，同时规定了开发商品房的均价和最高单价，在达到最高土地限价后，还采用“封顶+竞自持比例”的方式继续竞拍。