投资商铺，还有没有搞头？

房产大象

2020-09-01 10:29
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这里老王告诉大家，过去很多商铺无序、自发发展的，但现在国家要鼓励、引导商铺的发展了，机会来了。

作者：老王

来源：房产大象

老王说房162期：投资商铺，还有没有搞头？

众所周知，“房住不炒”，住宅政策层层加码，越来越严，买住宅没指标了，投商铺可能是个香悖悖。那商铺能不能去投资呢？会不会是个坑

好多卖商铺的开发商都在偷换概念，说什么“一铺养三代”，这是基于商铺长期产权的前提下来说的，买个商铺可以传给你的儿子、孙子。而现在买的商铺，产权只有四五十年而已，才半代人就到期了。即便补交地价可以延期，成本也是很高昂的。这里问题来了，因此不能去投资商铺。果真如此吗？

这里老王告诉大家，过去很多商铺无序、自发发展的，但现在国家要鼓励、引导商铺的发展了，机会来了

商务部等13个部门，最近发布了《关于推动品牌连锁便利店加快发展的指导意见》：到2022年，全国品牌化连锁化便利店总量达要到30万家，全国中等以上城市每百万人口不少于200家门店。

每100万人要不少于200家左右的便利店，也就是说1家便利店要服务差不多5000人。那目前在国内，只有深圳、广州、东莞、长沙和太原这5个城市达到了这个水平，而其他的城市都达不到，基本上是两三万人拥有1家。这就可能是个机会。

其实每5000人拥有1家便利店，算是很低的标准了。在国外一些发达国家或地区，一般是两三千人拥有1家。这里面的商机，你get到了吗现在很多适合做百货、购物中心的大商场都是产权自持、统一运营，对外出售的很少，核心区的商铺真是物以稀为贵好的商铺与不好的商铺，租金差，少则三四倍，多则几十、上百倍，有天壤之别。

我们认为，衡量一个商铺是否有投资价值，重点看三个方面

第一，商铺的人流量，也就是说客流量特别旺的地方，哪怕售价高一点，也是可以投资的，比如大的商圈、车站、机场等。

第二，商铺的回报率，也就是说租金回报高的铺子，可以投资。

第三，业态的通用性，也就是说，在商铺的全生命周期里面，肯定有经营不好的租客。那适应性强，就好转租了，租金也好谈了。

但也要提醒大家，有这么三类商铺，坚决不能碰：

第一，挂靠在大品牌商家下管理的商铺，不要买。这里最大的坑就是，如果管理公司到期或中途解约了，可能就会亏惨啦！

第二，无法独立经营的商铺，特别是一楼内铺和二楼以上的铺位，不要买。但一些沿街的商铺，如果经营还不错、租金也比较高的，是可以考虑的。

第三，功能有残缺的商铺，比如说没有上下水管道、排烟道没有广告位等，有消防栓等障碍的。

最后，一定要注意：买商铺是非常复杂的投资，比买住宅更是门技术活，跟风的、晚进场的、很多都是沦为接盘侠啦。所以，我们独创的买房投资四大法则，对于商铺也是有指导意义的，一定要理解透。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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