作者：观点新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin)

中交的入主，无疑是绿城最重要的转折点。

2015年，中交入主是绿城增信的关键一步。其后，重新走上一条规模房企的传统道路，快速扩张，并作出战略转移。

不踩历史的坑，是张亚东接手绿城后做得最多的事情。

在张亚东看来，过去绿城主要问题在于投资和销售节奏不对，导致没货可卖。2021年绿城新增67个项目，同比增长55%。一改往年上半年不买地的惯例，同时投资区域有所变化，最熟悉的杭州没有出手买一块地。

另一方面，关于利润。除了权益占比，永续债也继续蚕食。2021年开始，绿城开始陆续赎回永续债：7月赎回10亿元、12月赎回5亿美元……

这个举动将直接影响未来的利润率变化。

高额永续债不断侵蚀利润，高价地的陷阱……绿城接下来里需要一一解决这些问题。首先从投资端开始改革，“老绿城人”郭佳峰的回归，主抓土地投资，呈现出来的改变是2020年和2021年新增土地成本逐年下降。

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如今在相同规模房企节衣缩食背景下，绿城能否实现弯道超车？

回望过去近十五年发展，绿城经历的几次危机主要来自于买地。

创始人宋卫平曾经公开表示过，2008年和2009年绿城拿了那么多高价地，差点死在买地上。

观点新媒体翻查资料发现，2009年，绿城斥资456亿元拿地，接近同期销售额九成。

土地市场的狂飙激进，在调控背景下，绿城不能承受资金压力之重，最终不得不通过转让项目股权救急。直到九龙仓战略投资和融创一口气接手9个项目50%股权后，才算初步度过了资金危机。

第二次危机是2014年，行业下行，中高端产品销售遇冷，绿城再度出现资金难题。与扮演“白武士”的融创分手后，年底央企中交介入，一步步成为第一大股东。

随后，绿城成为了中交规模化发展房地产业务的平台。

中交集团管理层曾多次公开表明，中交集团房地产业务规模要对标中海地产与保利地产，而中交地产规模仅四百亿左右，显然这个重担落在了绿城中国身上。

为了支撑规模扩张，绿城开始积极买地，自2017年后面积投销比均不低于1.8，2019年新增土地储备达1236万平米，时隔12年拿地规模再破千万（2007年新增土地储备1022万平米），2020年仅上半年拿地规模便达1039万平米，面积投销比高达4.1。

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然而，高价地一直是绿城的痛点，在2017-2019年三年间新增土地成本破万元，2020-2021年回归在万元内。

最新数据显示，2021上半年，绿城花了740亿买地。而年初，绿城执行董事、执行总裁郭佳峰曾言，2021年拿地目标货值3000亿元。

买地强度不断增加，双集中土地环境下，绿城要如何平衡成本与利润的问题？张亚东在2021年股东大会上回应称，绿城中国拿地标准是利润率8%-10%，甚至10%以上。

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销售均价保持在25000元/平方米，绿城静态利润不断增大，这是显而易见的。另外，城市布局策略变化，以及土地成本与利润稳定，是绿城增信的关键。

数据显示，绿城中国迎来了史上最好的基本面。

不过，毛利率还是出现了下滑。

年报显示，2020年，绿城中国实现毛利率为23.7%，较2019年25.4%下降1.7个百分点。其中物业销售毛利率23.5%，较2019年24.8%下降1.3个百分点，主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下滑。

除此之外，永续债作为历史遗留问题，一直不断侵蚀利润，全年权益金额不足六成。

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翻看年报发现，2018年，绿城永续债规模首次突破120亿元，当年分走利润6.11亿元；2019年规模为212亿元、2020年规模为206亿元，分走同期利润分别为12.8亿元、13.22亿元。而同期归属股东净利润分别为10.03亿元、24.8亿元、37.96亿元。

在不影响流动性下，主动减少永续债规模有助于提升盈利空间。

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从2021年，绿城开始对永续债动刀，提出三年清零目标。

数据显示，7月份绿城永续债赎回10亿元，下半年还将赎回34亿人民币以及5亿美元债。2023年赎回最后15亿元永续债，所有永续债没有赎回之前暂不考虑新的发行。

如果不解决永续债问题，放任继续蚕食利润，仍将制约绿城实际盈利水平。

其他债务指标方面，绿城中国在中期业绩会上表示，现金短债比为1.5，净负债率为75%，剔除预收账款之后的资产负债率为72.6%，“三道红线”标准下划入黄档，意味着有息负债增速不得超过10%。

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“总的来说，三个指标还是比较可控的，监管层要求2023年进入绿档，我们争取提前进入。”对于三道红线，绿城管理层在业绩会上也表达出了自信。

事实上，上半年大量买地似乎并没有给绿城融资端带来大的阻力。

期间，绿城境内发行债券融资124.62亿元，通过美元债融资9.4亿美元，综合成本为4.6%，较上年同期下降了60基点。

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2021上半年，境内公开发债平均利息成本为3.73%，与同规模房企相比，这样的利率水平将成为绿城的核心竞争力之一。

2021年5月，北京首次集中供地时，被绿城收入口袋的豆各庄地块，共吸引了12家房企及联合体一同竞争。

开拍当日便经多轮报价，由龙湖＋住总＋平安联合体以68.2亿元触及上限，进入高标准住宅建设投报阶段，最终被绿城一举拿下，成交楼面价约4万元/平方米，溢价率15%。

拿下豆各庄地块，无疑为绿城2021年在京成绩单添了耀眼一笔。

其实，绿城在长三角土拍中也十分活跃。对于未来三年要实现营收和利润倍增的绿城来说，积极拿地投拓是必然之举。

可以看到，绿城投资布局逐渐从利润空间较小的杭州转移到浙江、江苏其他城市。在拿地过程中，严格执行“1+5+N”布局策略，以杭州为核心辐射长三角区域，聚焦浙江市场和5大城市群。

资料显示，2021年上半年，绿城中国共计在31个城市新增项目67个，收并购货值682亿元，预计新增货值人民币2140亿元，将在未来1-3年内为其带来可售货值9951亿元。

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从布局城市看，一二城市新增货值占比达78%。其中，杭州新拓展货值260亿元，占比12%；宁波新拓展278亿元，占比13%；北京新拓展208亿元，占比10%。

从区域分布看，长三角依旧是绿城重仓区位，新拓展货值1065亿元，占比达到50%；环渤海新增货值489亿元，占比达到23%；长江中游及成渝新拓展282亿元货值，占比13%。

截至2021年6月底，绿城共有土地储备项目251个，总建筑面积6034万平方米，权益面积3495万平方米，总可售面积4048万平方米，权益可售面积2336万平方米。

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最重要的是，这些地块主要集中在杭州、宁波、西安、北京、长沙等。相对而言，这些城市抗风险能力强，去化速度快。

根据资料，2016年绿城开启战略性去库存计划，当年三四线城市存量房源去化148亿元，去化率仅48.9%。

从2017年至2019年去化情况看，绿城整体投资项目去化率分别为72%、68%及68%，其中一二线城市去化率分别为75%、71%及70%。

可见，三四线城市拉低了绿城过往的整体去化率水平。

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2021年下半年，绿城预计整体可售货源约1411万平方米，整体可售金额约为3090亿元。其中，自投项目可售货值2312亿元，代建板块778亿元。一二线自投可售货值占比为76%，新增货值占比为63%，达1450亿元。

在观点指数发布的拿地权益金额中，2021年绿城排名第7。这意味着，绿城将通过强大的土地储备实现弯道超车，为挤进前十奠定基础。

经过几次危机之后，土地投资额再创新高，区域布局和投地节奏改变，这也许是绿城的机会。

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原标题：冬天法则 | 绿城增信

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