-
连接人,信息和资产
-
2023不良资产大会昆明站
提高了看懂房企报表的门槛。
作者：好猫
来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）
任何人都难以想象，一家千亿销售规模房企，年度净利润只有2.28亿元，归属于母公司股东利润只有1.17亿元。
资本市场对房地产的嘲笑得逞了——“地产赚的都是假钱”，难道真的在禹洲集团（01628.HK）身上印证了？
一切都需要从禹洲年度业绩报表中去寻找。
2020年，禹洲销售额同比增长40%至1050亿元，禹洲未公布权益销售额，但禹州少数股东权益占比约为28%。
勉强说禹洲是千亿房企，倒也不为过，这是禹洲目前仅拿得出手的称号。
问题出现在营业收入上，禹洲2020年全年实现营业收入104.1亿元，同比下降55%；全年实现毛利润4.8亿元，同比下降92%。
禹洲的收入主要来自物业销售、物业管理费收入、酒店经营收入、租金收入。
2020年禹洲物业销售收入仅97.4亿元，同比下降56.7%。也就是说，禹洲整体营业收入下降，主要是物业销售收入下降导致。
更可怕的是，禹洲2020年的物业销售息税前利润（EBIT）是亏损6.3亿元，去年同期为盈利59.5亿元。
按照房企确认收入，一般以购房者获得已完工物业的法定所有权时确认收入，即购房者确认收房时，房企才能将售楼款确认为收入，此前一直为合同负债。
在确认收入同时，也可以确认同时期产生的成本。因此禹洲收入下降的问题，可以得出两种解释：
一个是确认收入“腰斩”；
另一个就是确认收入同时期的成本奇高，做了亏本生意。
禹洲在业绩公告中轻描淡写，收入减少主要是受新冠肺炎疫情影响，上海若干物业项目开发进度延期，武汉和唐山物业交付有所延期，导致收入递延确认。
和泰禾黄其森一样，甩得一手好锅，禹洲的解释至少有三个怀疑点。
第一，住宅楼盘出地面或者数层，就可以销售，一般至少两年后才能竣工交付给业主，届时才能确认收入。
上海若干项目既然处于开发阶段，销售后交付至少要一两年时间，上海项目怎么就能影响当年的收入呢？
第二，从绝大部分房企的数据来看，新冠肺炎对工期影响基本在后期被消除。两个月工期的影响，不足以造成同比50%收入确认的下降。
第三，因为收入和成本是同时期匹配确认，延迟确认收入，没有办法解释为何会发生亏损。
用数据说话，才能更加有力的戳破禹洲的谎言。
2020年中期报告里，禹洲就已经实现营业收入140.1亿元，同比增长20%。
看懂房企报表的难度直线增加，前半年已经实现营业收入140.1亿元了，全年的收入却不增反降至104.1亿元。
这只能有一个解释，禹洲剔除了一些收入。
这样做的唯一原因应该是审计师的不认可。按照港股规定，中报的财务数据是不需要经过审计的。
也就是说，禹洲管理层对收入的确认，不被审计师认可，最终被迫剔除出一些收入。千方百计提前确认收入，在业内并不新鲜。
禹洲与审计师的分歧，在正式的年度报告中也许会有些许蛛丝马迹。
可能会涉及一些联合营公司收入确认、毛坯房交房等方面的分歧，但禹洲管理层妥协了，也可能就此将这件事埋起来。
至于亏损的事情，有一个数据也足以解释。
2016-2020年，禹洲交付的物业平均售价分别为9000元、14118元、15182元、12426元、11711元。
同时期，禹洲新增土地储备的楼面价分别为9872元、6787元、5000元、10023元、11852元。
毫无疑问，禹洲正在消化高地价带来的亏损阵痛。
禹洲是最近几年崛起的黑马房企，2016年销售额才232亿元，快速增长至千亿规模，让禹洲现金流还算比较宽裕，非受限现金短债比1.68。
楼市泡沫什么时候破裂不知道，但房企的泡沫破裂如此容易，可能是审计师的较真、一两月工期的延误。
也可能是在房价不涨的情况下，土地投拓人员的一次看走眼，设计师的理想主义，又或是一个黑心项目总的贪欲。
2023年7月22日-23日，诚邀您拨冗莅临。
拿包+尽调+处置+法拍+精华案例全解析！
做好不良资产，学这一门课就够了！
2位深耕该领域的大咖老师领衔主讲，用特殊机会投资视角拆解困境上市公司重组重整中的巨大机遇。
系统提升资产投资、经营、处置实操技能
全面掌握最新结构化融资技能！
还没有评论，赶快来抢沙发吧~
