作者：炸天团

来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）

2月底，自然资源部的一次工作视频会议引发了房地产行业的地震。

会议的内容很简单，包括北上广深在内的22个重点城市的住宅用地出让将遵循集中发布出让公告，原则上全年不超过3次和集中组织出让活动。

涉及的城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等。

官方出台两集中拍地的目的很明确，就是引导市场回归理性。

那么政策出台后的效果如何呢？

五一前后，长春、广州、重庆、沈阳、无锡、杭州、北京，多城正式开启了首次集中拍地的节奏！

意外、分化、火爆、冰火、疯狂… …新的土地出让规则下，市场的走向可能已经超出了政策制定者的初衷和预期。

01

国企央企成拿地主力

一年只拍三次地，更考验房企的资金运作能力，从而给资金实力强的房企带去更多机会，比如融资成本更低、资金实力更雄厚的国企、央企。

在此情况下，中铁置地成为长春土拍的最大买家，斥资44.43亿狂揽13宗地，占所供地块数量的32.5%。

沈阳出让22宗地块，保利31.36亿竞得3宗；万科34.09亿元竞得3宗；华润41.29亿元竞得2宗；招商24.55亿元竞得2宗，再加上远洋等，也是国企央企当道。

当我们将视线投向广州，又会发现成交的38宗土地中，有21宗被国字头及其联合体拿下，已经过半。

并且敢与大型民企持续缠斗，敢高溢价拿地的也是国企央企。

比如广州白云区金沙洲地块，竞拍113轮被华润竞得，溢价率45%，折合楼面价突破4万，结合周边项目来看，面粉价已然高于面包价。

又比如重庆，沙坪坝那块溢价率高达129.98%的地块，就是被招商竞得，两江新区那块溢价率达83.2%的地块，则是被保利斩获。

拿地，国企不带怕的！

02

城市分化加剧

集中供地模式全网疯传时， 22个重点城市被列入名单内，然而经过几场土拍，人们惊奇的发现：原来重点城市并不一定是热点城市。

反应到土拍市场，就是热的地方爆热，冷的地方极冷。

热的地方，比如重庆，合计出让46宗地，引得各大品牌房企在此争相布局，桑图一眼看过去，什么感觉？

密密麻麻全是溢价率！其中环热点板块的重点地块，溢价率高达129.98%，惊不惊喜？

杭州也是如此。

昨天，大家还震惊于建发以38%的自持比例竞得祥符地块，创下双限时代下“自持比例最高”，并且减掉自持部分只剩下11.6%的可售住宅建筑面积时，今日上午，其风头就被杭州本土房企地上集团盖过。

因为经过39轮竞价，地上以10.92亿上限价竞得城东滨湖新区单元G-R21-01地块，自持比例刷新至40%。

此外，今日供应的25宗地，除 17宗触及自持之外，不限购的临安更是“杀”红了眼，乡镇地块都拍出来10%自持比例。

而冷的地方，比如长春，原计划出让的53宗地中有11宗终止挂牌出让，剩余的42宗地又在竞拍过程中被临时调整为40宗，最终成交38 宗，流拍2 宗。

并且，成交的36宗地块中有30块只有一家房企报名！

长春土拍遇冷，在炸天团意料之中，因为长期供地过剩，其商品住宅去化周期已明显超过18个月的警戒线，土地消化周期也逼近2年。

但重庆热，却有点出乎意料了！

重庆房价在全国范围内都不算高，土拍市场突然变得如此热背后，是开发商对这座城市发展的看好。

同样被看好的还有杭州，“双限”、竞自持等都无法浇灭开发商的拿地热情，7成以上地块平均意向参拍房企数量均达到20家以上，首次集中供地便轻松揽金千亿元。

03

房企格局可能因此生变

从目前多个城市公布的土地供应制度来看，因为供地时间大多集中，再加上竞拍规则的变化，比较有助于土地市场回归理性，但不排除从中生变。

比如长春，尽管整体低迷，但中铁置业依旧在此拿了13块地；同在东北的沈阳，保利、华润、万科等国企加起来在此拿了过半的地块。

这一点，基本上符合炸天团的预期，土拍市场遇冷时，往往都是有国资背景的房企在托底。

不过，也因为国企、央企表现得太生猛，使得他们不仅是土拍市场的生力军，还在无形中推高了地价。

从拿地情况来看，不排除一些原来低调的央企、国企会因为资金充裕，实现弯道超车。

不过，房住不炒不是说说而已，一些拿了高溢价地的房企，是福是祸，只能等项目面市再来定音。

04

城市不同地块的分化加剧

不仅是城市与城市之间，同一个城市里，因为区域不同土地市场也在分化。

比如一线城市广州，受追捧的地块，大多位于黄埔、番禺、南沙三区。其中，黄埔3宗土地全部摇号，番禺1宗溢价39.53%、1宗竞配建、1宗摇号，南沙4宗全部溢价出让。

特别值得一提的是黄埔黄陂地块，吸引32家房企竞逐，报名企业超过了300组（含马甲），可见热门地块对房企的吸引力。

而流拍的6宗土地，4宗位于增城，1宗位于从化，1宗位于白云区，均是过去两年供过于求的区域。

又比如无锡。

在采用限价+竞自持租赁面积出让的14宗 地块中，有4宗 地块自持比例超过10%，其中经开区南外南地块自持比例更是高达39%，而其他地块则均在个位数或未进入竞自持环节。

可见，土地新政正在加剧地块的分化，有限的资金下，今后热点区域、质量优良地块的热度只会有增不减。

05

非集中供地城市可能因此变热

一边，是22个重点城市中的热点城市受房企追捧；另一边，是那些没有被纳入“非集中”名单的城市在狂浪。

比如东莞，南通等等。

东莞，因为从深圳广州外溢的人口一股脑涌入东莞，去年以来房价蹭蹭上涨，再加上土地供应少，土拍市场太火爆，地价摁不住，从而被约谈。

又比如南通，作为环沪城市，南通房价从去年以来持续上涨，土拍市场屡创新高，前阵子也被住建部请喝茶！

列举的只是其中两个例子。

当集中供地的城市地块太难抢时，出于对环一线的看好，房企会把视线投向一线周边城市，这些城市可能因祸得福，从而被开发商炒作成楼市热点城市。

06

中小房企更难了

两集中政策对房企会带来怎样的影响呢，在官方此前的预测分析中：

对大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。

对中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

事实真如此吗？

纵观多场土拍，热点城市的热点地块，都是国企和TOP级民营房企竞得，中小房企全程围观下来，往往只能捡漏一些冷门地块。

甚至，大多数中小房企是颗粒无收。

对于走全国化路线的中小房企来说，这无疑是一记重创。难以拿到地背后，没有本地根基和城市深耕只是其一，更重要的是他们的资本成本压根不能与大型房企比拼。

07

本土房企会迎来一波机会

与中小房企拿不到地相对的是，本土房企反倒迎来一波机会。

比如长春，除了中铁置地、华润、万科外，其余成交地块都是本土开发商取得。

重庆土拍如此火热，本土房企海成、康田、华宇等也能从中分到一杯羹。

即便是广州这样的兵家必争之地，一通厮杀下，大本营在广州的越秀也能以168.98亿总价斩获7宗地块，成为广州首次集中土拍最大赢家。

杭州也是如此，5月8日杭州出让的25宗地块，有5宗是被本土房企宋都集团拿下，并且拿到地的不乏广宇、西房、杭房这样的本土房企。

土地集中出让，各大城市供地规模增加，房企需提前对市场和多个地块进行研判，集中抢地的热情被分散后，区域深耕型房企反而得到了一些机会。

08

购房者看多或看空的情绪加剧

土拍，虽然与购房者无关，但地价传导房价，不少购房者已经知道从土地成交价格去判断接下来楼市的走向。

热点城市的重点地块遭疯抢，传导到购房者那里——开发商在疯狂拍地！土地价格猛涨！房价还要涨！赶快上车！

土拍遇冷的城市或者区域：完了，还要跌！完了，涨不上去！算了，继续持币观望吧，反正什么时候买都来得及。

购房者“买涨不买跌”的心理，也使楼市的冷热分化加剧。

典型如重庆，首次土拍总体溢价率在50%左右，最高的溢价率则达到129.98%，不仅未能稳定预期，反倒是点燃了重庆人对楼市的热情。

近段时间，重庆各大售楼处的沙盘前、休息区、样板间都挤满了人，并很快传导至二手房市场，导致重庆二手房挂牌价格已经出现了普遍上涨。

09

地方政府左右为难

围观五一小长假前后的一场场土拍盛宴，无一都是溢价率，达到最高溢价，进入摇号环节，竞自持，竞公租房面积，竞政府产权份额。

都以为政府是最大的赢家，其实不尽然。

众所周知，地方发展大部分资金都来源于土地财政，且短时间内根本不可能改变，以前楼市遇冷，地方政府还会出面要求房企前去拿地。

但现在集中供地模式来了，一年只卖三次地，时间都差不多，算不过账的房企都会去争抢重点城市的好地。

热的城市，比如北京，土拍现场硝烟弥漫，但总的来看，因为政府对竞拍规则的设置，溢价率基本上维持在了一个较低的水平。

从这个角度，其实是政府在让利，宁可少一些土地收入，也要让地价保持在一个合理水平，从而起到了“稳地价”的作用。

当然，我们也看到一线城市广州也有6宗地块流拍，而上海设置了复杂的竞拍规则，就是为了防止冷热极端分化情况的出现，防止房企头脑发热盲目报价的出现。

而冷的城市更别提了，比如长春30宗地底价成交均是因为只有一家房企报名。

照此下去，如长春类城市将会出现大量土地流拍+大量底价成交，土地出让金持续减少，继续降低地方政府的卖地预期。

而热点城市，听说重庆因为卖地卖得太好，市场太热也要被约谈了，你细品！

10

房企或无利润可言

在一场场土拍大战中，房企恐慌是显而易见的，热点城市就那么多个，且一年只有三次机会，换做你，你会不会去抢？

所以，我们看到一窝蜂涌入热点城市，在土拍市场相互踩踏，不惜通过高溢价、高自持比例拿地。

此时，盈利还有多少，已经顾不上了。

比如融信，前几年拿了不少地王，结果这几年都在含泪买单，气都没缓过来，前几日又斥资142亿豪赌杭州，拿下七宗地块。

融信怎么想的炸天团不知道，但许多地产人员都曾在后台表示过“为了KPI，硬着头皮也要拿地”的心声。

至于这些地块入市了赚不赚钱？去看看那些2016年的地王，都入市了吗？是否突破了限价？为了那点可怜的利润开发商是如何绞尽脑汁做开发的？最后是不是都赚钱了？就知道有没有风险了。

杭州超7成地块竞自持背后，市场上有人计算过，对比周边项目，不少地已经毫无利润可言。

届时，为了盈利，开发商会不会再次压缩成本、减配，以牺牲品质为代价？

结语：

集中供地究竟会带来什么？暂时还没有人能给出百分百答案。

因为结合当下的土拍情况，从不同的角度去看，真的会得到不同的答案。

比如集中出让之后，就是集中建设，集中开盘，对开发商和房地产的上下游供应链都将是巨大的挑战，会不会造成包括建安成本在内的成本大幅上涨？

另外，拿地都是要掏出真金白银的，短时间内拿出那么多钱，会不会加剧地产金融化，使得房企越来越变成资本的奴隶？

不过，政策是一点点完善的。一个新的东西出来，往往都是创新和问题同在，相信首批集中供地完成以后，相关部门会站出来给这个新政打上补丁。

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原标题：来自土拍现场的10个重要信号

房企土拍