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市场开始偏好有实业基础的房企

因房地产的信贷宽松不及预期,目前越来越多的房企无法偿付到期的前融本息,由此导致不少前融机构被迫展期,而更多的房企却只能找其他前融机构继续提供前融资金接盘

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按:

最近的地产前融市场很不太平,很多地产前融同行都面临着前融资金无法退出的困境,根源性的问题还是银行开发贷没有出现预期中的松动,前融资金无法通过开发贷的放款形成贷款置换,另外大部分城市的按揭贷款的松动也未达预期,由此加剧了还款来源的落空。

很多同行告诉我们,因房地产的信贷宽松不及预期,目前越来越多的房企无法偿付到期的前融本息,由此导致不少前融机构被迫展期,而更多的房企却只能找其他前融机构继续提供前融资金接盘,简单来说就是寻找后一手机构继续提供前融资金以置换掉前手的融资本息,但愿意接盘的机构近乎无处可寻。

截止当前,越来越多的地产投资机构已暂停或缩减了业务,存量前融机构对交易对手和目标项目的选择已更趋谨慎,也更加理性,比如风控层面原则上必须有抵押物,另外对还款来源所涉的现金流也变得格外关切。我们注意到,楼市下行的大背景下,一些拥有优质的实业板块业务且现金流稳定的从实业转向地产的房企已逐渐受到主流投资机构的青睐,这类房企也迎来了逆势发展的良机。

一、做实业出身的房企迎来了差异化的发展机会

自几家百强房企爆雷以来,地产前融市场对房企的排名、评级、对外披露的财务报表等信息的甄别已变得格外谨慎。在此轮楼市强调控和金融强监管的背景下,除了国央企外,有两类房企的拿地动作格外引人注意:第一类是财务稳健型的民营百强房企,这类房企以往的规模增长并不依赖于高杠杆驱动,且拿地范围集中于已有深耕基础的城市;第二类是地方龙头房企以及区域型的中小房企,这类房企规模并不大,但在区域上有一定的沉淀,地方资源、渠道、品牌等优势比较明显。在上述第二类的房企中,那些有优质的实业板块业务且现金流稳定的多元化房企(实际上是在实业基础上进军到地产行业且实业依旧做的很好的多元化房企)尤受关注。

在当前的地产前融业务中,除了强化风控措施要求外(比如原则上必须有抵押),前融机构对还款来源已变得更加看重。以往的前融业务操作中,还款来源主要依赖于目标项目银行开发贷的放款(相当于贷款置换),或者同步将其他项目的销售回款作为补充还款来源,亦或是开发商其他物业的租赁收入等作为补充还款来源。

在楼市强调控和金融强监管基调不变的情况下,银行的开发贷、按揭贷款的政策松动非常有限(主要是贷款集中度的监管指标上限无法突破),而且经济和楼市下行期不动产的价值和租赁收入也存在很多不确定性,因此房企依靠纯地产业务板块提供还款来源对我们前融机构来说仍旧存在较大的风险,而从实业转型做地产的这类房企却能很好地弥补这个不足。以我们目前做的项目为例,有的开发商的实控人手上有很强的实业类业务板块,比如农业、新材料、医药、医疗、高新科技、物联网等,营收良好、现金流稳定,这些实业类企业底蕴深厚且资源丰富,他们的实控人进入地产行业后,虽然规模很小、缺乏开发经验,但拿地价格非常低(主要是靠地方性资源勾地),因此项目利润空间更为客观。我们做这类房企的前融业务的时候一般都会要求他们的实控人提供担保,并将其实业板块的营收作为补充还款来源,目前来看比依赖传统房企纯粹地产板块的还款来源会安全很多。

二、国企类机构也偏好有实业基础的房企

在地产前融业务的参与机构中,大部分国企类的资金机构原则上都是以操作当地业务为主(仅小部分国企类机构可在全国范围内开展业务),这些国企类机构包括了金控平台、投资公司、小贷公司、保理公司、融资租赁公司等类型的放款主体。我们注意到,国企类机构对有实业基础的房企也非常看好,目前对这类房企的放款所占的授信额度也已经越来越高,具体原因主要有如下两点:

1. 大中型实业类企业在当地一般都有比较大的知名度,而且优质的实业类企业基本具有经营稳健、现金流充裕、营收稳定等特点,将这类主体及其实控人纳入地产板块融资的担保主体范畴比单纯依赖房地产业务的销售回款、开发贷置换等完成前融资金的退出会安全许多,尤其是楼市下行的背景下,银行开发贷、按揭贷款的放款具有更多的不确定性,有实业板块业务的现金流作为还款来源肯定更能满足地产前融的风控要求。

2. 大中型实业类企业因对地方的税收、就业等贡献较大,因此地方性资源较为深厚,其中通过勾地等方式以较低价格拿下土地的情况最为常见,这类拿地项目的利润空间较大,项目销售去化方面有其实控人在实业类板块业务的品牌和实力助推,比纯粹做地产出身的中小房企更具优势,因此前融机构的介入空间也较大。

从历史的经验来看,企业家在做好实业的基础上进入房地产领域,其战略层面的扩张和收缩会更加灵活和自如,比如实业端的实力积累与品牌信誉可以给房地产业务带来更好的背书作用。总的来说,在实业做得好的基础上继续搞地产,基本上可以进退有度,也更让人信赖;但在做房地产的基础上搞实业或多元化,则面临更多且更大的风险。对于实业做得好,又想进入房地产行业的企业来说,在传统民营房企最艰难的时期,反而能碰到更多捡漏或抄底的机会。即便市场对这类从实业转型到地产的房企在开发团队、操盘经验等方面有一定的顾虑,但在房地产行业逐渐程式化、透明化的今天,开发团队和开发经验的短板其实很容易弥补,而这也是各类机构对有实业基础的房企颇为青睐的原因之一。

三、地产投资机构对非房主体的重新界定

在房地产市场上行期间,很多房企都通过多元化业务突破涉房主体的融资障碍,比如一些房企进入水、粮油、电动车、智能机器人、新型建材等业务领域,通过这类不涉及房地产的经营主体在资本市场大力融资并转回给地产板块业务使用。从资管新规发布,到银行、信托、私募的业务整顿,涉及房地产的融资渠道与融资方式已越收越紧,尽管房企开展多元化有其战略扩张和深耕细作的动机,但通过非房主体融资突破涉房融资障碍也是个不争的事实。

从历史以来一众房企开展多元化经营的情况来看,真正能在主营的房地产业务之外的实业板块取得盈利或营收突破的房企其实少之又少,甚至传统房企的多元化策略带来的更多的是失败的案例。在当前的融资逻辑中,传统房企的非房业务板块基本都被看成了鸡肋,以往的融资可以通过非房主体突破涉房主体融资的限制问题,主要原因是地产属于上行期,依赖房地产本身的上涨预期就可以对抗风险;而在目前的市场下行期,即便非房主体可以突破涉房融资的限制,甚至即便叠加了房地产板块的抵押、担保等措施,但鉴于市场上涨预期落空、销售回款困难等无法保障还款来源等原因,地产投资机构最终还是会选择放弃投资计划。当然,如果房企拓展的其他非房业务经营稳定、现金流充裕,那这类非房主体的融资肯定更受银行、信托等机构青睐,其他前融机构的介入肯定也没有多大问题。

事实上,对于从实业起家,实业板块业务优秀并转入地产行业的房企来说,上述依托现有实业基础的非房主体融资在当前形势下已优势满满。近一年以来,中央已不断强调金融层面须重点支持实业、科技、新能源等业务领域,同时重点监管的就是房地产融资以及房地产过度金融化的问题。在金融政策的支持下,优秀的实业类企业可以获得的融资支持存在很大的优势,而这类企业通过产业勾地等形式拿地,或者在传统民营房企无钱参与招拍挂的情况下伺机拿地,则无疑可以在此波地产的下行期捡到红利。另外从我们目前的地产前融业务来看,这类做实业出身的房企不管是“三道红线”下的指标表现情况,还是融资层面可满足的风控条件,在市场层面都有着比较强的竞争力,尤其是这类企业同时有一定的项目操盘经验时,信托等机构进行市场化的资金募集方面,投资人的接受度也开始大大增加,而这也为我们操作“信托+有限合伙”的优先股类融资产品的交易对手选择提供了新的方向。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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