作者：卢鹏
来源：商业地产与法务（ID：SYDCFL）
几乎每天我都会接到一些咨询，不外乎是商业地产的各类问题。然而一番交谈之后，发现多数人对于商业地产的认知多数是一种被误导的状态。不过这也难怪，很多人是住宅地产出身，本身还是停留在高周转的思维路径上，不痛苦几年一般是改不掉的。
比如有朋友就问我，公司投拓上会时把项目说成天降福瑞，要是错过了老板简直是自取灭亡。这到底对不对？再有基金投行的朋友问我，有的项目能不能投资？算账的时候看起来简直一本万利，好到不敢相信。对于以上问题我没法直接回答，通常我会问一问租金回报如何？或者问问项目的租金是如何设立的，因为我觉得如果能够理解租金设立（因），那么就可以推测出这个项目的前景到底如何（果）。否则你不如直接看他们的PPT就好啦。首先我们要理解，商业地产（购物中心类）是如何设定租金的。2、提成租金（也称为：扣率租金、扣点租金或抽成租金）也称抽成扣率租金，即按照一定总销售额的比例来计算商场的抽成租金，主要分为两类：一是基础扣点，这是在签订合约的时候就在合约中列明的，二是临时活动（如临促、中庭促销等）的扣点。
3、固定租金+提成租金模式（也称为：两者取其高模式）
指商场为保障自身盈收，要求商户在签订有保障性的固定租金数额下，如销售额达到一定数值时，则按照约定的扣点租金数额来缴纳租金。
4、此三类模式适用于多数综合体形态，但适用的条件不同，比如零售类业态在运营方式上均存在这三种模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服务、娱乐休闲类则以采用固定租金模式居多，餐饮服务类以前以固定租金模式为主，这两年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要说明的是这些方法不是一成不变，会根据商场受到市场的追捧程度而进行调整。租金不是固定不变的，这个取决于项目所有权人对自身项目准确市场认知后才能做好租金定价，不能脱离事实基础。所以一定要先考虑本地区及本商圈商业发展水平，商业地产比拼的是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。商业地产的租金价值与满足承租人需求能力和其相对于其他竞争房地产的区位优势相关，既承租人需求的能力通常由该项目能够赚取收入水平来反应。这是一种物理特征和区位特征，所以项目的租金水平基本上与其物理特征和区位特征相关。所以商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断的被制造出来。举例来说，在此情形的商圈中，由于人口导入后，餐饮需求会持续旺盛，所以租金仍然有增长性。指地块区域已近饱和状态，贸然再加入商业项目会造成商圈内商业生态的波动情形。在此类商圈中的经营压力非常大，需要比拼项目的硬件因素（如空间、动线、环境等），也需要比拼软件因素（如调性、品牌、运营等），这会直接使得租金难以快速增长，反而可能会加大运营成本。但此种商圈的好处是租金长期利益可见且比较稳定，非常适合进行项目进行金融化测算。指由于某种原因导致商圈萎缩或衰退，在这种商圈中一定会存在恶性竞争、持续衰落的情况。一旦增加有新项目，便会使得整个商圈中类似项目中的商户盈收下滑，此时别说涨租金了，能维持租户不走就已是很优秀的业绩。2、租金的定价因素及方式商圈内租金并不是一种线性关系（说明：浙江大学聂冲博士在其博士论文《购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究》第4．3．3模型的估计方法和识别中认为“线性关系很强”，我个人有异议），不存在你有项目就能挣钱的情形，那是住宅地产，不是商业地产。而是由于人口、交通、周期律以及人为运营所造成的复合因素形成租金螺旋形增长。首先任何商业地产项目的承租人会考虑目标项目整体区域内的商业租金价格水平，一般考虑的半径会在周边两公里以内。然后承租人会根据自身需求以及项目契合性来参考类比项目价格，以明确自身的租金承受能力（不差钱的品牌主力店属于另外一种情形，毕竟业主会给装补）。只有在确认自身是否盈利之后，才能够考虑最后签订租约，所以一定要充分考虑承租人行业的真实盈利情况，才能够准确的对自身项目租金价格进行合理设定。d项目变动成本、固定成本、各种税费、资产折旧和其它不可预见的费用等。对自身项目周边的同类竞品商业概况去类推估值以供参考。通常会对竞品目标租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，结合自身项目商户组合布局租金条件的制订、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定租赁条件的制订，最终确定各楼层的租金方案。这种方式最是简单粗暴，但是也是最经济划算的。一般采用运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。这种方式对于经营者要求较高，且要求有着明确人的市场价值判断，好处是比较准确。注：餐饮类中快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%、大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。影院娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。服装零售类：零售业态属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。当然也可以更进一步去推导各种业态类型的成本，进一步的去核实。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%）、+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3、+前期开办分摊费等+其它费用等最后与市场调研租金水平进行对比，并判断自身项目租金是否合理。商业地产中的可变量因素由于实在太多，所以一种方法并不能代表全部。租金虽然重要，但更重要的是项目运营因素。一个好的商业地产项目能够保持租金的合理增长，在前期是取决于项目位置、规划和人口，但后期一定是被项目运营能力所左右。而这却是目前国内商业地产中最不被看重的决定性因素，因为没有好的运营，涨租时可能会被商户用脚投票。
