实际占有、使用未做产权登记的房屋的案外人，如不能证明其对该房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，则即便被执行人明确认可该案外人的权利，法院仍不会支持其请求中止执行的诉情。

案情简介

一、案件争议的执行标的是位于华丹路688号的2号厂房，所在地的土地使用权和原厂房产权均登记在被执行人宏峰公司名下，根据案外人鼎一公司与宏峰公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》及《土地使用权及房屋租赁补充协议》，土地和房屋均租赁给鼎一公司使用，由鼎一公司出资拆除原厂房，建造新厂房，然后再由鼎一公司租赁使用。新厂房（包括2号厂房）至今未做产权登记。

二、改建工程施工合同由宏峰公司与金工公司签订。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年对2号厂房已经实际接收并投入使用。因为涉及工程款纠纷，双方向上海仲裁委员会提出仲裁申请。上海仲裁委员会作出（2011）沪仲案字第0314号仲裁裁决，要求宏峰公司支付金工公司工程款、违约金、利息并赔偿损失。宏峰公司未履行上述支付义务。 

三、金工公司向上海市二中院申请执行该仲裁裁决，并申请对查封房地产进行拍卖，上海市二中院在执行过程中查封了诉争房屋。 

四、案外人鼎一公司向上海市二中院请求中止执行（2011）沪仲案字第0314号仲裁裁决，解除对诉争房屋的查封，法院裁定驳回了鼎一公司的执行异议。鼎一公司向法院提起案外人执行异议之诉，请求中止对诉争房屋的执行并确认诉争房屋归鼎一公司所有。 

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的诉讼请求，鼎一公司向最高法院申请再审，最高法院认为案外人提交的证据不足以证明其享有足以排除执行的权益，裁定驳回鼎一公司的再审申请。

新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件及其他相关证据确定权属。根据鼎一公司与宏峰公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》和《土地使用权及房屋租赁补充协议》以及宏峰公司与金工公司签订的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有权应归属于宏峰公司，在合同约定的期限内由鼎一公司向宏峰公司交纳租金并进行租赁使用。 

本案中鼎一公司只举证证明了其与宏峰公司之间曾经签订过租赁合同，虽然被执行人宏峰公司对鼎一公司的权利主张表示认可，但鼎一公司并未完成其对诉争2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付实体权利的举证责任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止对2号厂房的执行并确认该厂房归其所有的诉讼请求。 

案外人鼎一公司和被执行人宏峰公司认为作为执行依据的仲裁裁决是错误的问题，关于仲裁机构作出的（2011）沪仲案字第0314号仲裁裁决是否正确，并非执行异议之诉案件的审理范围，鼎一公司和宏峰公司要求对上述裁决和裁定进行审理，缺乏法律依据，本院对此不予审查。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人对暂未完成初始登记的房屋进行交易时需要注意考虑交易后完成产权过户的难度。结合最高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、对未完成房屋初始登记的执行标的主张执行异议时，实际占有并不能证明拥有足以排除执行的权益，即便被执行人对其权利明确表示认可

本案中，新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，被执行人宏峰公司为诉争房屋所占土地的使用权人，金工公司申请执行宏峰公司财产时即将诉争房屋列为执行范围。案外人鼎一公司虽然实际占有并使用该诉争房屋，并在执行异议之诉中主张了自己对诉争房屋享有所有权，被执行人亦表示认可，但最高法院认为，根据已经查明的相关事实，直至本案原审期间宏峰公司仍是华丹路688号房地产（包括2号厂房）的用地单位，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据认定该诉争房屋为宏峰公司所有。

二、无初始登记房屋在执行过程中，对所有权进行转让时，实际的登记操作非常困难 

《城市房地产管理法》第三十六条规定未依法登记领取权属证书的不得转让，《物权法》第三十条、第三十一条规定房屋合法建造即取得物权，但如需转让则需先办理产权登记，可见对于没有首次登记的房屋进行处分等行为时，登记机构很难进行变更所有权人的登记操作。所以在处理这部分房产时，当事人要注意即便赢的官司有法院裁判文书和《协助执行通知书》，处分这部分财产也是非常困难的。

三、此外，本案中再次重申《民事诉讼法》第二百二十七条“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”的规定，明确案外人异议之诉的审理范围，案外人在主张权利时需特别注意。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国民法典》

第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第二百三十二条　处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

《中华人民共和国物权法》（已失效）

第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

最高人民法院：《上海鼎一仓储物流有限公司、上海金工建设（集团）有限公司等案外人执行异议之诉民事裁定书》【（2015）民申字3301号】