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四增八稳的金茂

跑起来更轻松

作者：年报季

来源：地产风声（ID：fangshi488）

又到房企年报季。

对地产行业而言，2020年是魔幻的，更是震荡的：“三道红线”加持，监管层层加码，各地调控力度不均、节奏不一，花样调控政策百出。 

纷繁复杂的大环境下，房企表现各异，有人出局，有人更进一步。 

2021年，哪些房企拥有更多机会？

《地产风声·年报季》第二篇，解读金茂。

销售额要到2500亿。
 
前天，金茂发布2020业绩财报，给今年定了个小目标。
 
而就在上个月，其销售额大增209.76%达到403亿。仅一个月，就完成全年目标的近六分之一。
 
这股势头，在去年就开始显露：
 
其位列TOP20房企销售增速、业绩目标完成率第一位，双料冠军。
 
跑在前头的金茂，在这份财报显露出三项本事：

零踩线、四个增长、八大平稳。 

1 

去年，国家推出“三道红线”，许多房企开始想着“变绿”。
 
它意味着安全、放行。
 
根据财报显示，金茂三道红线已经全部转为“绿档”，财务和资本结构都比较安全、健康。
 
 “零踩线”，是因为它的腰包更鼓了：
 
去年销售回款额突破两千亿，创历史新高、年度现金回款率再次超过90%。
 
钱多了，解决负债自然就容易。
 
在去年上半年，整个行业线下销售、复工受阻的情况下，金茂能达到这个水平的回款额和回款率，比较难得。

毕竟，整个行业的平均回款率，也不过86%。
 
“零踩线”后，金茂还有更多潜在收获——以后的资金压力更小、布局其他业务的精力更多。
 
当整个地产行业步入去金融化通道后，房企融资环境正在收紧。
 
根据克而瑞数据显示，今年1月~2月，100家典型房企的融资总量同比下降了26.1%。
 
照这个趋势，未来能找到的钱会更少，也更贵。
 
因此越早“变绿”，就越能减小以后的资金压力。
 
另外，金茂在逃离“三道红线”危险区后，还能稳步实现其他增长。
 
比如，用更多精力去拿更好的地、打磨自己的产品等等。
 
去年，有业内大佬表示：
 
三道红线改变了行业的游戏规则，使所有房企都将回到同一起跑线上。
 
金茂已经开始跑起来了。
 
2
 
在赛跑中，要想不踩线地去冲刺，说起来也挺简单。
 
那就是方向够准、速度够快。选择和努力，都很重要。
 
“零踩线”背后，金茂的“四个增长”让它稳步冲刺：
 
合同销售额提升、土地货值增长、城市运营的业绩贡献率加大、资本结构优化。
 
拿前两个来说。
 
财报显示，2016~2020年，金茂连续五年位列TOP20房企销售额增速第一位。

销售额的提升，离不开金茂在核心城市的市场领先力：

去年，全年销售过100亿的城市达到7个。其中，一二线核心城市的表现尤为突出——北京、上海全年销售额都超过200亿，南京达到182亿。

大区域出色，单盘也不俗。

如北京颐和金茂府首次开盘卖出50.6亿、南京河西金茂府4次开盘4次售罄、深圳龙华金茂府销售超过70亿。
 
在眼下的房地产市场，要提升销售，选对区域是关键。
 
金茂销售额的提升，无疑是在区域的落子上踩对了趋势。
 
从去年的市场情况来看，即便受疫情和监管影响，核心一二线城市的表现依然最抢眼：

土地市场最热的两个城市都位于长三角——上海和杭州。住宅成交规模上，北上广深、南京、成都等都超过去年水平。

这是因为，在加严的监管和加速的城镇化下，资本、人口都涌入一二线城市。
 
前者避险、后者就业。
 
于是，这些城市里资金宽裕、人居需求旺盛，对房企的销售是利好。
 
销售之外，土地储备的增长，也在为金茂的“零踩线”做贡献。

去年，金茂新增土地储备1417万平方米，总量达到9511万平方米；在新增的二级项目土地储备中，87%位于核心一二线城市。

土储增长，一方面意味着有更多的货值卖，另一方面绝大部分都在核心城市，货值更好卖，销售额自然容易提升，减轻负债更轻松。

当然，城市运营的业绩和资本结构的优化，也在助力金茂“零踩线”。
 
去年，城市运营项目贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升；
 
杠杆比率下降到41%，而且由于央企的定位和高增长的业绩，金茂受到融资机构欢迎，融资成本下降到4.42%。
 
成本的下降，某种程度就是利润的上涨，从而优化债务。
 
3
 
除了定下今年2500亿的销售任务，金茂还给自己定了更远的目标：
 
在十四五期间提升效益与效率、规模与速度的精益平衡。
 
目标的实现， 离不开金茂“八个平稳”的战略底盘：
 
土地储备、现金回款、城市运营、组织机制、科技服务、绿色战略、品牌影响力、穿越周期。
 
拿城市运营和组织机制来说。
 
要让底盘稳，最简单的的办法就得跟着大势走。
 
“十四五”规划提出，将发展壮大城市群和都市圈；另外，“城市更新”也被首次写入政府工作报告。
 
城市更新的红利，大部分将出现在一二线城市。

从市场情况看，去年百强房企城市更新业务，基本都集中于珠三角、长三角和京津冀里的核心城市。
 
毕竟，这些城市起步早，也更快地从增量进入存量时代，城市更新的需求更旺盛。
 
在城市运营上，金茂跟着大环境的脉搏，推出“两驱动、两升级”的打法：
 
规划和资本驱动、城市与产业升级。

在这种打法下，去年它的城市运营项目达到27个，都在一二线核心城市以及活力城市群周边。到2022年，城市运营还将贡献 60%的新增土储。其同样位于一二线，紧随大势。

本身，目前金茂的土储就支持它未来五年的发展，再加上城市运营的助力，金茂既备足了粮草，实现“手中有粮，心中不慌”，又避免了“集中供地”的风险和不确定性。

更稳了。

在组织机制上，金茂已经有了稳定的高管团队。接下来，“方舟生计划和金彩生计划”，还将给年轻人更多机会。

用组织优化、年轻力量应对未来，是比较稳妥的打法。
 
毕竟，在地产行业面临空前变革的时候，轻装上阵可以提高效率，应对不确定性。
 
而年轻管理者，更明白在购房人群逐渐变成年轻人时，如何用产品获取口碑和市场。
 
除此之外，金茂稳定的战略底盘还有其他几项。
 
比如，保证行业中上水准的高回款率、推动科技服务创新、采用绿色建筑和能源、提升央企的品牌力。
 
这些战略底盘，就像左膀右臂提升金茂的综合实力，帮助它穿越不确定性的周期。
 
底盘稳，平衡力还好，跑起来就更轻松。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“地产风声”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

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