如何拯救房地产？

杠杆地产

2022-05-06 19:32
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现在救市虽说此起彼伏。本就脆弱的行情，叠加多地封控举措，房地产和股市一样，其实已经到了要拯救的地步。如何救过来是一个问题。

作者：杆姐

现在救市虽说此起彼伏。

少数地方有那么点回暖，但多数地方依旧没有起明显效果。

图表来源|首创证券（特此感谢

如果看2022年一季度数据，或者关注4月每周的各大城市地产销售数据，几乎要用崩溃来形容。

房地产怎么了？

在杠杆地产看来，核心是信仰没了、信心没了。本就脆弱的行情，叠加多地封控举措，房地产和股市一样，其实已经到了要拯救的地步。

老杆友都知道，我对做多、做空都没兴趣，我也不靠地产赚钱。

我说了无数次，地产长期是重要的，在很多发达国家一样很重要；同时，之于我们具体情况，也不能鼓励炒，后患太大。

现在的问题是，怎么拯救？如何救过来是一个问题。

01 房地产为何这么惨

治病救人，首先诊断病情，才能对症下药、开出药方。

在杠杆地产看来，房地产的惨，多因素构成，我简单说几点，其实以前也都总结过。

第一，房住不炒成为信仰，以前的信仰是“炒房永远赚”。比如2022年2月24日，国新办举行“推动住房和城乡建设高质量发展”发布会，住建部主官等出席。

住建部主官在发布会上说，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位成为社会共识——意味深长啊。

一个共识的达成，不是容易的事；反过来，共识要撕毁、变化，也不容易。

第二，房企大量暴雷、项目停滞、质量问题、烂尾，造成了部分群体不敢买。接上面说，我们看到2021年房地产除了年初个别城市有点行情，全年下来很稳，而有的房企则不稳了，频频出事。

房企出事太多，房子交不了，民生大事、社会大事。部分购房群体等于被吓退。

至于部分房企为啥如此？和坚持房住不炒有关，和金融政策有关，和部分调控严厉有关，也有一些属于房企自己不当加杠杆，误判形势、太自信有关。

我们看近期的2022年第一轮集中拍地，多数城市很不理想、房企的情况不乐观。只有个别城市、少数民营房企好像厉害。

这些其实都会传导到需求端、购方。

第三，2021年人口普查数据发布后，社会上讨论很多。人口结构和趋势确实不乐观，2021年人口出生和死亡数据出来后，很多人又凉了一截。

图表来源|网络（特此感谢）

可以思考，2022年出生会怎样？同时老龄化越来越远严重，确实每年都会出现越来越多的房子继承问题。

第四，城市化进入后半段，即便不考虑人口出生、年龄结构问题，韭菜也越来越少。如下图，我们看不少省份都过了60%的城镇化率。

图表来源|开源证券（特此感谢）

很多人都说，城镇化和城市化不是一个概念，我和很多朋友解释过两点：

人类除了城市经济体国家，其他国家的城市化其实都是由城市和镇构成。很多人喜欢说美国那么多都是“市”，他们不知道的是，美国有上万个市，一些低到几千个人就自封市了。

美国主要是县管市，它的市其实很多就是镇，只是叫“市”。

99%国家的城市化，其实都是城镇化，并没有不同。

这是第一点。

第二点，之于我国的具体国情，不少人的城镇化，长期就是居住在乡镇的街道上，甚至都不会进入县城，更别说普通地级市、副省级地级市、直辖市的城区。

有农村生活经验或者有县乡亲戚的杆友，应该明白这一点。

未来，这些镇街道上居住的人或许为减少，但是杠杆地产要说，我国有数万个乡镇，这部分群体总量不会低。

如果考虑上述2点，就会明白，城市化速度放缓，这是个趋势。

第五，经过了多年的城市化进程，以及房地产过去20多年的高歌猛进，我国城市的存量房屋总体不少了。不否认，有结构性问题，有的地方需求大，还需要更多。

但是，很明显的是，多数普通地级城市，人口和房屋数量是匹配的，甚至一些房屋是过剩的。

第六，3月开始全国性加码的管控，让很多人不仅仅是没办法买房，收入、就业、家庭杠杆率、对未来的判断和过去都不同了。这一点，杠杆地产点到为止。

我想多数杆友是明白的。

02 房地产困局怎么破

房地产的重要性，杠杆地产就不多说。

前两天股市崩了，我朋友杠杆游戏说，必须避免更坏的事发生，最起码绝对不能让北京成为上海。

核心就是信心。信心的恢复，首先是恢复基本的经济、生活秩序，没有正常的生活别说买房了，买菜在一些地方都成为难题。详见我朋友的文章《击穿3000点！市场渴求信心》（2022年4月25日）。

有了基本的基本，才谈得上信心、企稳和发展。

图表来源|西部证券（特此感谢）

房地产的压力，和股市其实完全一致。以前股市、楼市还有跷跷板，现在一起不板了。

需要回答的不是房地产怎么办，而是我国经济、各界信心怎么整？

经济稳了，地产就算差也不会更差。比如2022年1、2月虽然也是不太好，但是趋势开始有变化，而3月被打断。

现在主要靠各地放松，以及中央层面、金融体系口径的变化，这些当然应该。杠杆地产认为，基础的还是要解决购买方的预期、信心、收入、就业、杠杆率问题，以及房企的资金和现金流问题。

这两者最关键的，就是正常的经济、生活秩序尽可能恢复。

房地产本来应该稍微好一点，但是现在你收入增长吗？就业更好吗？很多人甚至门都无法正常出，别说买房、看房。

那么，再多的刺激，房地产这么容易起来？

反过来，房子卖不动，很多行业难道不受影响？好多人可能饭碗是个问题，起码收入是不增长，甚至下滑的。

连基本的消费、就业都出了问题，还谈什么买房？

图表来源|国统局

经济进入一个不太好的循环。

无论工业、消费、商贸、物流、文旅、房地产、就业、收入，还是房企的正常销售，除了个别地方，都应该起码回到1、2月时的状况。

近期，不少地方层层加码，搞得很多地方的居民工作、生活受到冲击。

一些做法可以说非常荒谬，完全是过度了、极端的。

在中央有关部门的强力推动之下，近期高速公路、物流秩序终于恢复了一些，这是好的迹象。

疫情首先要尊重科学，我们要看接种疫苗情况、保护情况，然后看病毒的变异毒性、传染性、对人的伤害。

这个杠杆地产不多说，我也不专业，我们要相信那些尊重科学的科学家、医生。

按照科学办事，最小成本、最大努力。

同时，经过了武汉封城以及2年多的考验，我们其实总结出了一套生产和生活勉强可以维持的方案，本就不应该出现上海那样的情况。

让生产、消费、生活与防疫实现了基本的平衡，辅之以各种喊话、救市、货币政策、公积金政策等发力，房地产重回正轨是可以的。

虽然4月还有几天才结束，但3、4月经济废了，大家都明白。

希望很快，我们可以拿出更好的平衡举措来，5、6月还可以弥补一些。

03 房地产到底有没有未来

现在有2种情绪，一种说行情就要开始了，甚至大涨；还有一种当然就是悲观。

自从写“杠杆地产”以来，不时有杆友说我看空楼市。我反复解释，我不看空，也不看多，我只尊重事实。

有朋友会继续说，你就没自己主见？比如你应该长期看多啊，这样流量也更多。

一般我耐心解释：

第一，我主要也不靠这个赚钱，犯不着讨好谁；

第二，房地产这东西很重要，在多数正常国家都是支柱产业，我国更是，但结合我国各种情况，长期回报率确实不咋地，我不能为了讨好人、为了流量，鼓吹买房永远发大财；

第三，短期行情是政策决定的，反正就是夜壶，需要时高潮一下，暂时不需要打压也可以，比如2021年有几个月。

如今的局面，不是需要夜壶的问题，而是地产严重拖累经济，最起码先得让其恢复、不拖累。

本来1、2月时，楼市最坏的时候过去了。比如仅仅1月时，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市，分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

图表来源|国统局

注意，也就是房价降的城市在减少。

有朋友会说，1月份接近过年，今年返乡置业潮没有出现，1月总体成交也不咋地，样本意义不大。

恰恰杠杆地产觉得，这个数据变化意义很大。

因为返乡置业潮没有出现，春节前购房的返乡群体不如往年多，这样的情况下，相对2021年12月房价下降的城市减少了，这恰恰说明稳住的城市又增加了一点。

当然这也不值得特别庆祝，毕竟环比下降的城市数字依旧很高。

同时1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市，分别有20个和30个，比上月分别增加3个和4个。

房价总趋势，远远谈不上回暖，只能说最坏的时候过去了。

2月过年和部分城市开始一些情况，不好比，杠杆地产不多说，总体也不算差到极致。

然后本来各种救市、降低首付或利率，该起效果了……

图表来源|财联社（特此感谢）

我始终相信，只要做到了上文第二部分，房地产回稳起码是可以的。

同时，要记住“房住不炒”这几个字要牢记。避免被坑，在我国主要是听话，听懂了就不会吃亏。比如5、6年前“买房就是爱国”，那他妈就是喊你买，叫你一起分享爱国红利。

或许，为了经济，“房住不炒”也可能被抛到脑后。