2022年楼市，大概率比2021年值得期待。

这是房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士所坚信的。

楼市回暖信号，已经体现在金融端。降准+降息“双重奏”到来，2022年金融政策大概率会适度宽松，这对房地产来说，无疑是利好。

01降准+降息“双重奏”5年期LPR有望下调？

前天（1月17日），金融市场嗨了。

央行宣布同时降低MLF与逆回购利率，均下降10个基点。

MLF中标利率从2.95%下降至2.85%。

逆回购中标利率从2.20%下降至2.10%。

单日投放8000亿元，扣除到期的5000亿元MLF和100亿元7天期逆回购，实现净投放2900亿元。 

央行降息，国内股债双涨。

自元旦以来持续低迷的股市，一早全线高开。

上证指数涨0.58%，深证成指涨1.51%，创业板指涨1.63%。

两市共3295只个股上涨，112只个股涨停，1178只个股下跌，29只个股跌停，22只股票炸板……

国债期货全线高开，10年期主力合约涨0.17%，5年期主力合约涨0.19%。

水多了，鱼活了。

说实话，自去年12月降准和LPR一年期利率下调之后，市场普遍预期2月央行将调降MLF利率5-10基点。

没想到的是，降息不仅提前来了，甚至远超市场预期，足见逆周期政策的力度。

要知道，上一次同步下调中短期政策利率还是2020年3月，这能不令人兴奋吗？

而LPR和MLF明显具有联动关系，在政策利率降息的强势带动下，新一轮的贷款市场报价利率（LPR）最新报价或也有所变动，具体结果如何，1月20日（本周四）我们拭目以待。

可以预见的是，未来一段时间内货币维持宽松，融资供给保持充裕是板上钉钉的事。

02 央行降息10基点 房地产3大利好来了

房地产短期看金融。

宽松的金融环境，会给房地产行业带来哪些利好？王波博士认为，降准+降息“双重奏”会释放出比较大量的流动性资金，这会给房地产带来三大影响。

影响一：降低购房成本。

当市场流动资金增加，对购房者而言，最直接的变化就体现在贷款难度和成本更低。

MLF降低之后，LPR大概率跟进，这次再降息，距离上次降息才过去1个月。

回顾LPR数次调整，往往都是1年期先行，5年期随后跟上。

5年期LPR利率，与购房贷款息息相关。

届时，购房者贷款利息，月供额度，都可能有相应下调。

影响二：缓解企业资金压力。

降息，对房企意义更大。

一方面，房贷宽松，多少会对市场有些刺激，当购房者买房意愿提升，能加速去化。

另一方面，房企融资环境更好，融资成本更低。

2021年，房企大有躺平趋势，不少房企一度因为融资成本高而放弃拿地，土地流拍一时成了常态。

降息了，不仅能降低拿地成本，还有助于提振房企信心。

影响三：稳楼市为主基调，引导开发商良性发展。

2021年，房企“大而不倒”信仰破灭。

从Top50房企，到千亿房企，再到龙头房企，暴雷房企规模不断升级，行业信心底线不断下探。

为什么2021年成了房企信用危机爆发大年？

近10年，房地产行业高速发展，对高负债的依赖程度愈演愈烈，为危机爆发埋下隐患。

从2020年的74.50%，到2020年的80.68%，10年间，房企资产负债率高位上升6.18个百分点，资产负债率远超其它行业。

2021年，多渠道政策叠加，对资金需求端和供应端实行双重调控，再加上行业发展处于下行周期，多种因素结合加速房企信用危机暴露。

规模不再是抵御风险的屏障，反而容易导致尾大不掉。

然而，金融调控的本质，从来都不是打压楼市，而是要稳定楼市，引导房企良性发展。

降准和降息，意味着房企融资环境有望改善，房企降低债务风险，从而帮助房企渡过难关。

整体来看，降息对未来市场回暖有一定刺激，最终目的都是为了帮助房地产行业健康平稳发展。

03 买方市场来临 买房依然要谨慎

噩梦一样的2021终于过去，2022会变好吗？或许不少房企都曾思考过这个问题。

去年四季度以来，多家房企到期债务获得展期，获得了更多喘息空间。

然而现实终究是现实。据贝壳研究院统计，房企2022年预计到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿的偿债规模高位。

2022年，有251家房企需要偿还到期债务，其中22家房企到期债务超过100亿元，偿债压力依然居高不下。

一旦个别房企没能解决资金流动性问题，短期内仍然有高违约风险。也就说，这轮风险尚未完全解除，个别房企仍然存在暴雷风险。

此外，在“三道红线”、“40%销售额拿地限制”等政策监管下，房企对资金的需求更加迫切。

因此，不少房企选择在年前推出大量优惠、促销政策吸引购房者，希望通过让利实现资金回笼。

对购房者而言，这段时间确实是不错的买房窗口期。

但买房形势已经变了，以前是房挑人，现在是人挑房。选择变多的同时，也不要选错了。我们有几个小建议，仅供参考。

1、切忌盲信大品牌房企。2021年以来，桩桩件件市场案例告诉我们：规模已经成为过去式，稳健才是未来时。（这里就不点名暴雷房企了，懂的都懂）

购房者在做选择时，不要光看名头，还得注重内秀。

2、优选优质板块。先看核心城区，再看周边主城区，最后看建设中的区域。“房住不炒”大前提下，警惕规划变成是空头支票，落得个“竹篮打水一场空”的结局。具体的选择方式，我们之前也有分析过。

3、优选高质量产品。买方市场下，楼市重返产品时代。市场不缺房子，但缺好房子。大到配套，小到社区设计、园林、户型、装修等等，都得能打。

4、优选口碑物业。疫情的到来，让人们意识到：拥有一个靠谱的物业，是多么重要的事情。买房前，一定要问清楚是哪家物业，多打听打听这家物业在坊间的口碑。

写在最后：

尽管格局已变，但楼市底色依然在。

2021年，我国GPD再创新高，总值超114万亿，同比增长8.1%，总量预计占全球经济比重超18%。经济实力不断增强，房地产长期发展的后盾依然坚挺。

全国新增房贷规模也创下34年来最高水平，约7.9万亿，占新增贷款总规模的35%。也就是说，房地产依然是经济体系的中流砥柱。

2021年第四季度，回暖信号不断释放，行业指标小幅回调。全年开发投资14.76万亿，同比增长4.4%；销售面积17.94亿平方米，增长1.9%；销售额18.19万亿，同比增长4.8%。

但楼市调控效果依然明显，所以，2022年房地产，大概率延续回落趋势，以期最终实现“软着陆”目的。

此外，还有一点要注意，人口始终是房地产未来发展的“灰犀牛”。2021年，全国出生人口跌入低谷，净增长48万人，再加上60岁以上人口占比18.9%这一信息，我们已走入中度老龄化社会。

有人口这个长期变量在，房地产格局会加速分化。