虎年物管第一股：为什么金茂服务“一路绿灯”？

扒财经

2022-02-15 19:03
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虎年物业第一股，不在“流血”上市潮中成为先烈，选择了在前人趟平的大道上成为先驱。

作者：陈婷婷

来源：风财讯（ID:fengcaixun)

虎年物业第一股，不在“流血”上市潮中成为先烈，选择了在前人趟平的大道上成为先驱。

据港交所2月6日披露，金茂服务通过港交所上市聆讯，历时160天，整个过程可以用“一路绿灯”来形容。

截至2022年1月31日，共有51家内地物业管理公司在香港挂牌上市。不久后，拿到港股上市“绿卡”的金茂服务，在完成路演、招股、挂牌等一系列动作后，有望成为下一个挂牌队友。

风财讯翻阅其招股书发现，作为体量不算大的物管公司，金茂服务“城市运营商”的身份别具特点，其中有不少细节值得揣摩。

01 基本面：背靠大树，面向新海

招股说明书，虽然也常被戏称为八股文，但是要从中万里挑一，既要过证监会的法眼，还要吸引投资人的注意，还得有几把刷子。

金茂服务更名自金茂物业，前身可追溯至1993年，中化酒店作为中化集团的附属公司成立，为其控股股东中国金茂的前身及其附属公司开发的物业提供物业管理服务。

背靠金茂集团及中化集团的金茂服务，可以说是妥妥的“根正苗红”。再加上中金公司、汇丰为其联席保荐人，上市之路并无悬念。

出身虽好，不过近30年来可以说“深居简出”。金茂服务分拆上市，意味着将独立运营、独立承担风险，独立成长。

从规模来看，比起龙头企业的体量，目前的金茂服务并不突出。截至2021年9月30日，合约建筑面积约4570万平方米，其中67.8%位于一二线城市，在管面积为2320万平方米。

纵观全行业，截至2021年中期，上市物业合约面积均值达1.78亿平方米。

盈利指标方面，在过去的2018年、2019年、2020年，金茂服务分别实现收入约5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元；2021年前9个月，实现收入约10.49亿元。同期实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元。

在管面积占比方面，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服务管理金茂集团及其合营企业及联营公司所开发物业总建筑面积的约91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。

换句话说，近三年来，金茂服务的合约面积有超九成来自母公司。

截至2021年9月30日，金茂服务来自第三方物业的合约及在管面积分别仅440万平方米、310万平方米，占比分别为9.62%、13.36%。

金茂服务上市募集资金，其用途也就十分明显，并非用于开展原有业务，而是为新业务的开拓筹备粮草，将正式加入物管行业“大吃小、强吃弱”的队伍当中。

招股书显示，“募集到的资金将用于有选择地物色与从事物业管理、城市运营服务方面的公司的战略投资及收购机会，扩大规模及巩固行业地位。”

如此看来，“收并购”的目标呼之欲出。

02 新海与红海

皇帝女儿也愁嫁。纵使有央企背景，进入“三十而立”的金茂服务，也将直面疾风骤雨的残酷现实。

在招股书中，金茂服务也直面现实：

承认对母公司的依赖，并表示无法控制母公司的管理策略，以及未来房地产市场调控的走向。

而这一过程，金茂服务将面对的势必是那些已经搏击过风浪，见过“世面”的同路人。

“我们可能对地方物业管理服务市场的了解有限，或在我们可能进军的新市场中过往业务经验很少甚至毫无经验。”

尤其是在物企诸侯纷争的环境下，“可能面临其他物业管理公司或管理自有物业的物业开发商更激烈的竞争。”

言外之意，如果干不好，请多担待，新手上路，请给一些适应时间。

或许，成熟的城市运营服务能力，是金茂服务在这个赛道上前行的帆与桨。

众所周知，金茂集团作为国内城市运营服务行业的先驱，凭借国企身份的优势，通过与地方政府和商业伙伴合资，成为城市运营项目开发商。

城市运营在技术和经验方面均有很高的进入门槛，在资源方面，金茂服务显然“近水楼台先得月”。

从招股书列举的案例来看，2021年2月，与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业，为嘉善占地60平方公里的经济开发区（包括市政花园、公园、道路、河道及地下管道）提供城市运营服务；2021年5月，与舟山政府签订合作协议，为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。

与此同时，以标准化、智慧化领衔的金茂服务，也强调了对先进技术及数字化的运用，通过信息技术升级来加强企业竞争力、降低运营成本及减少对人力劳动的倚赖。

资本市场越来越青睐“有故事”的企业，金茂服务不失时机地进行“凡尔赛”：“未来我们在获得来自独立第三方的城市运营服务领域市场机遇方面占据有利地位。我们通常寻求与政府部门及国有企业订立战略合作协议，优化社会资源分配，构建多维度的城市运营服务业务管理机制。”

从挑不出错的招股书来看，业内对金茂服务的未来相对看好。IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，一方面是由于大股东的实力给予了金茂服务较大的业务规模、每年的新增管理面积以及更加优化的业务结构，另一方面也是因为该企业本身的央企性质在当前的市场环境下具有更为突出的信用优势，这是有利于其通过行业整合的方式推动自身更快发展的。