实战不良资产：抵押类不良资产的尽职调查和分析（上）

商事诉讼仲裁研究

2020-10-16 14:23
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详细尽职调查很大程度上直接决定其投资成败。

作者：律界诸葛

来源：商事诉讼仲裁研究（ID：ljzg2020）

前言

在常规的不良资产交易中，投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽职调查，以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽职调查功力的深浅，既左右其对资产包的报价，也影响其今后处置抵押物的策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。

下述核查步骤与要点，在实践中即使尽职调查人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实，有些要点其实也可省略不核查，请投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。

审阅债权档案中有关抵押担保的资料

1.审阅抵押合同

（1）合同是否完备，是否有原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押物名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件是否有抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同是否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同是否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无导致合同无效的相关情形。

2.审阅抵押登记凭证

（1）是否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

3.核查抵押人主体资格

（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有无同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有无有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有无身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有无共有人的身份信息。

4.核查抵押房产

（1）是否为法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否为核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否为在建工程；（6）抵押房产有无公益性或行政性或其他专属的用途。

另外，还需核查：（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有无其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权的大致情况；（3）有无抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有无抵押人出具的抵押房产在抵押时的状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有无提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；（8）有无第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；（11）有无涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有无第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

到相关部门核查抵押物的相关情况

1.核查产权情况

（1）权属信息，包括：房产登记号、地址、地号、图号、权属人、共有人、建筑面积、共用地面积、建基面积、图则（四至）、使用性质、权证号码、权属来源（自建、购买、分割、承继）、所在土地使用权的证号、结构层数、楼层分布及功能、使用期限、已转让、已分割单元、欠费类型、限制转移、历史遗留问题、所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续、行政处罚、购入价格等信息；（2）抵押（他项权）信息，包括：房产位置、抵押权人、抵押权利部位、权利面积、权利价值、登记时间、债权数额、他项证号等；（3）查封、解封及协助执行信息，包括：查封类型、查封时效、查封机关、查封案号、查封标的明细、协助执行的内容等。

2.核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有无对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。

3.到相关政府部门查询实用信息

有人脉的，可分别到建设、规划、测绘等单位，通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段，进一步调查该房产的相关信息

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题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：实战不良资产：抵押类不良资产的尽职调查和分析（上）

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