随着近些年,房地产行业利润走低,大多数开发商不再唯规模论,投资部也从“多拿地”的导向转变为“拿好地、拿对地”!
作者:陌爷地产圈
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随着近些年,房地产行业利润走低,大多数开发商不再唯规模论,投资部也从“多拿地”的导向转变为“拿好地、拿对地”!
另一方面,房地产也将从粗放式的发展模式向精细化的内部管控转变,对于各专业条线,更加要求管控精度和管理深度
投资虽然是冲在最前线的职能部门,但是对于职业价值和岗位的理解不尽相同
在房地产发展初期,很多头部房企是没有专门的投资部的,拿地的活一般都是被项目总、秘书处等兼着
而近些年来,关于投资总和项目总的公司地位和职业价值的讨论也是甚嚣尘上
投资总谋求向项目总转型的趋势也越来越明显了!
01
拿地越来越难,职业价值感走低
房地产行业虽然进入门槛高,但是竞争已经相对充分
充分竞争的市场环境导致行业利润率逐渐走低,5年前,房企普遍要求项目净利率10%以上,但是现在如果还是以10%的净利率作为投资标准,那么无疑画地为牢
房企需要正视市场环境的变化,也需要结合自身发展战略,重新审视项目筛选标准和投资要求
换言之,对于投资部而言,尤其是公开市场拿地,能不能够拿得到地不再取决于研究深度、投资判断、客户定位等因素
更多的取决于集团对利润的要求导向
说白了就是,某房企做了200p的可研报告,甚至拿地方案已经到了报批的深度,在公开市场拼到最后也还是哪家房企要求的利润更低
长此以往,投资总们职业价值感越来越低,拿地跟专业不再挂钩
02
投资的职业瓶颈
随着房地产行业对年龄的要求越来越高,很多地产人都面临着相同的问题:职场中年危机
房地产行业的中年危机普遍被认定为:35岁进入中高管理层或团队长
然而这并不意味着35岁的投资总就一定安全
投资总的晋升路线除了向区域或集团投资条线纵向发展以外,横向地向城市总发展是主要通道
然而,据统计,TOP100房企的城市总中80%是来自于项目,其中更是以项目总居多
基于此,近些年在跟身边的投资总聊天时,越来越多的投资总表示,未来有机会还是要去当个项目总,对于职业发展的帮助会更大
03
投资部是个“清水衙门”
从土地获取方式来看,除珠三角一带存在旧改外,全国绝大多数的地区土地获取仍然还是依赖于招拍挂和收并购,这当中又有80%来自招拍挂
对于招挂拍项目,政府是甲方,房地产公司都是乙方,而投资部不过是乙方的“马仔”,流程规范透明,形式政府说了算
即便是拿地奖金,也仅仅是投拓狗额外的一点“狗粮”
对于收并购项目,早些年确实存在一定的油水空间,投资部与土地方事前沟通好,溢价收购甚或是拉高溢价,然后再对溢价部分分成
但是随着房企内部流程的规范化,这种灰色空间也早被堵死了
“溢价”这个名词也越来越敏感了,尤其是作为投资,都是在老板眼皮子底下干活
现在很多房企尤其是国企等内部审计严格,即便项目再优质,只要合作要提出溢价,那基本不会再推下去,溢价已经相当于一根隐形红线
一旦项目去化出现问题或是效益低于投资指标,那么投资部也将会面对被审核的风险,溢价这一敏感项也会被强化和放大
关于这点,懂的都懂,不便多说!
04
游走在“背锅”与“甩锅”之间,心累!
拿地是个系统活,虽然是投资部做主导,但需要成本、设计、营销等各个专业条线的相互配合
由于各个部门都面临着不同的考核方式和考核机制,如何使自己部门的利益最大化,这也是各个部门之间的博弈
基于此,各个部门之间相互甩锅成为常见的事情
而投资部作为主导牵头的部门,为了推进拿地顺利和加快进展,有时候也只能多承担些不该投资部承担的责任和事项
就这样,经常游走在“背锅”与“甩锅”中
着实心累!
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