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某“真实勾地案例”决策逻辑,供地价格探讨

传统的拿地方式在式微,产业勾地,特别是真产业题材勾地,成了各个地方政府优先考虑的对象。

作者:粉丝投稿

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

今年以来,房地产的形式较为严峻,土地财政遭遇了考验。传统的拿地方式在式微,产业勾地,特别是真产业题材勾地,成了各个地方政府优先考虑的对象。今天这篇以某真实案例为背景,探讨其中的一些实务操作。

项目背景

某三线城市的产业勾地项目,处于城市发展外围的工业园区附近,距市政府车距20km+,总体规划占地面积近千亩,其中产业:配套住宅=1:2,首期已取得200亩产业+400亩住宅,住宅楼面价2200元/㎡,无溢价。

其他同行们对此价格经常有疑问,作为一个勾地项目,价格应该可以做到很低。周边售价可参考售价是毛坯高层6500-7000元/㎡左右,简单静态测算,这个2200元/㎡楼面价的情况下,住宅项目毛利润率仅有10%左右。

因此,该项目土地价格是否过高,怎么看待这个价格问题,下面进行一些分析。

好项目标准

前几天某星球上分享了评判项目的优劣标准和侧重,大体区分两类公司来看待,一类是高周转的公司,一类是追求利润型的公司。高周转的企业,更关注现金流的回正,开盘时间短、销售越好、回款越快,有利于现金流回正就有优势。追求利润型的企业,更加关注项目的溢价和利润率情况。

毛利润率10%的项目,在追求利润型的企业面前是不能接受的,放在高周转企业中,也不符合绝大部分房企上项目的原则。这种项目要上马,只有一种可能,作为长期土地储备,粮仓型项目,才会存在上马的希望。

为什么会出现2200元/㎡

近几年该城市土地和商品房市场持续稳定增长,全市土地成交楼面价4000元/㎡+,住宅新房均价9000元/㎡+,价格分布为6000-20000元/㎡区间。该项目周边目前6500-7000元/㎡,半径3km范围内土地成交楼面价1000-3200元/㎡。

具体至该项目住宅地块,基准地价约900元/㎡,土地成本(征地、收购费用等)合计600元/㎡,容积率2.0,即折后建面每平300元/㎡。经过评估机构评估及市里地价会后,确定挂牌的起始楼面价为2200元/㎡。

在价格控制上,确实出现了问题。一个是初期价格谈判环节,还有一个是土地评估环节。最初谈判价格已约定2000元/㎡以下,目前来看已经属于偏高,当时新进入城市而对市场调研判断失误,预估未来市场售价乐观。结果后期并未如预期发展,到开盘时价格与当时预期价格相差近1000元/㎡。土地评估环节,因为谈判阶段与摘地阶段市场窗口已经变化,随着年中土地市场走热,政府评估价格时水涨船高,比当初约定高出至少10%。由于投资团队对于土地和房产销售市场的判断问题,以及政府对于评估价格的把握问题,两者因素叠加,最终导致了出现2200元/㎡不可避免的结果。 

从政府角度理解供地价格

结合之前某群里从业律师关于价格问题的探讨,从微观上来看,一幅地的收储成本很低,该地块的出让价很高,政府也确实很赚钱。但是需要放到宏观格局去概览,整体平衡是政府的第一要务,有些地方是成片开发,毛地1平方公里(100万平),去除河道、道路、绿化、市政设施等,获得70%净地(70万平),这些净地中还有划拨使用的学校、菜场、养老院、社区卫生中心等设施,剩余可能只有60%净地(60万平),其中可能还有工业产业用地、研发用地、物流用地等,出让价值不高,还可能通过财政返还倒贴企业。最终剩余的商业、住宅、办公等房地产企业用于二级开发的土地,也就剩下30%净地(30万方),最后整体来看,确实仅仅靠这部分收入很难去覆盖区域整体开发建设。

此次住宅土地出让价格2200元/㎡,则从政府出让的角度来讲,价格确实很客观,出让这30万方土地(450亩),已经作为年内重大项目支持,假设2.0容积率,也就取得13亿左右的收入,还需除去开发地块成本,靠剩余的收入去支持区域开发。根据此行政区的以往情况,近几年平均每年住宅、商业、办公土地出让控制在1000亩(70万方)左右,大概150万方建面,按照全市4000楼面价计算(该区可能略低),则全区每年此类用地土地款收入60亿。

产业投资出现雷声大雨点小的情形也常见,因此大规模的勾地行为,有些政府人员或开发商也许会收到审计部门电话问询了,目前很多项目推进中,监管协议未能有效执行,对产业项目监管落实缺乏督促,这个问题也是制约谈下土地价格的因素之一了。

这个价格还拿不拿

产业勾地项目,一般在前期阶段都有大老板和省市大领导见证签约而落地。如规划1000亩(占地67万方),产业:住宅=1:2,假设住宅占地666亩投资约50亿,产业333亩投资15亿(假设为自有产业),从总投资60多亿来看,确实也是分量十足的省市重大项目。

房企在试水产业勾地初期,集团有上项目的要求,地区也有业绩考核压力。上产业项目涉及各类条件谈判与落实,政府已在住宅用地规模、挂牌条件设置的诉求上尽量保障,只是在价格上出现纰漏。公告了土地信息,就到了要报名竞买的阶段,双方大领导们之间又会有适当沟通,通过产业项目政策补贴、后期住宅供应等达成新的意见,自上而下的话相对来说比较顺利,都会尽量促成项目落地,避免流拍情况发生。

反思和建议

虽然当时项目利润率确实不符要求,但是长期来看,类似这样一定规模的土地储备项目,在现金流和未来价值增长上也是很有意义的。放在一定历史阶段回顾来看,当初试水产业勾地项目,并能够抗住一定压力上这样的项目,为后期也更多带来的是超额利润的激励意义和参考价值,同时也警惕产业勾地项目要牢牢把控利润率和各个环节。

疫情后的经济恢复带来了窗口期,各地政府也在今年开头积极争取项目签约,开发商抓紧项目布局和签约工作,有关产业也紧紧抓住疫情和相关政策机会共同推进项目。这个窗口期很短,要做的就是快,在这段时间由投资部门牵头快速推进与政府洽谈工作,并实现签约和落地。

在投资部门大上快上项目的时候,其他部门也要做好如市场研判、战略布局工作,做好做精项目,尽量避免类似关键节点未严控因而产生价格浮动,最终影响项目落地、甚至沦为鸡肋。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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