片区开发，有哪些盈利模式？

杨老师的基建课堂

2020-12-09 16:27
+订阅

只有在项目盈利后才能真正分享到“增值红利”、实现共赢的目标。

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

“片区开发项目”因项目体量大、有一定的盈利性，在近年饱受市场关注；既是地方政府着力发展的重点项目，也是社会资本跃跃欲试的领域之一。

但是，不同地区、不同内涵的片区开发项目有根本性的差异，其盈利模式也会有非常大的差距。无论政府也好，社会资本也好，都只有在项目盈利后才能真正分享到“增值红利”、实现共赢的目标。

那么，片区开发项目有哪些盈利模式呢？

城市功能导向：老旧城区开发

在持续的基础设施投入后，全国各地的新城区已经焕发了全新面貌，成为了城市对外的窗口，也将中小城市的城建上限快速提升。但是，与新城区的现代化相比，老旧城区面临的问题非常多：既包括居民的居住问题，又涵盖老旧小区改造；既有基础设施与风貌的落后，又有生态环境与配套公共服务的缺失。

因此，实施城市更新行动，以完善城市功能为导向，对老旧城区进行整体开发是地方政府“十四五”期间的主要任务之一，也是片区开发中比较常见的类型。这一类型的片区开发，核心在于“整体更新”，需要将城市功能的升级与完善、基础设施与公共服务的补短板强弱项同步进行。由此带来的盈利模式比较清晰：

一是以片区中腾空的土地作为项目主要收益来源，用有收益的经营性土地出让平衡公益性的基础设施投入，实现公益性的总体建设目标；

二是对片区中的低效土地进行再开发，根据更新后的城市规划与低效用地再开发的有关办法，对城市肌理中的单元进行“活化”，通过商业收益弥补公共服务的持续投入；

三是将城市更新与“新旧动能转换”相结合，通过整体的升级改造，带动片区的产业升级与现代化发展，通过风貌保护、城市遗产保护、城市记忆公园等形式，让老城区“老树开新花”，推动整个区域的经济可持续发展。

对于老城市来说，拆与建都只是手段而不是目的；必须坚守以城市功能为导向的核心，才能实现片区开发的整体盈利。

交通设施导向：都市圈小城镇

在技术日益进步的时代背景与“交通强国”的整体战略下，城市架构也产生了非常大的变化；新型交通基础设施让空间距离变得越来越短，城市群、都市圈的战略即将成为现实。因此，有一类片区开发项目是依托交通设施的发展，在都市圈、城市群中形成一个个的节点小城镇，以交通节点为核心展开的片区开发。

由于交通基础设施的发展让通勤时间缩短，许多大城市发展轨道交通来向外疏解人口，但有些地方把依托站点的片区开发做成了纯粹的片区地产开发。这在当年房地产发展速度快、高速城镇化有一定关系；但这在如今显然已经不合时宜，交通设施带来的小城镇也应当具备应有的功能与造血能力，才能实现整体盈利的目标：

一是要实现多种交通设施的综合开发，以此来扩大对外辐射范围，由此就能获得更多的生产资料、资本、人口的聚集；

二是要解决“最后一公里”的问题，改善小城镇内部的交通设施，实现交通资源的相对均衡，以此提升整体的区域价值，避免发展热点只集中在很少的区域；

三是根据周边的优势产业，承接一部分物流中转、以及对应的产业转移功能，更大限度的发挥交通基础设施的价值，通过产业实现长期的收益。

此外，还要关注“小城镇”的“小”字，在大交通时代，交通资源有价值但非绝对稀缺，因此适度发展是实现盈利的关键之一，切忌盲目扩大发展、实现小而美的目标更好。

文旅康养导向：生态文旅开发

随着人民生活水平的日益提高，国内的文旅产业成为了发展的“蓝海”，十四亿人口的文旅需求正在被快速释放。许多中西部地区具有良好的旅游资源和环境优势，许多都在积极推进以文旅康养为导向的生态片区开发。

与城市开发要“接地气”不同的是，文旅开发面对的并非本地居民而是外来人口，因此文旅开发的核心理念必须跟上时代，讲究“挖掘底蕴、做好服务、丰富玩乐、生态开发”，以此为核心才能实现盈利的目标：

一是依托地方核心旅游资源与历史文化，将文旅品牌、核心景区、配套玩乐等进行升级，打造符合时代需求的、现代化的新型旅游片区；

二是抓住游客带来的“流量”，将新经济、新业态与文旅进行有机结合，以文旅品牌为入口，持续挖掘流量红利，避免传统旅游过于明显的“淡旺季”；

三是重康养而轻地产，生态文旅带来的游客是季节性的、流动性的，旅游地产的规模应当控制适度，将更多的区域打造生态康养、休闲度假区域，满足不同层次、时间长度的消费需求。

因此，在文旅康养类的片区开发中，应当更为关注市场的实际消费需求、留住游客的休闲娱乐活动。在这类片区开发项目中，政府能做的是相对有限的，切忌大包大揽，要想做好必须借助专业服务机构、本地居民与商业的共同力量。

产业升级导向：宜居宜业新城

中国经济的腾飞离不开产业的高速发展，同样，当我们想要实现从发展中国家到发达国家的跨越，产业升级是必不可少的经历与过程。因此，许多地区都想通过产业升级导向进行片区开发，既是推动地方产业发展，也是新型城镇化工作的重要组成部分。

产业升级、产业导入的过程是漫长的，而这类产业新城项目的投资往往很大，要实现资金的平衡相当不易，盈利点更值得仔细思考：

一是将产业新城建设与新型城镇化工作相结合，我国的城镇化率只有60%，城镇化工作还有很大的提升空间。通过承接城镇化职能实现基础设施建设的收益平衡，并将城镇化导入的人口作为产业发展的基石；

二是从基础产业入手发展，许多地方招商追求“高大上”，希望直接筑巢引凤，但从产业发展的规律来看是非常难的，不具备普适性。产业发展必然要经过从无到有、发展集群、产业升级的过程，因此也应当让产业伴随片区共同发展；

三是关注产业转移的导向，内陆地区承接沿海地区、落后地区承接发达地区的产业转移是必然的历程，依托产业转移实现园区的起步；

四是关注产出与投入的同步性，适度建设、减少片区开发产生的债务负担；尤其是避免在没有产出的情况下过度投资。

因此，产业新城的片区开发讲究的是“分期分片”、“多次滚动”，既能根据实际情况不断调整投资重点和产出，也能根据循环的资金进行再投资，避免沉重的债务负担。

结语

在金融监管日益严格的今天，早已不能单纯的依靠绑定政府信用进行金融套利，也不能借助金融工具放大数十倍杠杆来盈利。