今年是无疑是公募REITs元年，从2020年政策的搭建到今年的发行，公募REITs取得了质的突破。公募REITs的出现不仅为发行人提供一个高效的融资渠道，也为投资者提供一个分散组合风险的投资标的。

1、发行-投资者热情高涨

2021年6月首批发行的9只公募REITs成功上市，最低的基金配售率大概1.5%，投资者热情高涨。

2021年11月第二批公募REITs发售，两只产品配售比例分别为2.138%、1.969%，投资者热情不减。

2、业绩-价格走势平稳

9只首批上市的公募REITs上市首日全部收涨，第二批的建信中关村REITs更是在上市首日，开盘封死30%涨停。

整体来看，基金二级市场价格走势平稳。

3、分红-长期年均投资回报较高

REITs的分红主要源自所持有不动产的租金收入，分红较为稳定，波动性小，长期投资回报较高。

首批上市的公募REITs已陆续开始分红，其中中金普洛斯REITs分红方案：0.5220元/10份基金份额；中航首钢绿能REITs分红方案：5.1541元/10份基金份额。

2021年是消费金融ABS转折性发展的一年，从蚂蚁整改到对马上金融的监管；从花呗和借呗ABS暂停上市，到医美消费金融禁止入池ABS，消费金融ABS的监管更上了一层台阶。

消费金融ABS曾经是资产证券化市场上的“热搜”关键词之一，2016年消费贷ABS开始迅速发展，到2017年已经占据了企业ABS市场份额的近三分之一，18年、19年消金ABS发展逐渐达到了顶峰，而蚂蚁花呗被作为优质互联网消金的代表，备受青睐，也成为发行量最大的消金ABS。20年上半年受疫情影响，发行市场比较低迷，下半年随着经济的逐渐恢复，发行量又大幅提升。

但是随着蚂蚁暂缓上市及被监管约谈、小贷新规的发布，消金ABS冲高回落，发行逐渐趋于冷淡，2021年上半年26个消金ABS项目终止发行，主要是蚂蚁花呗和借呗。之后，上交所、深交所要求新挂牌的消费金融资产证券化（ABS）产品中，禁止新增“医美消费金融”相关资产入池。消金ABS逐渐在告别过去野蛮生长的态势，进入健康、生态的发展阶段。

“碳中和、碳达峰”无疑是今年最热的主题之一，双碳背景下，不仅新能源行业迎来了机遇与挑战，碳排放节能领域ABS也同样迎来了机遇与挑战。从碳中和ABN到碳中和ABS；2021年共发行42只碳中和专项产品，其中ABS 17只，发行金额300.99亿元；ABN 25只，发行金额526.19亿元。

【碳排放节能领域主要包括：清洁能源类项目（包括光伏、风电及水电等项目）、清洁交通类项目（包括城市轨道交通、电气化货运铁路和电动公交车辆替换等项目）、可持续建筑类项目（包括绿色建筑、超低能耗建筑及既有建筑节能改造等项目）、工业低碳改造类项目（碳捕集利用与封存、工业能效提升及电气化改造等项目）等】。

纵观全球，温室效应、全球气候变暖等由于二氧化碳排放量增多而引起的环境问题，是国际上达成共识亟待解决的问题。2020年9月22日，总书记宣布，“我国二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”。

根据清华大学发布的《中国中长期低碳发展战略与转型路径研究》，中国要在2060年实现碳中和目标，2020年至2050年能源系统需要新增投资约138万亿元。面临“碳达峰、碳中和”目标实现的刻不容缓及巨额投资的需求，如何拓宽融资渠道、创新融资模式成为研究的新课题。鼓励绿色金融模式创新，发行绿色ABS、碳中和ABS不仅可以完成投资需求，一定程度上可以促进企业碳中和的积极性，从而促进碳达峰、碳中和目标的实现。

如果说2021年是消费金融转折性发展的第一年，那么对房地产行业来说，可谓是“脱胎换骨”的一年。从多家房企债务违约到百强房企暴雷；从降薪裁员到房子降价出售；从地产税试点到八部门联合整顿，地产行业迎来了真正意义上的寒冬。

房地产业对ABS市场的影响也不可谓是不大，地产类ABS一直在资产证券化市场占据着重要的地位，尤其是供应链ABS的出现，一度获得发行人和投资人的青睐，2021年上半年虽然华夏幸福发生实质性违约，但是地产企业依赖于供应链ABS，融资也相对顺畅。

5月中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，同时也将房地产供应链类ABS储架规模降至20亿元。虽然地产ABS不断地在调控，但是上半年地产ABS市场仍比较活跃，发行规模近3000亿元，同比增长超过17%。

下半年随着恒大舆情发酵、花样年美元债违约，地产市场经历流动性危机，新力、当代、佳兆业、奥园等主流房企先后违约，阳光城境内债、美元债展期，整个债券市场“瑟瑟发抖”。 受市场情绪传导，8月地产类ABS发行规模明显减少，而9月和10月更是出现了断档的情况。随着市场环境的改善，11月开始交易所对房地产资产证券化产品的审批速度一定程度的加快。

就像万科郁亮提出的“下一个春天”的说法，现在整个地产行业或许处在最艰难的时候，但是“千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金”，无论是地产行业还是地产ABS都会迎来健康发展的“春天”。

2021年随着公募REITs的发展，保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）也被纳入试点项目。（发改委发布的〔2021〕958号通知（《国家发展改革委关于进一步 做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》））

近年来，由于我国城镇化的加速推进，大中型城市外来人口数量激增，这些地区的住房需求也在不断地攀升，虽然对房价的调控从未间断，但是相对高昂的房价，也超出了很多购房者的承受范围。为了更好的解决中低收入者的住房问题，国家大力推行保障房项目，保障性住房不仅与人民生活水平更与社会的稳定息息相关。

公租房作为保障房体系的重要组成部分，满足了城市中部分中低收入人群的住房需求，对于人才引进也有很大助力。公租房的筹建主要依靠财政投入，面对加速的投放及筹建，公共租赁住房的融资问题也是刻不容缓，资产证券化作为一种近年来备受青睐的融资模式，与公租房融资结合有一定的现实意义，而Reits是支持公共租赁住房发展、拓宽公共租赁住房融资渠道的有效金融工具之一。

2021年8月星河控股旗下星河实业深圳有限公司取得深交所关于“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”符合挂牌条件的无异议函。该项目是2021年以来公开市场首个获批的长租类REITs产品，也为沉寂许久的长租公寓ABS市场注入了活力。

从20年蛋壳公寓舆情以来，长租公寓也受到了重点关注。前几年长租公寓“拔地而起”，一时间成为热谈，而长租公寓ABS也一度成为房地产融资的“宠儿”，魔方公寓、自如、保利的成功发行，更是引发了长租公寓的浪潮。但是随着时间的推移，长租公寓的模式漏洞暴露了，前期为了抢房源、抢房客，一直处于烧钱的阶段，一但市场发生变化或者经营稍有不善，那么身披的长租公寓光环就会褪去，等待着的只有市场的审判。

近年来长租公寓“暴雷”频发，据不完全统计仅2020年就有40多家。但是随着长租公寓的风险暴露，长租公寓ABS的热度逐渐散去，监管机构的审核也愈发严格。不是不能获批，而是更看重信用资质是否良好、涉及物业能否产生稳定现金流。

5G、人工智能不只是21年的关键词更是近几年乃至未来几年的关键词，以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新。

其实这并不是一个新概念，早在2018年中央经济会议上就重新定义了基础设施建设，包括5G、人工智能、工业互联网、物联网等建设 。2020年6月，国家发改委明确新基建范围，提出“以新发展理念为前提、以技术创新为驱动、以信息网络为基础，面向高质量发展的需要，打造产业的升级、融合、创新的基础设施体系”的目标。

在新基建发展的背景下，资产证券化也将助力新基建，以智慧交通和智慧能源基础设施为例，绿色ABS都有广泛的应用空间，另一方面智慧交通和智慧能源又可以与碳中和概念更好的结合，尤其是能源市场。例如智慧停车项目、再生能源发电类项目都可以进行资产证券化，资产证券化在新基建领域的运用具有一定的现实意义。

俗话说得好“知识就是力量”，21年知识产权ABS也逐渐成为大家讨论的热点话题。知识产权ABS的主要功能在于盘活存量知识产权资产、增强知识产权资产的流动性。

提起知识产权ABS，看似很新颖，但是绝不陌生。从文科租赁到爱艺奇世纪知识产权到佛山耀达专利许可再到高新投知识产权，知识产权ABS的发行与探索从未间断。【知识产权有很多的种类，一般分为文学产权和产业产权。文学产权包括：发表权、署名权、修改权、保护作品完整权、复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权等；产业产权主要包括专利权、商标专用权。专利权包括发明、实用新型和外观设计。商标权主要包括商品商标、服务商标和集体商标、证明商标。】

知识产权ABS主要有3种模式，以知识产权对应的应收账款作为基础资产、以知识产权作为售后回租标的或融资租赁标的、以知识产权收益权作为基础资产。

市场上除了专利、许可、影视版权、商标权等少数种类发行了ABS外，知识产权作为基础资产还有很多类型值得研究和探讨。

“科技是第一生产力”，知识产权又是助力科技发展的强有力的基石，知识产权证券化融资将企业的“知识”变“资产”，不仅有效地拓宽了企业的融资渠道，还提升了企业的融资效率，助力企业在“科技兴国”的道路上奋勇前进。

今年市场上出现了很多首单SPV CMBS，有北京市首单（平安-昆泰资产支持专项计划）、江苏省首单单酒店类（中信建投-元联-中联-恒泰商置资产支持专项计划）、西南地区首单商业资产类和上海市首单（申万宏源-世博发展集团大厦资产支持专项计划）。

我们所熟知的CMBS结构都是双SPV，一层债权结构（一般为委托贷款和信托计划）一层专项计划，最初构建双SPV的原因是一是要将将不稳定的底层资产现金流转化为稳定的债权结构，达到可预测并可特定化的目的，另外一个就是证券公司、基金子公司作为专项计划管理人，无法办理抵押登记。

随着不动产抵押方面的法律法规的修改（2019年7月19日，国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），明确提出放宽对抵押权人的限制。），专项计划管理人可以办理抵押登记，随即20年首单不包含信托计划等债权结构的单SPV CMBS（华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划）诞生。

单SPV与双SPV相比，结构简单，减少产品结构中的通道，减少费用的同时更加直观，21年单SPV CMBS结构的发行数量也可以看出来，单SPV不仅被市场接受，也逐渐被市场青睐。

创新也是今年整个ABS市场上听到最多的词之一，纵观史今我们最不缺的就是创新的动力和创新的实力。从2005年我国资产证券化试点初始，到2011年试点正式重启，从2015发行的逐渐爆发，到今年各种各样的“首单”，我国ABS市场经历了十六载，经历过次贷危机，也经历过疫情的冲击，我国ABS市场越来越健康也越来越成熟，稳中寻创新也成为市场常态。

随着监管环境的改变，企业的融资需求也在变化，如何将融资需求与资本有机的结合，正是资产证券化的意义所在，资产证券化有也存在着创新的必要性。整个ABS市场的生态和效率在逐渐完善，加上科技助力的加持，在创新ABS结构设计的同时，有利于商业模式升级的实现和多维度联动。

提起ABS市场还有一个词就是“内卷”，不仅是ABS市场，整个金融行业仿佛都在“内卷”，然而复杂、“讲究”不代表高级，无效的内部竞争、恶劣的外部竞争，是“内卷”的元凶之一。改善这种情况，创新十分重要，创新也不是“闭门造车”，要以监管、政策为基石，结合当下的环境、企业的需求，有目标的、有效率的创新。

2021年整个ABS市场发展势头良好，相信2022年ABS市场仍大有可为！