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2023不良资产大会昆明站
神话终结与加速退圈，江湖正在固化...
作者：婷婷王
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
4月15日-5月11日，长春、沈阳、重庆、广州、无锡、杭州、北京完成了首批土地集中入市的拍卖。
7大城市的土拍结果，特征明显、信号满格，对后续15城的土拍，以及房企生存格局，也很有参考价值。
风财讯统计了7大城市的土拍房企拿地结果，推出270宗土地、最终成交251宗。
重庆诞生了最高溢价率（近130%），杭州成交地块最多（57宗）、出让金最高（1178亿元），北京的土地规则最多最严，无锡报价全触顶，广州拿地成色一般流拍较多，长春溢价率垫底（最高溢价率3.3%）。
百强房企的战场、“恒碧万”存在感较低、国央企优势凸显、本土深耕型房企笑傲、大小房企分化严重、退圈房企增多…
不管是否承认，城市与板块或许还有轮动，但房企逆袭的机会越来越少，地产江湖正在“固化”。
2021年“各城市集中供地成交结果（逐宗土地）详情表”
恒碧万“玩失踪”
融创保利“广称王”
目前为止，首批集中土地出让获地的房企，TOP5中，融创、保利非常积极各地撒网，碧桂园、恒大、万科却异常低调，几乎不见踪影。
“头部的大型房企中，融创拿地就很积极，但‘碧万恒’就相对谨慎。”
亿翰智库研究部总监于小雨认为，“碧万恒”的区域布局范围更广，不需要把宝全部押在集中供地的热门城市。
前期囤地够多了，这一轮也比较低调，比如万科，投资力度比去年提升了很多，但1-3月已经投入超200亿拿地。还有“意外缺席杭州土拍”的绿城中国，一季度328亿，排名第一。
相反前期拿地较少的企业，抢着在第一轮集中供地“补血”。比如融创。
融创的拿地数量，在重庆、无锡都排第一，在杭州排第二；融创在目前7大城市第一轮集中工地，拿地总金额已超320亿元。
“个人认为，其他非集中供地城市如果也在这个时间段供地，可能地价相对比较合理，或者说热度没那么高，其实这种情况对碧万恒这类企业来说是有优势的。”于小雨表示。
国企抄冷底 民企抢热门
市场分明各有原因
这次集中供地有点意外的是，国企/央企并没有想象中的那么强势。
虽然拿地总额TOP5里中铁、招商、保利占了三席，但中铁主要是逆势重仓沈阳，招商保利靠全国铺量。
全局来看，首批集中拍地结果中，广州27家企业拿地，国企/央企14家，民企13家；无锡16宗土地中，国企/央企6宗，头部房企竞得10宗；重庆32家企业拿地，国企/央企有12家，民企20家。
中指研究院认为，可能因为国企央企在考核上，对利润率有要求。不一定在集中供地时候凑热闹。
今年4月中下旬，在关注度较低的沈阳、长春的土拍市场中，保利、华润、万科、招商等纷纷入手，抢购了一些低价土地。
但在杭州这样的城市，民企表现更亮眼。
如果说广州、无锡、重庆等城市还有大量国央企拿地，杭州的拿地房企中，更多是深耕本地的民营企业。
拿地金额排名第一的是融信（142.3亿），第二是融创（126.9亿）。其次华润之后滨江96.3亿、中骏91亿、祥生54.3亿、龙湖52.5亿…都是大中型规模的民企。
中指研究院认为，不同市场表现火热各有原因。
比如杭州，因为采用了不同的保证金缴纳方式（5000万托底保证金），而且土地出让金缴纳期限相对较长，部分地块（预约保证金）甚至长达到6个月，给了更多类型的企业机会。
比如重庆因为优质土地占比较高，对房企吸引力强。
北京地市的区域分化加剧，地价上限及其他土拍规则严密，使得总出让金额1109亿元不及杭州，最高溢价率25%、最低仅有2%溢价率。
沈阳，则因为每宗地块基本均有配建要求，虽然对房企吸引力有限，但对沈阳这样的城市发展来讲更有意义。
“深耕本土”或是
唯一的逆袭钥匙
在第一轮集中土拍中，“本土企业”有强烈的拿地诉求。
比如，广州的越秀，通过“自竞+联合”揽入6宗地块，且其中不乏热门地块，成交总价达177.53亿元。
比如，杭州的滨江，则充分发挥本土优势，以183亿元拿下5宗地块。融信则继续奉行“深耕杭州”的策略，以229亿拿下7宗地块。
比如，重庆的龙湖、金科，位居拿地数第二和第三。
这种现象，在杭州体现尤为突出。在5月8日的土拍中，22家竞买人，一半左右都是本土小房企。
“滨江、越秀这类企业，虽然是千亿或者接近千亿的房企，也都是前五十强的房企，他们分别在杭州和广州等地方的市场占有率非常高，对这个城市的依赖度很大，所以拿地上显得势在必得。”于小雨指出。
江湖格局固化
拿地难加速退圈
很多热门城市在第一批集拍中，推出了大量土地，占2021全年土储的占比较高。
这意味着，如果这一次颗粒无收，前期储备较少的房企，会越来越难增储。
这种严重分化，会否导致未来地产江湖格局大变？
“与其说变化，不如说是固化。尤其三道红线，大家的手脚基本被捆住了，弯道超车很难，地产江湖的竞争格局已经相对固定了，没能力拿地的房企比然要想好退出。”于小雨表示。
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