具有房地产开发资质的公司将土地开发权利义务转让给无开发资质企业或个人的，不影响转让合同的效力。实际投资方满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的，有权排除执行。

1. 案涉土地系日月公司通过网拍摘牌取得的以其下属全资子公司绿岛公司全权负责开发的土地。2011年，日月公司将《成交确认书》中的权利义务转让给绿岛公司，并签订《国有建设用地使用权出让合同》。之后，绿岛公司实际投资开发并占有案涉土地，但未办理权属变更登记。

2. 2013年12月，在日月公司为被执行人的金融借款合同纠纷案件中，长沙中院裁定查封日月公司名下的案涉土地使用权。

3. 2015年6月，案外人绿岛公司提出执行异议，称案涉土地属其所有，长沙中院裁定驳回绿岛公司异议请求。绿岛公司提起案外人执行异议之诉。

4. 2015年8月，长沙中院一审认为应以国有土地使用权证确定国有土地使用权人，暂不能认定绿岛公司为本院所查封土地的所有权人，判决驳回绿岛公司诉讼请求。绿岛公司上诉至湖南高院。

5. 2017年11月，湖南高院二审认为，日月公司对涉案土地既不享有物权也不享有债权，绿岛公司主张其享有排除强制执行的民事权益的理由成立，判决撤销一审判决，停止对案涉土地的执行。日月公司不服，向最高法院申请再审。

6. 2018年10月，最高法院裁定驳回日月公司的再审申请。

首先，日月公司将《成交确认书》权利义务转让给绿岛明珠公司的行为有效。理由有四：（1）根据国土部门对绿岛公司作出的一系列相关文件，可以认定转让成交确认书中权利义务的行为已经获得国土部门的认可；（2）本案中，日月公司并非直接将案涉土地使用权转让给绿岛公司，不违反行政法规对于土地转让的禁止性规定；（3）本案不属于《合同法》第79条规定的合同性质不得转让的情形；（4）国土部门未追究转让《成交确认书》权利义务项下的违约责任，不存在转让行为属于以合法形式掩盖非法目的，转让行为无效的情形。

其次，《国有建设用地使用权出让合同》有效。日月公司将《成交确认书》中的权利义务转让给绿岛公司的行为合法有效。因此，《国有建设用地使用权出让合同》为合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同。

最后，绿岛明珠公司符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，有权排除执行。首先,绿岛公司早在一审法院查封案涉土地之前，就已通过受让《成交确认书》项下权利义务的方式，与长沙市国土资源局签订了合法有效的《国有建设用地使用权出让合同》；其次，绿岛公司已实际占有案涉土地、已足额支付了案涉土地的土地出让金及相关税费；最后，绿岛公司非因自身原因未办理过户登记。

综上，绿岛公司对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、借名开发房地产的，实际出资人存在较大的难以确权以及排除强制执行的风险。

1. 确权举证要求高，不动产登记簿记载具有推定的法律效力，也是法定的公示方法。为保护物权稳定性，保护交易安全，除非存在登记错误或者其他特定情形并且相关权利人能够举证证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认并排除执行的，法院才有可能在执行异议之诉中，根据《物权法司法解释（一）》第2条规定，根据不动产登记簿的记载认可权利主张者是该不动产的真实所有权人，重新认定标的物的真实权属关系。

2. 法律适用问题多，最高法院有观点认为，《物权法司法解释（一）》第2条适用范围有限，该规定仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，借名开发房地产不适用该条规定。不仅如此，我们发现，申请执行人多引用《物权法》第七条、《民法总则》第三条，论证实际投资人借用资质的行为违反了法律和行政法规的相关规定，损害公共利益和他人合法权益。借名开发一方明知其行为违法，依然选择规避相关法律及行政法规的规定，借用资质对土地进行开发，对此，借名开发一方应承担其所实施的违法行为不受法律保护的风险。

二、本所律师认为：不动产登记簿仅具有相对的证据效力。人民法院审理确权案件，如果原告举出的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，例如买卖合同书、支付价款凭证、委托代购房屋的委托书、与代理人之间的往来函件以及证人证言等，足以证明登记簿的记载是错误的、原告才是该不动产的真实所有权人，法院即应根据原告举出的证据确认原告为争议不动产的真实权利人。法院确认实际投资人为真实权利人的确权判决，也就推翻（否定）了不动产登记簿的证据效力。在此，唯有人民法院才能否定不动产登记簿的证据效力。

三、针对借名开发房地产，本所律师的建议：

1. 诉讼请求方面，由于执行异议之诉包括对执行过程中实体争议的审理，实体权利人只有在证明其享有足以排除强制执行的民事权益时才有权排除执行。因此，借名开发房地产的情形下，实际投资人在执行异议之诉中请求排除执行的，应当同时请求对案涉不动产请求确权。

2. 法律适用方面，从《执行异议和复议规定》第二十四条、《物权法司法解释（一）》第2条规定入手，争取法院适用上述规定；同时加强对于案件适用《物权法司法解释（一）》第2条规定、《执行异议和复议规定》第二十五条、《物权法》第七条、《民法总则》第三条的论证，防止案件受上述条文的消极影响，引导法官对于借名开发行为的法律定性。

3. 委托律师提前介入，控制交易流程风险。由于借名买房的情形下，实际投资人请求确权并排除执行的，根据谁主张谁举证的一般原则，法院还要求实际投资人承担较高的举证证明责任。相应地，这就要求实际投资人在前期借名开发房地产时，委托专业律师介入，最大程度保证签署的各项文件以及整个交易流程合法、合规且留痕，最大程度防止后续诉讼过程中陷入被动地位。

4. 对于不动产买受人而言，不动产登记不仅关系到个人重要的财产，还关系到市场交易安全。订立房屋买卖合同，如果连出卖人是不是该房屋的真实所有权人都不清楚就贸然订立合同，很可能面临极大的风险。订立购房合同时，建议买受人要求出卖人出示产权证、前往不动产登记机构查阅登记簿。《不动产登记暂行条例》27条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”买受人以“利害关系人”身份向登记机构查询，查明出卖人是登记簿记载的所有权人，就可以放心地签订买卖合同。即使后来发现该登记错误（出卖人并不是该房屋的真实权利人），买受人也可以主张自己属于“善意买受人”，而获得善意取得制度（《物权法》106条）的保护。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条　对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

2. 《城市房地产开发经营管理条例》

第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

《中国光大银行股份有限公司长沙分行、湖南日月投资有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申2799号】