作者：宋兵乙

来源：地产风声（ID：fangshi488）

2018年，国内办了一次中法非物质文化遗产展览会。会上，来了一批特殊的展品：家具。

它们本来被安放在北京庄园里，是开发商运通集团为业主添加的日常配置。

当时，由于法国方面的部分展品无法运输到国内，便找项目方借了同等级别的物件。

别墅里的家具，进入世界级的展会，并且被聚焦在镁光灯下，这种情况在北京豪宅市场上实属罕见。

事实上，这些家具能被选中，不仅是因为华美的外形，还在于自身的内涵：

据悉，其中有超过百年历史、凡尔赛宫指定的修缮品牌DELISLE。这个品牌做灯具是用纯手工压模进行精雕细琢的，成本通常是其他品牌的10倍。

近些年，“颜值经济”当道。当大众对好看的东西司空见惯后，内涵反而成为一种奢侈品，更容易出彩。

家具是这样，放家具的房子同样如此。

1

在北京别墅市场中，五官好、颜值高的漂亮豪宅有很多。不过，房和人一样，空有五官、没有三观也是不完美的。

我们常说，一对情侣在一起，三观合不合适很重要。它意味着两人待在一起是不是更开心、会不会更舒适、能不能更长久。三观不合，往往分手收场。

人跟房子之间的火花，同样如此。

再贵的豪宅，到最后也是拿来住的。

这时候，房子跟人的契合度就很重要。一个三观正的豪宅，必然是从人的需求出发，不仅让居住更舒适，而且还能丰富人的精神需求。它也就会更受市场欢迎。

不过，总体上“三观正”的项目并不多。有人就开玩笑称，目前北京别墅市场的主要矛盾是：

日益增长的富人数量和豪宅需求，同心仪产品较少之间的矛盾。

1994年，有一部大热电视剧，名叫《北京人在纽约》。

里面姜文扮演的王起明，在90年代从北京跑到纽约寻找梦想。发达了后，他搬到纽约边上一个叫长岛的地方，住进了别墅区。

那个时候，纽约早就是富豪的天堂，而北京的有钱人相对较少，别墅区更少见。

转眼三十多年过去，北京的富人区纷纷冒出，尤其是中央别墅区，从最早的高档别墅群落，发展到现在已经成为北京九大别墅区中的前三，吸引大量项目先后落地。

比如，北京庄园就选址京承高速旁，比邻京承高速出口，可以瞬间直达北京三环，与城市CBD无缝衔接。

项目规划有200余独栋别墅，每一栋都是楼王等级标准，区域7大配套公园特供庄园。在寸土寸金的中央别墅区，如此航母级别的顶级豪宅项目，已经非常少见了。

今年4月，北京首次超纽约，成为全球富豪数量最多的城市。北京的有钱人越来越多，顶级豪宅的需求也日益旺盛。这反映在具体的成交数据上：

据合硕机构统计，今年前5个月，北京均价10万+的高端项目成交超600套，为近年来同期新高。其中，别墅市场成交火热，以1679套的成绩，实现同比成倍增长。 

市场表明，其实大家不缺钱。但是，缺好产品。毕竟别墅供应一直在减少，高品质的产品更是百里难挑一。

2019年，随着住建部下发“最严限墅令”，北京别墅市场开始进入“存量”时代。有媒体统计，北京别墅的供应一直在持续下滑：

2018年为7633套，到2020年已经降为4497套，接近腰斩。

像北京庄园这种，规划有200多栋独栋别墅的项目，更是罕见。

2

当市场需求大于供给时，许多开发商容易产生懈怠心理，在项目开发上只看重“面子”，忽视了“里子”。

在这种行业现状下，少数拥有独特“三观”的项目就显得格外醒目。比如，三观分别是产品观、生活观和艺术观的北京庄园。

拿它的产品观来说，项目在花园首层、全北向入户等空间布局上，都打破了其他传统豪宅的“套路式设计”，创造出更舒适的人居体验。

这种创新，让人觉得以前关于顶豪别墅的想象，都是错的。

比如，现在很多别墅项目都热衷“前二后三”的设计——把客厅设计在首层，花园放在负一层。业主必须从一层入户到客厅，然后再下一层才能到达花园。

这样设计，倒是为开发商“节约”了不少地下面积，但是别墅从来不缺面积，对于业主来说，不仅上下楼麻烦，而且花园的采光、通风都不太好，居住体验很受影响，如同捡了芝麻丢了西瓜。

如果去欧美那边瞅瞅，甚至看看原汁原味的英美剧，就会发现真正的别墅，花园都是在一楼，并且和客厅是直接联通的。

在北京庄园的设计中，同样把花园放回了一层。简约而不简单的生活动线，让居住体验跨上一个台阶。

另外，在保障业主生活的私密性上，项目在细节之处做到了近乎苛刻的状态。

在富豪人群中，私密性从来都是居住生活中的必备。比尔·盖茨为保护自己的隐私，买下了自家豪宅周围一圈近1.7万㎡的区域；李嘉诚的豪宅附近，都是闭路电视和摄像头。

在北京庄园里，保护私密性的细节设计，到处都能看到。

在一些北京别墅项目里，经常采用南北向相互交错入户的路径设计，目的是为了节约项目的占地面积。

但在实际生活中，南入户会导致北客厅、北花园的采光不足；另外，南北交错还会带来邻居入户对视的情况，难以保障业主的隐私生活。

北京庄园的做法是，把行业通行的南北入户改为全北向入户，保证每一户都为南向客厅和南向花园，采光充足；同时，打破市面中双向入户的设计，全部设计为单向入户。

这样既能确保业主的私密性，最大化精简行动动线，还能给人一种尊贵感。

这样精心设计的空间布局，还反映在项目的生活观上。

真正的豪宅，从来都不是在空间上进行铺张浪费，而是恰到好处。很多别墅都喜欢做大卧室、大进深的设计，看起来似乎很气派，却忽略了采光和居住的舒适度度，少了点温馨的感觉。

北京庄园在空间尺度上，讲究分寸感。

它推出全国唯一大面宽、短进深的薄板型设计，让阳光照到家里的每一块地板。另外，它又独创“大家族无干扰共居”的全功能空间。在这种空间布局下，既显豪宅气质，又不会失去家的味道。

透过这些空间设计细节，能看到北京庄园不仅仅是在简单地造房子，而是洞察到人居需求后精心设计，沉下心来回归到“别墅”的本质。

这是最简单的，也是最难的。

3

有人说，空间结构是建筑的骨骼，装修是建筑的灵魂。

一个顶级别墅，必须配备顶级的装修，才称得上“活”起来了。

在眼下不少北京别墅里，开发商也舍得花钱在装修上，但是经常给人“富”而不“贵”的感觉。

说白了，就是缺少了艺术的味道。

除了产品观和生活观，北京庄园秉持的艺术观，给项目的气质提升增色不少，具体表现在材料和家居的美感塑造和品质把关上。

据悉，项目的一草一木、一砖一瓦，都是由董事长亲自带领研发团队，花了 9年时间在全球各地甄选出来的。

拿项目外立面采用的莱姆石来说，它是阿尔卑斯山脉第11层中质地最好的岩石，经过亿万年天然形成，被称为“生命之石”。在欧洲，它也被用于凡尔赛宫、巴黎圣母院等建筑的外立面。

在项目的产品在中，广泛应用了世界最顶级石材——全球限量开采供应的来自意大利卡拉拉山脉的鱼肚白。目前只用在沙特皇室成员和世界超级富豪家中，可以说极为稀缺和珍贵：

每平米造价可达2万元/平米，成本是市面中普通石材的30-40倍。

值得一提的是，这种石材与《大卫》雕像属于同一矿脉。无形之中，整个项目社区多了些古典的艺术气质。

在室内的家具挑选上，项目选用的是全球排名第一、被称为“古典家具中的劳斯莱斯”的Pozzoli。

这个品牌用的家居设计手稿，距今已有300多年历史，非常具有收藏价值。据悉，目前Pozzoli只为欧洲皇室提供私人定制。

目前，项目全新打造的样板间已完成，这是一个全新设计的产品。

从样板间中，能看到不管是空间设计还是居住功能，都做了全面提升。比如，新样板间做到了首层高度达到5米，二层高度4.5米，双层挑空达到了9.5米。

另外，项目邀请了世界著名的室内设计泰PYR大师，完成了他在中国的唯一作品，推出市面上唯一满配精装交付的别墅项目。

北京的顶级别墅产品，走过了迭代的二十年。

新世纪之初，一股欧美风吹向豪宅市场。富人们被外观洋气、象征财富的欧式建筑所吸引，大量洋房纷纷涌现。

大概从10年前开始，国民审美和本土自信慢慢提高，别墅市场迎来一场新中式的回潮。大量优秀的设计师，将中式元素与别墅融合，满足了不少富人内心深处的中式情结。

到如今，新生代富人对于顶级别墅的品质要求越来越高，并且不再盲目地追从产品风格，而是更讲究舒适度。

于是，市场上又掀起一阵“去风格化”热潮。对人居需求的细致把握、对产品的精益求精，成为项目必须掌握的技能。北京庄园在产品上的特色，给了行业一些启发。

近些年，富人对别墅产品的偏好变化，用网络上的一句流行语讲就是：

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“地产风声”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：以前关于顶豪别墅的想象，都是错的

别墅北京豪宅豪宅北京别墅中央别墅区