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全面立体的解读土增税……
作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）
1.什么情况征土增税
《土地增值税暂行条例》
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动。
2.土增税的计算方法
《土地增值税暂行条例》
土增税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额=转让房地产收入-扣除项金额。
3.土增税清算收入的确定
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税销项税额。举个栗子：
#某地产项目销售收入10亿，向政府部门支付的土地价款为4个亿，土增税的计税收入为多少?
目前主要有两种计算方法：
如广州=10亿-（10亿-4亿）/1.09*0.09
如江苏=10亿-10亿/1.09*0.09
4.土增税扣除项
《土地增值税暂行条例》
计算土增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）
（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
强调两点：
1、实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本
2、实操层面，不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
5.视同销售的情况
（国家税务总局公告2016年第70号规定）
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
国税函〔2010〕220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
结论：土地增值税中的视同销售是以所有权转移为标准来确定。
但是对用于投资的，还应注意：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。但凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不得免征土地增值税。企业重组涉及的房地产转移不征收土地增值税（这就是并购中，资产剥离采用分立的节税来源）
上面说的有点绕，说人话就是：登山哥是一家面粉厂，他要和想要做面粉生意的长跑哥合作，登山哥用旗下的土地和厂房作价入股，这就暂免土增税。但是，如果是房地产企业或者和房地产企业合作开发，那作价入股就要视同销售立即征收土增税。
6.土增税的预征、清算
预征和清算条件
预征：
为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。
清算条件：
1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。但实操层面来讲，存在的算法包括两种，举个栗子：
#登山哥收到1亿普通住宅预收房款。其地预征率为2%，不同地方两种算法：
算法一：1亿/1.09*2%=0.018
算法二：（1亿-1亿/1.09*3%）*2%=0.019
7、土增税清算单位、对象
《土增税清算管理通知》
一、土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。（国税发[2006]187号）
二、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
各地实际执行情况：根据各地相关规定，实务中，目前土地增值税清算单位主要确认依据：发改委审批投资立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。一句话，根据项目实际情况决定，不唯证照，和当地税务主管确认清楚。
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