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资产剥离的交易架构：A企业（卖家）与B企业（买家）共同成立新的公司C。新设立公司或者公司分立，前提是股东大会批准同意，如果是国有企业，须由国有资产监督管理部门批准；
作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
土地使用权作价入股（也称作资产剥离），将土地装入一个新的公司，是投拓人员经常在拿地实操中听到的一种交易思路，这是一种能够有效降低收购方税负，且能切割风险的交易架构。本文对土地使用权作价入股交易架构的细节，以及涉税问题跟大家做一些分享。
我们在这里讲的资产剥离，是一种交易思路架构设计的高阶玩法，适用于一些比较复杂的收并购项目。写这篇文章是因为我的知识星球和微信群里有很多人问过这个问题，进而有必要专门开一篇文章讲述一下。
首先，为什么会有资产剥离这个问题，直接进行项目土地转让必须要满足在建工程转让的投资进度条件，而且卖家要承担巨额的税负，包括增值税及附加，土地增值税，企业所得税，印花税等。
其次，如果是遇到一个项目公司名下，有多宗土地，已经开发了部分地块，出让方准备转让未开发的净地；或者出让方公司名下，除了土地还有其他非房地产业务，准备转让土地的。是不能直接收购整个公司的，因为这不仅会大大增加收购的成本，还会卷入很多原公司的已有或者未来的各种风险。
举个我在工作中实际操作过的项目为例：
某项目A总用地面积220亩，已开发三期，剩余72亩净地未开发，其中前面三期开发的物业住宅部分已基本售罄，大约剩余5万㎡商业，7万㎡车位的存货。土地方因其他项目现金流紧张，急需出售A项目。那么问题来了，这个项目怎么交易呢？
思路一：直接股权收购，思路是没问题的，但是剩下那么一大堆难以去化的物业，比土地本身的价值还要大，都想做开发商，没几个公司愿意做资产接盘侠。还有一个巨大风险点，已开发部分物业政策风险、法律纠纷风险、税务风险、债务风险难以把握。
思路二：在建工程转让，这个办法其实也OK的，也绝对满足25%的投资开发标准要求，相比股权收购也更加干净，但是还是没有解决巨大存量物业的问题。
所以，交易架构创新势在必行，先进行资产剥离，然后再进行股权转让交易才是比较合理的思路。
资产剥离的交易架构和路径：
1、A企业（出让方）与B企业（收购方）共同成立新的公司C。新设立公司或者公司分立，前提是股东大会批准同意，如果是国有企业，须由国有资产监督管理部门批准；
2、A企业编制资产负债表和财产清单，进行财产分割；
3、剥离出来的土地，进行价值评估，按市场价格差价，由A企业补缴土地增值税和增值税；
4、A企业以土地，作价入股作为C公司的入股出资；
5、A企业将持有的C企业的股权转让给B企业，或者是从C企业减资退股的方式实现货币退出。
需要提一个重点，在很多地方的国土局原则上是不允许土地分割办证的。即使要新办证，也遵循一个原则，核查该宗地上未开发土地剩余多少，然后决定分割办证的必要性，当剩余开发土地面积占比很少时，一般不予办理。
即使前面的条件都满足，可以办，过程也会走得相当地艰辛，不知道你是否等得起。剥离之前有必要先去国土部门核实这个问题。
如果存在一个土地证上面已经有部分开发的，将资产剥离打包出售给特定公司后，原项目公司所属的开发风险仍然存在。如果土地不能分割办证，则需要将土地整体装入。原项目公司所涉的债权债务关系，如遇债权人追偿的，虽然原公司可以用财产抵押作为保全措施，或者通过登网发布公告等方式声明，对原有债务单独承担责任等处置方式，但是新设的公司仍然可以被列为追索对象。这在民法典上，属于善意第三人制度。
关于涉及到的税务，及其处理的问题：
对于出让方而言，涉及到的主要为四个税种：
一是土增税，根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》中的有关规定：“企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原房地产转移、变更到分立后企业的，暂不征土地增值税。”但是这条不适用于房地产企业。我们知道土地增值税的应税行为是，房地产的销售行为或者视同销售的行为。公司新设及分立，土地权属发生了转移，而且产生了实际的对价交易，应当认定为销售房地产，需缴纳土地增值税。
二是企业所得税问题，分立的公司接受原公司的土地资产，应以公允价值确认资产转让所得，作为应税对象缴纳所得税。对于新设立的公司，土地作价入股，可以视作是股东的实物出资，是不需要缴纳所得税的。
但是新公司转让股权给买方的行为，需要就股权溢价部分缴纳企业所得税或者个人所得税。
三是增值税。土地作价入股是涉及增值税的，增值额的确定，由投资入股的进项税额减去销项税额，并可开具增值税专用发票进行抵扣。如果要想较少税负，可以将全部或者部分实物资产所关联的债务，负债和劳动力一并转让。
四是印花税，税率万分之五。
对于买方而言，只涉及股权转让总价款万分之五的印花税，以及3%-5%的契税的缴纳问题，其他税种不涉及。
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