房企之间的差距，越来越大了

投拓江湖

2021-09-10 10:28
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当下，房企之间的差距越来越分化，其中最重要的就是融资能力和融资成本的差距，这让不少房企的发展隐形之间多了一份障碍。

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

当下，房企之间的差距越来越分化，其中最重要的就是融资能力和融资成本的差距，这让不少房企的发展隐形之间多了一份障碍。有的房企融资成本不仅低，而且融资渠道多样化，在拿地市场上自然是出尽风头。

前阵子，很多房企都过了自己的2021年中报季，也大多公布了自己的综合融资成本，我们找了一份机构机构统计的，上市房企前50强融资成本对比表，如下图：

数据来源：中国房地产报

从这个统计出的榜单数据可以直接看出，排第一位的中海和排名靠后的新力，两家之间的融资成本差异，已经有两倍有余。按照经验值，这两家公司在拿地算账的时候，拿同一个项目仅仅是在财务成本上，就会有上千万的成本差异，反馈到利润率上面，就会有1-3个点的差距。如果土地的总价更高，总的融资成本更多的话，这个差距还会更大。

为什么不同的房企融资成本差异这么大？融资成本的高低，这个有很复杂的评估体系，在融资圈有一套自己的方法。最主要的依据，是根据业绩能力，稳定性，还有风险等级对房企进行一个梯队化的评级。具体的评级标准，是根据六个维度进行：

1、财务的稳健性。从能够获知的资料里面，判断某个公司的财务健康程度，是否具有稳健性。主要体现在总的负债情况，短期偿债能力，销售回款能力和资金流动性是否充裕等。在“三道红线政策”以后，这一点越发重要了，不满足的甚至会成为单否项。

2、行业协会中的排名。主要是以中国房地产测评中心和易居克而瑞研究院共同主持的，中国地产500强测评结果为主要标准，同时参考中指研究院与清华大学地产研究所，国务院反战研究中心企业研究所，共同主办的中国房地产百强企业榜单。PS：看到这里，大家就能理解为什么不少房企宁可花钱买榜，或者牺牲利润分配权也要求项目并表了。因为排名直接决定了融资成本，甚至是有没有融资。

3、外部一些专业评级机构作出的评级。在信用市场，大家经常知道有国外的标普、穆迪、惠誉等国际评级机构，实时会给各大企业评级。国内现在也有自己评级机构了，诸如大工、中诚信等机构，在国内的评级还是被金融市场认可的。

4、信息的透明程度。信息公开程度越高越好，比如在港股的上市公司，或者在市场上公开发行企业债（能发债的，评级并不低，这个我们公众另外一篇文章有讲到）。如果没有，与大型的机构合作过，曾经对其进行过详细的内部评级，这种也行。对于一些家族式管理的小房企，公司俨然是密不透风的墙，这个肯定是无法突破的。

5、业绩能力。这个主要关注近一年的销售情况，以及拿地的数量和分布，还有土地储备情况等。

6、可持续发展。这个金融机构会从公开市场上去搜集资料，比如房企的土储规模，土地的位置，在售面积多少，在建面积多少，销售情况如何，综合判断房企的可持续发展能力。

根据这六个维度的指标，将房企的资信进行ABC三类划分，其中：A＞B＞C。A类房企的融资成本，是很低的，而且机构会优先考虑融资额度。

不知大家发现一个问题没有，上面这个融资排行榜，融资成本最低的前十强房企，几乎都是国企背景的或者有国企参股的混合所有制房企。这是因为在融资圈有一个不成文的规则，国企只要没有爆过雷，他们的评级一般都是A级。因为国企背后代表的是政府的信用兜底，虽然现在政府也没啥好给国企兜底的，但是融资机构大多也是国有或者国有控股的，都是自家兄弟，肯定会在融资上给与便利性，久而久之就形成了这个规则，也就是所谓的“肉烂了还在锅里”。

房企之间的融资成本差距越来越大，在行业利润普遍下滑的大背景下，已经是决定未来竞争成败的关键点之一了。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：房企之间的差距，越来越大了

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