作者：任庄主

来源：涛动宏观（ID：jinrongjianghu123123）

【摘要】

现在看来，2020年11月3日发布的十四五规划有一句话需要引起格外关注，即首次提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。这不仅是高层会议及文件中首次将“金融”与“房地产”放在一起，同时也是2020年以来先后通过“三四五”规则限制房地产企业债务规模增长、通过集中度限制商业银行对房地产行业信贷投放的背后真正政策逻辑，某种程度上甚至可以说这一表述和当年提出的供给侧结构性改革、金融供给侧改革相比可能具有同等重要性。基于此大致可以认为，高层对金融业和房地产业的倾向性是一致的，即持续遏制房地产金融化、泡沫化，同时判断后续金融业和房地产业的规模和盈利增长均将会受到明显压制（不能超过经济增速过多）、并均需要向实体让利。这种情况下，对房地产行业依赖较大的金融机构将有可能会受到政策层面的多重挤压，即房地产行业授信的资产质量危机、监管层面的信贷结构调整压力以及授信额度上限阻力，当然也会提升商业银行信贷投向主动和优化转型的动力。

一、房地产贷款集中度管控政策有哪些影响？

虽然房地产贷款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指导等政策调控），如实际上2020年9月份监管机构便已要求大行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增房贷压降至30%以下。但央行与银保监会在2020年最后一天所发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）一旦全面实施或强力执行还是有不小影响。

（一）首先可以认为这是一个承认既有现实的歧视性政策，即金融管理部门通过给予国有大行较高的房地产贷款集中度（较第二档的银行高出12.50个百分点）的方式相当于直接认同了全国性银行目前在房地产业授信领域的绝对优势或垄断地位，也即该政策实际上是对国有大行的一种变相保护而非压制，反倒是在挤压其他中小银行的生存空间。这意味着国有大行的现有优势可以继续维持，基本不需要做出大的变动，这对于其它银行显然是不公平的。毕竟约束指标是相对指标而非规模指标，大型银行的相对指标越高，其承受的风险也越大，因此理论上如果是从审慎的角度来考虑，大型银行应该受到更严格的约束（如大银行的资本要求更高等），但实际情况并非如此，特别是从近年的监管政策来看，几乎均是向大型银行倾斜。

（二）房地产企业除受“三四五”规则导致自身债务规模无法保持增长以及信托融资渠道受限外，其从商业银行获得信贷资金的渠道也会受限，商业银行的房地产授信额度会变较为紧张和紧俏，一定程度上会加剧房地产行业的债务压力，并推动提升房地产行业的融资成本，反而会使得房地产行业形成的相关资产会更具吸引力，因此从这个角度来看这个政策最终起到的作用可能要打折扣。

（三）商业银行的信贷结构可能需要优化调整，房地产贷款占比较高的银行需要有所收缩、保持比例符合集中度要求，房地产贷款占比较低的银行则需要保持基本稳定、未来增长空间同样不大，也即商业银行若想增加房地产贷款投放，必须保证非房地产贷款的投放速度更快，金融管理部门希望商业银行的信贷资金投向非房地产领域。

（四）央行与银保监会等金融管理部门对商业银行的主动把控或者说自主调控能力进一步增强，如322号文赋予地方中心支行与银保监分局上下2.50个百分点的弹性空间决策权，也即集中度管控要求虽然并不新颖但后续亦会逐步加强落实执行并在整个银行业中形成宏观审慎监管压力。

（五）房地产企业融资渠道受限后，整个房地产行业的分化与整合将会更为明显。近期一系列政策显然是在推动房地产领域的供给侧改革，并预示房地产行业真正迎来去杠杆、降风险与存量整合阶段，一些债务压力较大的中小型房地产企业可能会比较容易出现流动性危机，房地产行业的整合会较为频繁，同时未来整体房地产行业放慢增长步伐、小步扩表甚至缩表的方向应该是比较明确的。

（六）322号文仅提及个人住房贷款和全部房地产贷款，同时从比例设置来看，第一档（国有行）、第二档（包括3家城商行的中型银行）、第三档的对公端房地产贷款占比上限分别应不低于7.50%、7.50%和5%，第四档与第五档的对公端房地产贷款占比上限亦分别应不低于5%。因此我们大致可以这样理解，322号文同时对个人住房贷款和对公端房地产业贷款比例提出了具体约束要求。

二、商业银行房地产贷款集中度在数据层面的表现

（一）房地产贷款整体情况

1、商业银行近30%的信贷资源投向了房地产，规模逼近50万亿

截至2020年9月，金融机构房地产贷款余额达到48.80万亿元，其中个人住房贷款余额达到33.70万亿，分别占金融机构全部贷款余额的28.81%和19.90%。因此大致可以认为金融机构的房地产贷款余额已经逼近50万亿元，吸纳了全部信贷资源的30%左右，且个人住房贷款占全部房地产贷款的70%左右。

2、房地产贷款占比持续攀升，表明房地产贷款增速远高于一般贷款增速

拉长期限来看，房地产贷款和个人住房贷款余额和占比均呈现比较明显的上升趋势，这表明房地产贷款的增速实际上是远高于整体贷款增速的。例如，2012年6月房地产贷款和个人住房贷款占全部贷款余额的比例分别仅为18.98%和11.57%，八年的时间这一比例分别大幅上升至28.81%和19.90%。

特别是如果考虑到我国金融机构贷款余额增速一直保持在高位数，这意味着房地产贷款增速实际上是非常高的。

（二）上市银行房地产贷款占比情况

我们选取全部52家上市银行（具体包括6家国有大行、10家股份行、26家城商行与10家农商行）的房地产贷款数据进行分析。

需要特别说明的是，我们这里使用的是比例平均，而非上市银行的房地产贷款余额合计值和贷款余额合计值的比值。

整体上看，上市银行的房地产贷款投放大致有以下几个特征：（1）国有大行的房地产贷款占比远超平均水平；（2）全国性银行的个人住房贷款占比较高，尤其是国有大行；（3）非上市银行的房地产贷款占比上升幅度可能会更大；（4）个人住房贷款占比和全国性银行的公司端房地产贷款占比基本均呈稳定上升态势。

1、全部上市银行：整体不到1/4，个人住房贷款15%左右

（1）截至2020年6月，52家上市银行的房地产贷款占比达到23.49%，2018年与2019年分别为21.86%和22.82%，呈稳步上升态势。

（2）截至2020年6月，52家上市银行的个人住房贷款占比达到14.87%，2018年与2019年分别为13.72%与14.88%，亦较为稳定。

2、国有行超1/3：整体超过36%，个人住房贷款占比接近31%

（1）截至2020年6月，6家国有大行的房地产贷款占比高达36.18%，2018年与2019年分别为35.78%和36.65%，整体上一直保持36%上的高位。

（2）截至2020年6月，6家国有大行的个人住房贷款占比高达30.91%，是其房地产贷款的最主要构成部分，且2018年以来始终保持在30%以上。

3、股份行超1/4：整体超过26%，个人住房贷款占比超过17%

（1）截至2020年6月，10家股份行的房地产贷款占比高达26.03%，2018年与2019年分别为23.59%和25.41%，2018年以来始终保持上升态势。

（2）截至2020年6月，10家股份行的个人住房贷款占比高达17.49%，2018年与2019年分别为15.76%和17.32%。

4、城商行超1/5：整体超过21%，个人住房贷款占比超13%

（1）截至2020年6月，26家城商行的房地产贷款占比高达21.18%，2018年与2019年分别为20.84%和21.51%，近年来这一比例始终保持在21%左右。

（2）截至2020年6月，26家城商行的个人住房贷款占比达到13.19%，2018年与2019年分别为11.57%和12.80%，呈现稳步上升态势。

5、农商行：整体稳定在13%左右，个人住房贷款稳定在9.50%左右

（1）截至2020年6月，10家农商行的房地产贷款占比达到12.95%，2018年与2019年分别为13.04%和12.83%，整体上看始终稳定在13%左右。

（2）截至2020年6月，10家农商行的个人住房贷款占比达到9.64%，2018年与2019年分别为9.63%和9.42%，较为稳定。

（三）哪些银行已经超过房地产贷款的集中度限制？

我们以2020年6月数据为基础进行分析，可以发现超过集中度比例要求的银行还不在少数（这里北京银行数据统计有误，请留意），具体如下：

1、全部贷款占比超过集中度要求的上市银行有17家

具体来看，（1）第一档：建设银行；（2）第二档（5家）：招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行、北京银行；（3）第三档（城商行9家与农商行2家）：徽商银行、杭州银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、九江银行、厦门银行、青岛农商行与广州农商行。

2、个人住房贷款超过集中度要求的上市银行有12家

具体来看，（1）第一档：建设银行与邮储银行；（2）第二档（3家）：招商银行、兴业银行与北京银行；（3）第三档（城商行7家）：徽商银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、厦门银行。

3、两个指标均超集中度要求的上市银行有11家

同时全部房地产贷款与个人住房贷款占比均超过集中度要求的上市银行有11家，具体分别为（1）第一档：建设银行；（2）第二档（3家）：招商银行、兴业银行、北京银行；（3）第三档（7家）：徽商银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行与厦门银行。

三、整体导向：政策约束常态化且总体趋严，持续遏制房地产金融化、泡沫化

（一）战略定位：“房住不炒”、“三稳”和“不作为短期刺激经济的手段”

站在当前来看，尤其需要明晰房地产行业严监管的大背景，毋庸置疑房地产业的战略定位是一个值得关注的问题，这一定位主要包括“房住不炒”、“稳地价稳房价稳预期”、“不作为短期刺激经济的手段”、“持续遏制房地产金融化泡沫化”以及“因城施策、一城一策”等。对该定位的理解可以关注四个标志性事件：

1、2016年12月的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，即所谓的“房住不炒”，随后涉及到的房企融资等相关配套政策均围绕这一理念进行。

2、2018年2月24日，住建部召开的全国住房和城乡建设工作会议提出2019年工作总体要求和十项重点任务，正式提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“三稳”随后亦成为政策的主基调之一。

3、2018年12月召开的中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

4、在2018年10月和12月连续两次政治局会议均未提及“房地产调控”后，2019年初的两次政治局会议均再次提及房地产，并且2019年7月的年中政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述，且延续至今。

5、2020年11月3日十四五规划提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，直接指明了未来五年的政策导向。

（二）疫情期间的政策放松只是小插曲，不改中长期政策方向

尽管政策大方向是明确的，但年初以来的疫情给房地产行业带来了较为沉重的打击，在“三稳”的政策导向下，疫情期间多地针对房地产行业出台了相对放松的政策予以支持，且大多从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面着手。

如适当调整商品房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求、适度降低商品房预售重点监管资金比例、允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金、适度增加预售监管资金拨付节点、对受疫情影响经营困难或疫情防控期间有贡献的企业予以资金支持、支持金融机构加快个人住房贷款审批发放等等。

（三）经济修复过程中，房地产行业的严监管格局重启

疫情期间相关政策略有放松的动机虽然容易理解，但却引起了一系列问题，如大量信贷资金流入房市等。而在疫情形势渐趋可控且中国经济逐步迈入修复的通道中，针对房地产业的严监管调控再次成为当前及未来一段时期的政策主基调，这同样是理所当然的事情。

特别是近期房地产市场热度上升、土地市场活跃，理应引起政策层面的关注。实际上除全国政策层面外，部分地区对房地产的调控方向也发生了变化，主要体现在加强开发购地资金来源的审查、推动“三四五”规则与集中度管控等方面。

（四）2019年以来政策较为频繁且更具体，房地产行业迎来实质监管时代

1、通过梳理2019年以来房地产行业的监管政策来看，国家高层整治房地产行业的态度和决定是比较明确的，而房地产行业本身所面临的政策约束正呈现日益常态化且总体趋严的特征，且政策指向主要是遏制房地产行业的金融化与泡沫化，而政策风险也是房地产行业所面临的最大风险，房地产行业在此环境中亦会加速分化。此外，我们还可以观察到相关政策约束更加具体和可量化，这意味着房地产行业正迎来或者说已经迈入实质监管时代。

2、2019年政策层面对房地产业务的严监管始于中美贸易摩擦形势开始明显恶化（2019年5月5日）、包商银行被接管以及货币政策层面再次放松之后，而2019年6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上提示房地产金融业务风险这一事件则正式拉开了房地产行业严监管的大幕，随后整个7月份的房地产政策监管信息便比较集中，主要体现在房地产信托融资、房企境外发债等等。

例如，2019年7月9日发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

3、在2019年以来对房地产信托融资渠道进行约束后，2020年以来对房地产的融资渠道和有息债务进行严控，整体上看管控力度较2019年明显更强，致力于从根本上形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，推动房地产企业融资的透明化，便于防范房地产企业风险。2019年以来具体量化指标约束如下：

（1）房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

（2）开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。

（3）房地产信托存量不增。

（4）“345”规则控制房地产企业有息债务增速。

（5）通过集中度保持房地产贷款占比基本稳定。

（6）消费贷严禁进入房地产。

四、附件：2019年以来房地产行业相关监管政策汇总

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原标题：房地产贷款集中度政策剖析

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