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拿不到地,可能是观念不行了

房地产行业可以说都是在为银行打工。相比于国外的房企,国内房企的融资成本时高出了一大截的,银行拿走了房企利润的大部分。

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

今年的土地公开市场可谓水火两重天,上半年疫情结束后土地市场高溢价,地王频出,下半年融资收紧,很多城市流拍加剧。

很多城市公开市场的土地,存在一个问题,按照大部分公司现行的投资测算模板来测算,基本上都只能勉强能算过账,或者是略高于公司要求的财务指标,但是举牌及溢价能力并不强。

这是哪里出了问题?是政府的预期太高了,还是大部分公司对项目的财务指标的设置太苛刻了?

两者兼有,地方政府对于土地财政的依赖性在往纵深方面发展,上一轮房地产市场的行情,普遍抬高了地方政府对地价的预期,因此反馈在土地起拍价方面。

另一方面,房地产的黄金时代早已经结束,进入了一个白银的时代,这个阶段典型的特征是行业利润降低,而且更加关注规范性、专业度。现在还有不少公司固守10%-15%净利润指标,以及4-6个月内开盘的高周转要求,并以此指导拿地。结果就是很少有地能够符合要求,拿不到地。

上一个十年中国平均的经济增速在7%-8%,居民收入增长在10%以上,房地产市场的购买了和房价增长的预期有比较好的购买力基础。但是未来中国经济增长率会在6%以下,居民收入增长也会走低,支撑未来房价上涨的预期是不足的。这就直接导致了在预测市场时,不能有太乐观的价格预期,同时部分房企在固守高利润指标的同时陷入了不敢拿地,无地可拿的境地。

为了缓解拿地焦虑症,很多公司选择了拿地区域下沉,即一二线城市主城—远郊区—三四线城市的扩张策略。但是有这个拿地思路的不止一家,大部分房企都不约而同地选择了此策略,导致三四线城市的土地成交均价暴涨。同时随着广大三四线城市棚改红利接近尾声,市场重新补库存的阶段,市场风险在累加。拿地策略再次遇到了困难。

你的拿地观念是不是不行了。

1、想做快周转,追求利润指标,本是无可厚非的。但需要找到自己的核心优势在哪里,产品和品牌有技高一筹的优势能做出高溢价的产品?还是团队专业化,配合程度高,能够实现高周转。很多中小房企都在学习一些高周转的头部房企,制定一些高周转和高利润的经营模式,并以此来指导拿地策略。品牌和产业溢价能力不足导致市场价格预期比较保守,团队的专业性、配合度和执行力,导致原先制定的开盘和现金流回正时间往往滞后,现金流的紧张又导致后续拿地困难,如此循环往复。

实现高利润还有一个巨大的障碍,那就是地方政府对土地价格的高预期。房价增长是有尽头的,经济新常态下居民收入的放缓,决定了国内的房价是不可能向过去十年一样再有成倍地增长,未来拿地阶段对房价的增长预期是有限的,这会成为一种常态。这会直接倒逼大部分房企降低拿地的财务指标要求。

2、提前预判市场,而不是在市场热点时“硬杠”。有对恒大、万科、保利等稳健型房企进行研究的人,会发现一个规律,这类房企不会在市场最热的时候去拿地,也很少拿地王。因为手中的土地储备丰富,拿地策略相对理性,避开公开市场竞争最热的阶段,选择窗口期拿地。反观部分盲目冲规模,补土储的房企,高价地拿得不少,代价极高,而且去化困难。或者是在拼价格的竞争中,落后于其他更激进的房企,从而落得颗粒无收的情况。

提前预判市场,从容等待拿地窗口期,跨越周期拿地,理性拿地,这是最优的路径。

3、想只卖房子挣快钱,这条路越来越窄了。要获得超额利润和持续现金流需要关注存量资产,并做好增值服务。国内房地产在过去二十年的城市化浪潮中,众多房企依靠快速销售,规模扩张站在了千亿甚至是五千亿的台阶上。截止今年7月,已有11家国内房企进入了世界五百强。

但是这种模式是不可持续的,国内房地产市场的总量在未来不会像过去十年一样还能迅猛扩张。想要扩充规模的房企,必须要改变现有的经营模式,而关注存量资产和自持物业就是一个不错的选项。

国际全方面,以美国为例,大名鼎鼎的美国总统特朗普,也同时是美国排名靠前的地产公司的大BOSS。但是特朗普公司的主营业务不是卖房子,而是持有并长期经营的遍布美国的“特朗普大厦”以及酒店等资产。在美国市值靠前房企主营不是做物业开发和销售,而是做持有和长期经营的。

国内方面,现在地方政府制定的拍卖文件动辄要求自持物业的比例,或者是在竞拍达到限价时竞自持。这其实就是在引导房地产企业更多关注存量资产,更多地去做经营和招商,做强房地产的实体经济属性,而不是只做开发商。目前国内的长租公寓、大型商业、产城等开发模式其实就是在对自持物业的一种尝试。但是基于目前国内相关金融工具,以及金融支持远不能满足,这条路还很长。

国内关注存量资产,做商业运营的优秀代表,如华润置地的租金收入已破百亿,未来的市场大有可期。

4、能不能做强金融属性。

由于监管层面对金融行业的限制,目前所有行业特别是房地产行业可以说都是在为银行打工。相比于国外的房企,国内房企的融资成本时高出了一大截的,银行拿走了房企利润的大部分。因此未来做强金融属性,降低融资成本,是提升房企拿地能力的命门。

自2009年以来,各大房企的纷纷在金融领域进行了探索,房企的金融化趋势越来越明显。包括绿地集团、星河集团、华润置地、鲁能集团、万科、恒大等纷纷进入金融业。做强金融属性有多重好处:一是能够拓宽融资渠道,扩大资金来源,特别是在当前融资政策收紧的情况下,有个金融平台的优势就显得尤为重要了;二是有利于拓展新的业务板块,打造多元化的业务布局,创造新的赢利点;三是获取投资收益;四是促进地产于金融的协同,甚至是实现产融结合,相辅相成无限放大。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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