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从2017年开始，城市化进程进入第二阶段，产业和人群在几大城市群聚集，一些城市逐渐进入存量时代。
作者：睿和智库研究部
来源：地产资管网(ID:thefutureX)
研究背景
在过去25年间，虽然历经多次宏观调控，但中国房地产市场始终在持续上扬的增量逻辑中一路高歌，可谓顺风顺水。而从2017年开始，城市化进程进入第二阶段，产业和人群在几大城市群聚集，一些城市逐渐进入存量时代。
我们特别强调2017年这一重要节点，从重点城市的交易量来看，前50个城市有20个城市的二手交易量超过了新房。
其实在2017年之前，众多头部开发商就已经在寻求角色转变，在增量转存量的大变局下，在城市巨大存量物业的背景下，各家开发商陆续成立资管平台、从开发转型不动产资管，对大规模的持有型商业物业进行持有经营，涵盖商业地产、物流地产、产业地产、文旅地产、长租公寓、联合办公等。
一个无可否认的事实是，存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。
在随后多年的实践过程中，开发商转型不动产资管面临的问题开始呈现：
1、从简单粗放的开发销售向追求精细化的持有运营转型，水土不服；
2、租金回报率偏低，持有运营的回报率远低于传统的开发建设模式，投资收益压力大；
3、资金沉淀的问题越来越大，开发商试图通过部分销售回笼现金，覆盖项目的开发与持有成本已难持续。
睿和智库认为，开发商转型不动产资管并非易事，是一个大浪淘沙的过程，资管力是基础。
我们定义资管力=资产管理能力+运营管理能力。
资产管理能力，投资选择上能够形成具有高生产力的物业组合，资本运作上能够不断优化资本结构；
运营管理能力，满足实体资产的有序运转并实现高租金收益。
睿和智库长期对开发商的投资物业规模、运营效率、未来的发展潜力等方面进行量化研究，发掘具有较强资管力的开发商，发挥这些开发商的示范效应，以推动行业的转型发展。
睿和智库研究部长期跟踪开发商资管力经营表现，特推出“2021年开发商资管力50强”。
50强榜单解读
持有物业规模：35家开发商持有物业规模在100亿元以上
TOP50开发商2020年投资性房地产净值合计约为1.6万亿元，其中，投资性房地产净值规模前三位分别为华润置地1873亿元、中国恒大1658亿元、龙湖集团1524亿元，前十位规模合计约为1.07万亿元，占TOP50开发商合计规模的66.87%。35家开发商持有物业规模在100亿元以上，成为不动产市场的最大业主方。
在建投资性房地产/投资性房地产净值：持有物业规模增长仍在持续
TOP50开发商2020年在建投资性房地产规模合计约为3138亿元。其中，在建规模前三位分别为中国海外发展447.79亿元、华润置地398.26亿元、龙湖集团313.96亿元，在建规模在100亿级别以上的开发商有9家。
从潜在增幅来看，TOP50开发商2020年在建投资性房地产占全部投资性房地产的20%，开发商持有物业的规模还将进一步快速增长。
租金收入规模：租金规模和物业规模并不匹配，租金收入普遍偏低
TOP50开发商2020年租金收入合计约为692亿元，其中，租金收入规模前三位分别为华润置地127.9亿元、万科107.32亿元、龙湖集团75.76亿元，前十位规模合计约为532.79亿元，占TOP50开发商合计规模的77%。
从租金规模来看，开发商租金规模和持有物业并不匹配，租金收入普遍偏低。TOP50开发商实现20亿租金收入的仅8家，实现10亿租金收入的仅16家。
投资性房地产净值占总资产比：资管转型模式显现，分化明显
TOP50开发商2020年投资性房地产净值占总资产比分化明显。其中，投资性房地产净值占总资产比前三位分别为宝龙地产29.85%、中国海外发展27.11%、金融街24.13%。占比超过20%的开发商有4家，占比超过10%的13家。
从投资性房地产净值占总资产比来看，仅有少数开发商在持有物业上进行战略性投入，形成开发商的资管转型模式，大多数开发商投资性房地产净值占总资产比不足5%，说明资源投入并不多，资管转型力度并不大。
租金收入/投资性房地产净值：数据偏低，盈利能力不足
根据租金收入/投资性房地产净值计算开发商持有物业的租售比，TOP50开发商持有物业的租售比普遍偏低，大部分开发商该比值不足5%。
通过对开发商持有物业营运利润的测算，开发商NOI率严重偏低，无法达到公募REITs所要求的4%以上分红率，持有物业估值泡沫较大。
融资成本：融资成本高于NOI率，持有物业规模增长不可持续
TOP50开发商2020年平均融资成本介于3.8%~9.49%之间。其中，融资成本最低的是中国海外发展，融资成本3.8%，最高的是中国恒大，融资成本9.49%。融资成本超过7%的开发商17家，占比34%；融资成本介于5%~7%的开发商21家，占比42%；融资成本低于4%的开发商仅1家。
榜单说明
开发商资管力榜单主要是从规模实力、经营效率、成长潜力等三个维度进行监测，按照权益比重计算分数，进行排名。
注：数据来源为
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道
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