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2023不良资产大会昆明站
本质上，靠的是“两条腿”：“左腿”融资、“右腿”投资，循环对外扩张。
作者：宋兵乙
来源：地产风声（ID：fangshi488）
“左腿”融资、“右腿”投资，循环对外扩张。
近一年来，“两条腿”逐渐被套上“沙袋”：
大家到了减重慢行的时候了。
01
让行业变得更稳。
理解调控的初衷，才能看清变化的本质。在浓雾中穿行时，不会迷失方向。
在前几天的新力控股中期业绩会上，有记者提问，如何看待当下地产行业的变化？新力控股董事长张园林回答：
他也对未来做出判断：
这两段表态，可以浓缩成一句话：新力控股认为调控将让行业变得更好，自己在主动进行调整。
在众多调控政策下，房企重新站在了同一起跑线上。对待调控的态度，很大程度上决定着重新起跑后速度和持久力，以及未来在赛道上的位置。
就之前的多次调控历程来看，任性没有好果子吃，自我约束反有可能开拓新空间。
主动与政策风向保持一致，保证安全性追求成长性。
现在的地产调控不是在打补丁，而是逐渐形成一个闭环，约束房企所的经营性行为。
像“三道红线”直接锚定房企的财务状况，从源头上打破依靠高杠杆的发展逻辑，降低行业风险。
调控升级的过程，可以说是房企再重构的过程。主动自我约束的房企，瞄准的方向应该是：
在“找钱”、“花钱”上，更稳健和审慎。
房企进行融资活动时，一般有4种找钱方式：
受政策和大环境影响，过去主要依赖的银行贷款和股权融资收紧，找钱难度愈发加大：
今年8月，100家典型房企的融资总量，环比下降41.0%，同比下降52.4%。
融资难，会带来两重影响。
它本质上是要求降债，而降债是需要钱的。融资不顺或者钱不够，债降不下来，难以被归为“绿档”。基本的安全性得不到保障，更别提发展了。
另一方面，融资在这一轮调控中，会造成房企分化。
那些“手头紧”的房企，会减少拿地，最终直接影响未来的业绩表现。融资渠道多的房企，本身风险抵抗能力强。再加上潜在的收并购机会，大鱼吃小鱼的局面会进一步加剧。
所以，找钱就是延长生命线。钱拿得稳妥，活得也会更久。
像今年上半年，不少房企瞄准绿色债券。这是一种将所得资金，专门用于资助绿色项目的新型债券工具，是国家大力推动的一种融资方式。
新力控股在这上面已经先行一步。根据半年报显示，它已经完成首笔2.1亿美元的绿色债券，为后续拓宽融资渠道、降低融资成本奠定基础。
另外，它对内在财务上进行自我约束，如现金管理、储备授信额度、优化债务结构等。
截至报告期末，新力控股已连续三期经营现金流为正，现金短债比达到1.4，净负债比率进一步降至50.5%。金融机构授信总额为952亿元，其中未使用授信额度和未提款额度所占比例为74%。
按照“三道红线”的标准，它目前处于黄档。公司管理层表示，“目标通过优化管理和债务结构，在一年内实现全线‘绿档’”。
公司已经做好应对融资方案。
03
今年“供地两集中”推出后，房企旧有的拿地策略被调整，新的打法还没完全成形。在这段不确定时期里，房企投资的试错成本大幅上升。
说的通俗点就是，走一步看三步，别人一窝蜂涌上去时，自己先冷静几秒。
其中，有的是为了长期战略，也有些是在焦虑之下乱了分寸。他们在拿地时，没有找准自己的定位，一门心思盯着热度高的城市和地块。碰上豪大气粗的竞争者后，往往就容易折戟而归，浪费掉有限的机会。
在新力控股常务副总裁刘翔看来，第一次集中供地的城市地价依然居于高位，新力控股保持着严格投资纪律和拿地节奏：
上半年，新力控股调研了将近200块土地，真正决定去拿的只有5块。平均调研40块地，才肯拿1块。
排在前列的房企，也开始显露出这种审慎势头：
根据中指数据，8月50家代表房企拿地总额同比下降76.2%，环比下降51.8%。
谨慎拍地之外，新力控股还在采用多元化拿地策略。也就是不完全依赖公开市场，通过勾地等推动项目落地。
新力控股通过勾地获取该地块，成交地价仅为2158元/㎡，溢价率仅为3.3%。该项目位于新建区政府重点打造板块内，预计将为新力控股贡献可观的销售和利润。
在合理的投资布局下，上半年新力控股业绩呈现稳健的增长态势：
权益销售额270亿元，同比增长28.4%；营业额112.2亿元，同比增长28.9%；股东应占利润7.3亿元，同比增长7.4%。
业绩增长的同时，新力控股还在产品和服务上持续创新。
比如，通过落地3.0产品研发标准化，推动产品力全维升级；通过“360°悦服务”打造服务产品化战略，提供全方位服务解决方案，形成完整的服务闭环。
融资和投资上减速，产品和服务上加速，新力控股在这一轮调控中踩出自己的节奏。
今年以来，地产赛道上的调控频次愈发密集。
不完全统计，截止到8月各级楼市调控政策总数超过400项，月均达50余次，刷新历史纪录。
这是行业在经历快速生长后，回归良性的必经之路，对于房企来说未尝不是件幸事。我由此想到少林寺里的某些僧人：
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