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但对于龙湖而言，似乎早已破开云雾见月明，不仅主业稳步增长，而且多元化业务的成果转化开始逐渐开始。
作者：陌爷
来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)
2021年，地产寒冬凌冽。
随着传统住宅开发业务的天花板逐渐清晰甚至见顶，房企纷纷开始思索未来5年的业务增长点以及经营发展模式。
2021年房企遭遇滑铁卢的根源，不是资不抵债，而是流动性危机。
而这一切的源头则由两到三年前的销售和三到四年前的拿地所决定。
但对于龙湖而言，似乎早已破开云雾见月明，不仅主业稳步增长，而且多元化业务的成果转化开始逐渐开始。
2021年，作为龙湖第三个多元化业务发展的战略十年的启幕。
龙湖六大航道开始全面发力，住宅开发仍是主舵，商业“天街”压舱石的地位逐渐凸显。
1、新增房屋租售和房屋装修两个航道，孵化出新品牌“塘鹅”，并试水养老等业务。
2、冠寓规模从2020年9万间增至10万间，做到了规模前三。
3、龙湖智创生活则启动IPO，在物业上市潮中递交招股书。
4、开业天街数量达到60个，其中21年开业11个，储备18个。
5、全面启动轻资产模式，在购物中心输出轻资产项目增多。
底气一：自律的财务底线
财务安全性作为房企生存发展的底线，在过去的一年内，随着暴雷房企的增多，逐渐成为房企内部的重要课题。
从恒大开始，再到花样年、佳兆业、新力、奥园等的暴雷，说明没有“大而不倒”。
行业在不断调教着开发商不要去试探政府调控的定力。
也在让开发商逐渐认知，生存才是发展的基石所在。
与之相关的在于，开发商也在积极转变经营模式，从粗放式的快周转模式到精细化管理。
头部房企如万科、绿城、龙湖等也在纷纷进行组织架构以及人均效能上的调整与优化，而目的就是要向管理要利润。
愈发下行的市场环境，房企的融资能力就显得尤为关键与重要。
抛开央企、国企的信用背书不谈，民营房企中，龙湖的融资能力与水平始终领跑在前列。
龙湖平均融资成本甚至进一步降低，2021年平均融资成本降至4.21%。
在社会资金面仍旧充裕的情况下，由于资金的避险属性，让龙湖、滨江、万科、中海等经营稳健、财务安全的房企更加青睐。
自律的财务底线是龙湖在逆势中不仅主业可以稳步增长，而且多元化业务仍然可以持续发力的基础。
底气二：前瞻性的投资性物业布局
当开发业务在行业冬天频频受挫，投资性物业高毛利、抗周期性特点逐渐凸显。
受益于龙湖从2001年开始，前瞻性的布局“天街”，目前已初具规模效应。
有别于万达广场、新城吾悦广场、宝龙广场等布局三四线，通过降维打击，商住联动开发模式不同。
龙湖天街目前布局的仍是一二线城市的核心地段。尝到甜头之后，龙湖是真的想要商业。
在商业开发领域，龙湖甚至可以叫板华润。而在华润内部，也在悄悄的对标起了龙湖。
据华润的内部朋友所述，华润内部的投资决策会，决策层必然会问上一句：“这块地龙湖去不去。”
而截至2021年底，开业天街数量达到60个，其中21年开业11个，22年以后储备开业18个。
且未来的投资布局仍然是一二线优质核心商住项目。
龙湖天街的赚钱效应有多强？
龙湖历年投资性物业毛利率几乎在60%以上，而开发业务不到30%。
NPI/cost在6%-7%，已经完全能覆盖4%的平均融资成本。
底气三：警惕的危机意识
财务上自律性是龙湖能够持续发力多元化业务的立身之本。
而龙湖天街的赚钱效应与规模效应的逐渐凸显，联动住宅开发的主业，是龙湖能够不断尝试多元化业务的资本。
但最为关键确实龙湖的发展“意识”。
这种发展意识体现在其危机感。
很多暴雷以及仍处于挣扎线的房企最大的通病在于不懂得居安思危。当企业面临困难或处于忧患之际才开始复盘。
2021年的房地产，连头部房企万科都显得格外焦虑，更别提其他二三线房企。
龙湖内部曾做出这样的一个假设：“如果银行对龙湖关门、销售减半、龙湖是否还能正常发放员工工资、正常还债？”
对此，龙湖高管们的答案是，不能。
为此无论在航道选择、投资战略调整、还是组织架构上都进行了一系列重大举措。
而从现时点看来，曾经静心做事的龙湖并没有成为运用高杠杆的“黑马”房企，从现在看这是一件好事。
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