作者：编辑部

来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)

今年政府工作报告中有关房地产部分内容只有109个字，对比历年政府工作报告有关房地产方面的表述，我们发现，2022年政府工作报告相较于2021年有所减少。但核心仍在于坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

主要体现在以下两个方面：

首先，保障刚需、满足改善，因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。比如，郑州、昆明等压力城市，已于近期相继放松房地产调控，预计弱二线以及三四线城市或将跟进放松调控，引导房地产交易逐渐恢复正常化。而核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期内“四限”调控仍将从紧执行。

其次，满足购房者合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。比如首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率，缩短放贷周期等措施。

此外，政府工作报告提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。

具体而言，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，“十四五”期间将着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。

值得一提的是，两会政府工作报告并未提及房地产税。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速转向负增长，房价整体下行，2022年以来市场下行压力延续，此时并非落地房地产税的时间窗口期。预计，房地产税或将暂时搁浅，部分城市试点工作或将向后延期。值得注意的是，房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分，随着房地产市场逐渐恢复稳定，房地产税相关试点工作也将进入实操阶段。

表：2016年-2022年政府工作报告关于房地产内容表述

宏观角度来看，政府工作报告中关于2022年政府工作任务表述，着力稳定宏观经济大盘。今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调，有利于增强财政可持续性。新增财力要下沉基层，主要用于落实助企纾困、稳就业保民生政策，促进消费、扩大需求。加大稳健的货币政策实施力度。保持宏观杠杆率基本稳定。

聚焦房地产行业，可以预见市场需求羸弱、库存高企的弱三四线城市，地方政府仍可以通过购房补贴、税费减免等财税刺激措施托底楼市。

货币政策总量整体稳健，保持宏观杠杆率基本稳定，短期内再次降准的可能性不大，坚决不搞大水漫灌式强刺激。但要结构性纾困实体经济，引导信贷资金更多流向重点领域和薄弱环节，着力缓解中小微企业融资难、融资贵的现实困境，尤其要降低企业实际贷款利率，预计年内LPR仍有一定的下降空间。

未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住以及改善性购房消费，支持房企合理的融资需求，更要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。房地产行业将继续去杠杆，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”也将持续发力，真正将房企负债率、居民杠杆率逐步调降至相对合理的水平。

从今年发展主要预期目标来看，国内生产总值增长5.5%左右；城镇新增就业1100万人以上；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步，可以期许的是，随着居民收入稳步增长，有助于提升居民消费预期，推动居民消费持续复苏，房地产市场也将有所受益。

多渠道促进居民增收，完善收入分配制度,提升消费能力。完善三孩生育政策配套措施，减轻家庭养育负担。

2021年，我国人口出生率持续下行至7.52‰，人口自然增长率低至0.34‰，人口增速已经滑向负增长的边缘。现阶段完善三孩生育政策配套措施，将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除，可以提振适婚适育家庭生育意愿，减轻家庭养育负担，在一定程度上减缓出生人口持续下行的趋势。

而在生育政策红利的加持下，二孩、三孩家庭或将明显增多，改善性需求或将愈加坚挺，三房、四房及以上大中户型成交占比也将稳步提升。

政府工作报告明确，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”、“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持”、“促进家政服务业提质扩容”。

这对租赁、社区养老、物业等方面都将带来政策红利。

从租赁市场来看，保障性租赁住房将改变租赁市场格局。2022年是“十四五”期间完成保障性租赁住房发展目标的关键期，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，相比2021年任务量高出1.5倍，占十四五总目标的37%，2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。货币政策也将会加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。

从养老市场来看，七普数据显示，我国60周岁及以上老龄人口数达到2.64亿，占总人口比重的18.70%，老龄化程度正在进一步加深，预计2025年高龄人口数量将达到4600万人，养老产业规模有望突破12万亿，涉房部分达到3万亿，产业空间巨大。按区域养老潜力来看，长三角区域作为养老潜力的风向标，遥遥领先，其次是京津地区、山东、广东潜力较为突出，而东北和西北较弱。

而聚焦社区养老，物业企业则被视作站在养老服务的“高地”之上，对于如何打开这一市场，多数物企也都在尝试入局社区养老模式，但整体上仍然处于初期探索阶段，未来市场可观。

在提升新型城镇化质量中，政府工作报告提及有序推进城市更新，稳步推进城市群、都市圈建设。

新型城镇化建设主要体现两个方面：其一，推进农村转移人口就近城镇化，并将县城作为承接人口转移的核心载体。其二，大中城市将进一步放开落户限制，核心一、二线城市仍将调降人才落户门槛，弱二线及三四线城市或将实行“零门槛”落户。

理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，期间有望带动一定数量的增量购房需求，核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景更为可期。

值得一提的是，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。以郑州为例，实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力推进棚改、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。

从区域发展来看，长三角、粤港澳将继续引领中国经济新一轮高质量发展，并在科创产业、基础设施、公共服务等方面形成区域协调发展新格局。受此影响，长三角、粤港澳也将引领房地产行业新一轮格局发展，城市市场红利更为可期。

目前来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。从2022年政府工作报告中也可以看出一二，其中“稳”字贯穿全篇，全文共提到了76次。聚焦房地产方面则强调“三稳”，即稳地价、稳房价、稳预期，2022年房地产市场“稳”仍是第一发展要义。

在此背景下，未来房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。“十四五”期间，房地产业仍将是压舱石和支柱产业，房地产行业的基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

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原标题：阵地丨109个字，政府工作报告定调2022年楼市！

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