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灰犀牛来了——房企谁能活下来(发债房企压力测试)

中短期内,地产融资端信贷额度收紧,供给端集中供地拿地成本上升,需求端限购限贷以及网签进度受限都对房地产公司现金造成压力。

作者:rating狗

来源:YY评级(ID:YYRating)

引子

政策调控背景下,华夏幸福、蓝光以及恒大等主体负面舆情不断,7月以来,接连负面舆情释放导致行业局面持续悲观,而政策继续加码,负面情绪释放进一步推高利差走扩,而随着花样频出,市场的信心仍在进一步下坠中。

中短期内,地产融资端信贷额度收紧,供给端集中供地拿地成本上升,需求端限购限贷以及网签进度受限都对房地产公司现金造成压力。在此背景下,现金为王依然是四季度房地产行业的主旋律。

值此分化时点,我们对各家主流房企面临的资金压力进行区间测算,试图分析在 21年下半年年企业无法新增任何借款(包括表外)、同时不新增土储的极端情况下,针对各家自身销售、存量土储、杠杆情况的安全边际还有多大空间。

我们的假设最核心的是假设企业不再拿地和到期债务清偿为主(含可动用货币资金),在此基础上大致基于以下次生假设:分2个维度,各区分2种情形:周转去化率乐观及悲观分别为80%、50%;销售回款率乐观时80%,悲观时仅为50%,总计从乐观到悲观延伸4种组合。

在最乐观情形下,FL、JY等名字主体,仍是有资金缺口;而在中性1组合下,则RS、JK等接连扛不住,紧接着中性压力测试2下则是Grennland等也加入阵营,而在去化和回款双重降幅悲观预期下,此前的YZ、ZN等主体纷纷中招。杀伤面之广,似乎压力的进行仍在进行中。

在市场有些趋势形成的过程中,预期可能是自己实现的。所以销售来看,量缩成为短期市场的一种预期,特别是去化情况整体受压制,叠加此前信贷端对按揭等额度有一定总量控制(金融街论坛对这个似乎有缓和整体满足合理资金需求),但是冰冻三尺非一日之寒,春回大地,也是需要一个过程。故而,压力测试虽然非常严苛,但是打铁还需自身硬,从真实的现金流出发,找到符合企业的过冬之路,是当下企业活下来的关键。

此外,某些地产秀操作,进一步恶化市场信心,让这个冬天雪中送炭的更为忧虑。以下为地产界的黄世仁对待弱鸡杨白劳多年储蓄的态度,地主家就这么豪横。(本故事纯属虚构,如有雷同,请找DDZY)


答案非绝对,市场测算方法也有很多,我们提供其中一种思路供大家参考。


图表速览
 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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