多幅土地流拍，地方财政是否会受冲击？

杨老师的基建课堂

2021-09-17 07:17
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9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的十幅竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金。

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的十幅竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金。10幅竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求，其余9幅地块报名未达标。

14日结束第二批集中供地土拍报名的合肥、成都，均出现不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地块中有5幅因故终止；成都第二批集中供地75幅地块有17幅因故终止。此外，截至9月15日，沈阳第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企报名。

这意味着上半年曾经如火如荼的土地市场随着地产行业风险的提升出现了明显的降温；这不仅将改变庞大的地产市场，也将直接影响地方财政的收入情况：

土地预期转向，短期出让受阻

自去年以来，重点地区的房产销售情况普遍有所升温，使得若干区域的土地市场有所升温，带来了新的一轮土地行情；这波行情一直持续到2021年，今年1-6月全国300城市土地出让金总额为28340亿元，同比增长8%，并且成交均价上涨 21%，溢价率上升1个百分点，可见土地市场已经处于较高的位置。

但是，随着监管对地产行业的不断收紧，房企的资金压力不断上升，部分头部房企也出现了较大的流动性危机与内部问题的集中爆发，地产裁员潮已然开启。

随着房产销售去化速度降低、银行贷款的收紧，整个楼市的周期也走到了拐点，导致近期地产企业对土地市场的预期有了较大的转变，拿地规模与热情有了明显的消退，各家房企都普遍开始为未来的“寒冬”进行资金储备。

在未来的一段时间内，全国重点区域的土地出让规模与价格将有所降低，不再继续之前的价格攀升浪潮；并且，头部房企导致的金融风险也将使得市场对地产类主体的信用融资出现态度转变，也将使得许多地产企业拿地出现“后劲不足”。

这将使得短期内的土地市场出现“降温”，土地出让收入增速将有明显降低。

地区差异大，有人欢喜有人愁

由于地方政府普遍债务率高企，地方财政长期处于“紧平衡”的状态，使得许多地方政府更为依赖土地出让收入；在过去的一年中，也正是收益于土地市场的升温，使得多地财政得以缓和改善，城投公司也借土地开发类业务有所“回血”。

随着土地市场的“降温”，地方财政也必然随之受到影响，但由于目前市场格局的变化，这一转变导致的地区差异会有明显的区别：

一是核心城市的地位没有改变。一线与新一线城市的市场虽然面临较多的调控，但供需的本质没有改变，核心土地依然是较为稀缺的资源，加上这些区域的政府可用财力较为充足，因此面临的只是短期调整，总体影响并不大；

二是都市圈“外溢”的效益有所降低。受益于去年部分城市的房价攀升，省会城市、强二线城市的外溢效应明显，带动了都市圈周边的区县地产市场有较大的发展。但随着土地市场的降温与房产去化速度的降低，这些城市的居住需求“外溢”效应将有所降低，人口溢出也将告一段落，使得这些周边区县的乐观预期将有所变化，这将使得这些区域的财政受到较为明显的冲击，过去高速增长的土地出让收入不再可持续；

三是中西部地区的影响幅度较大。随着住房贷款的限制，三四线城市、中西部地区的房地产市场收缩幅度较大，房企也有明显的“弃三四线城市、向一二线城市集中”的趋势。

伴随着这一轮地产调控，这些区域的土地市场仍然将维持低位运转。但由于这一调整在去年就较为显著，如今的影响却并不大，只是地方财政的紧张状态，仍然要维持一段时间；在整个周期变化之时，地方财政已然无法再从土地市场中获益、进行高速增长。

转变开发模式，再兴联动开发

在近期土地市场的深刻变化与房企越来越多的被受限后，地方财政对于土地开发业务的态度也将有所变化。在土地市场不断降温后，地方政府与城投公司投入到一级土地开发业务中的资金周转速度也将随之降低，带给原本就处于紧平衡状态的地方财政更大的压力。

在土地开发周转速度降低、土地市场预期不明朗之后，地方政府将进一步推动土地开发业务模式的变化，将未来的土地收储、土地开发业务进行组合，交由市场主体进行联动的一二级开发；既减少对财政资金与城投资金的占用，也更好的解决土地去化的问题。

并且，在专项债、国开行贷款等政策性金融工具进一步限制地方政府与城投投资土地开发业务后，未来各类将基建与土地开发业务整合的片区开发、城市更新模式，将进一步成为地方政府推进项目的主要方向。