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2023不良资产大会昆明站
最佳搭档，乘风破浪。
作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
最近，地产圈有点不太平。
前有远洋资本“收购”红星地产，后有旭辉与融创“抢夺”彰泰，最近更是传出了融创正尽调意图收购TOP40房企蓝光的新闻。
炸天团注意到，无论是远洋、亦或是旭辉与融创，他们都有个共同的特征：身后都站着保险公司。
三道红线下，保险公司从“门口的野蛮人”摇身一变就成为了房企的摇钱树，座上宾。
01
远洋资本，作为远洋集团旗下的投融资平台成立于2013年2月。
在过去的8年时间里，其投资已经涉及新能源、教育、风电设备、金融资产管理、物流、商业地产、大健康等多个领域，特别是在收购盛洋投资后，其资管布局更是拓宽到了海外。
至2020年11月，远洋资本的在管规模已超1200亿。
通过投资物流、大健康等与土地、空间高度相关的行业，远洋资本为远洋集团提供了大量的土储。
在其他房企为“三道红线”焦头烂额之时，远洋资本却仍在大肆扩张，最新的动作即入驻红星地产尽调，计划在6月底前完成对红星地产的收购。
事实上，远洋资本还对外扬言，一个红星地产满足不了胃口，还在继续寻找投资标的。
远洋资本对外攻伐不断，收购频频，背后的底气是什么呢？
答案很简单，因为远洋集团背后站着两个金主爸爸：
大家保险，前身就是曾令很多房企闻之色变的安邦保险。
其中，中国人寿保险作为远洋的第一股东，持股比例达29.59%，大家保险作为二股东，与前者的持股差距仅在0.01%。
这两家保险机构加起来的股权比例达到了59.17%。严格意义上来说，远洋已是姓保险，名地产。
02
保险公司，是中国最有钱的金主之一，他们的钱来自于大量投保人的保费，但又不仅限于此。
因为保险公司的钱具有长期性，甚至是不需要全部还的负债，所以保险公司在收取投保人的保费之后，会把这个钱分成两个部分，一个是准备金，另外一个则是用来投资的。
也就是所谓的钱生钱，这个特性决定了保险公司将成为投资界的大佬。
另一边，房地产行业的金融属性，注定了资金才是房企的真正话语权，这也是地产下半场，房企和保险捆绑得越来越深的原因。
不止是远洋，业内姓“保”的房企不在少数。
比如金地，前十大股东不是保险，就是投资公司，或者社保资金。
其中富德生命人寿和大家人寿的控股达到了50.26%。
于是有钱的金地，在别人想下手又手头紧的2020年，豪横的出手755亿，拿了一宗又一宗的好地。
03
当然，险企那边觊觎房地产行业也是已久，伴随着险资投资限额的提升，他们也是动作频频。
平安就是其中的典型。
2015年以来，平安通过布局上市房企，先后成为旭辉、融创、金茂、华夏幸福的二股东，重仓过碧桂园、朗诗、招商蛇口等多家知名房企，与20多家房企发生关联。
也因此收获了一个新的称号：
房企的金主爸爸。
这位金主爸爸有多疼爱地产呢？
平安早年180亿元战投华夏幸福成为其第二大股东，等到华夏幸福暴雷时，外界才惊讶的发现，平安对华夏幸福的风险敞口已经高达540亿元，而非当初的180亿元。
保险入局地产，对房企的最大好处是，拓宽融资渠道，补充企业资金，降低了融资成本，有助于推进房企各项业务的进展。
近些年，不差钱的地产公司后面，都藏着保险公司的身影。
比如，在收并购市场谈个100亿的收购案，就像是去菜市场买菜的孙宏斌，曾经他的很大一部分钱就来自于平安系。
2016年老孙缺钱时，首先想到的是平安银行，他把手中约87.6%的股权股权质押了出去，平安保险和平安银行得以入主融创成为二股东，直到2019年才悄然退出。
如今回看，那正是融创收并购最狠的几年。
又比如保利，主动引入泰康人寿，就是想在资金投入大、战线拉得长的养老产业，有更多合作和发展的空间。
前面提到的远洋也是如此。
如此看来，险企和房企无疑是一对黄金搭档。
而在 “三道红线”出来后，险资的作用就更大了。
04
尽管去年 “三道红线”只在12家房企试行，但监管层对房企降杠杆、去负债的要求上升到机制层面，早已让所有房企闻风丧胆。
为了不踩线，房企未雨绸缪地做了系列工作来优化财务，包括加快资金周转效率、促销降价、控制债券融资规模、不再激进拿地、将优质资产打包上市等等。
在不得已的情况下，一些去负债压力大、现金流紧张的房企，还会像开篇提到的红星地产一样，选择出售资产，转让项目公司股权。
另一部分房企，则积极引入险资，谋求自身持续稳健的发展。
如阳光城，三道红线被列入橙档后，加快引入战略投资泰康人寿和泰康养老入局。
引入保险公司做战投，当然是因为保险的钱又多又便宜，可以为公司后续发展提供资金和资源支持，但其更大的算盘是：
在不丧失核心资产控制权前提下有效降低资产负债率。
因为无论是表内还是表外，险资进来的钱都是体现不出来负债的。
就比如华夏幸福，如果不是平安主动爆料，谁又能知道平安入局华夏幸福的风险敞口已经达到了惊人的540亿，甚至可能还不止呢？
可见，不管是出于输血融资需求，还是降杠杆需要，险资入局都可以解决房企的这些痛点。
更重要的是，“三道红线”以后，融资监管继续扩大到银行层面，即对银行的房地产贷款、个人住房贷款占总额比例分别设定上限，对保险还是相对宽松的。
目前来看，房地产行业一年难过一年已是显而易见的事。
对房企来说，如果能找到一家险企，然后紧紧抱住这个金主爸爸的大腿，在别人快坠下深渊时，自己能乘风破浪一把，无疑是当下最美好的场景。
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