原创l商品房销售合同纠纷，是否必须由不动产所在地法院管辖？

明辨律法

2021-07-09 17:00
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“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”，不应当按照专属管辖来确定管辖法院。

作者：王怀志郑宏宇

来源：明辨律法（ID：trzlaw）

摘要

《民事诉讼法》第二十三条的规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”

《民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

商品房销售合同纠纷，是否必须由不动产所在地法院管辖？

实务要点

在实践中，笔者发现对这一管辖问题的理解并不统一，通常认为按照买卖合同纠纷可以由被告住所地管辖，但是也有案例认为应按照不动产纠纷实行专属管辖，笔者结合一起案例，对这一管辖问题进行探讨，以期正确理解适用这一管辖规定进行起诉或应诉。

基本案情

原告郭某购买被告某地产公司开发的位于某市A区的商品房，被告公司住所地为B区，由于被告未按购房合同约定交房，原告起诉被告要求解除合同。

原告郭某向被告某房地产公司住所地B区法院提起诉讼，B区法院受理该案后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，认为该案系不动产纠纷,应当由不动产所在地的A区人民法院管辖。

B区法院经审查认为，原告郭某与被告某房地产公司公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买的是被告开发的商品房屋，而该房屋位于A区。根据民事诉讼法关于诉讼管辖的规定，因不动产纠纷提起的诉讼依法适用专属管辖，应由不动产所在地人民法院管辖。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百二十七条之规定，裁定如下：被告某地产公司对管辖权提出的异议成立，上述案件移送A区法院审理。

律师评析

本案是因房屋买卖合同引发的纠纷，根据《民事诉讼法》第三十三的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地法院管辖；

但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条仅规定了“政策性房屋买卖合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖，未规定一般房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。因此，一般房屋买卖合同纠纷仍然应当按照合同纠纷管辖的一般规定。

关于“政策性房屋”，参照《宿迁市人民政府办公室关于印发《宿迁市促进中心城市房地产消费六条意见实施细则》的通知》，“政策性住房是指经济适用房、拆迁安置房、定销商品房、蓝领公寓等房屋。”

《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》规定，“政策性住房是指各类带有政策优惠性质的住房，包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等。”

可见，政策性房屋买卖合同纠纷仅局限于经济适用房、拆迁安置房、定销商品房等纠纷引起的诉讼，对于一般的商品房销售合同纠纷应当不适用《民事诉讼法》及《解释》关于“专属管辖”的规定。

参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010.12.21生效）第二十九条规定：“因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。”即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

(备注：该北京高院解释中关于民事诉讼法第24条的规定，系民事诉讼法修订前的2007版本，该24条为现行生效《民事诉讼法》的第23条，即“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。)

根据《民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定，只有因不动产纠纷引起的不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，以及政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。除此之外，一般的商品房销售合同纠纷应当按照合同纠纷管辖的一般规定，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

因此，笔者认为，在上述判例中，B区法院裁定驳回管辖权异议的理由不能成立，也可以说适用法律错误。

（备注：上述案例为：郭XX、许XX等与XX房地产发展股份有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书 (2017)冀1091民初1278号）

总结

房屋买卖合同纠纷其实质就是一种合同纠纷，应当适用合同纠纷的管辖原则，即《民事诉讼法》第二十三条的规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”，不应当按照专属管辖来确定管辖法院。

相关法条

1、《民事诉讼法》

第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第十八条合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。