在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1. 不动产办理抵押登记后，未经抵押权人同意出卖房屋，买受人符合购房消费者条件的，有权排除抵押权人的强制执行。

案例1：《交通银行股份有限公司陕西省分行、贺强再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1590号】

最高法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条……原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在贺强的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，贺强也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，贺强已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定贺强享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。

2. 被执行人财产不足以清偿全部债务时，工人工资债权优先于抵押权清偿。

案例2：《中国银行股份有限公司广东省分行、谭伟彪再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）粤民申1227号】

最高法院认为，根据中行广东省分行申请再审所述理由，本案争议的焦点是在执行分配中，工资债权与抵押债权的受偿顺位问题。工人工资是基于劳动合同产生的，维持劳动者生存权的特种债权，对工人工资债权应当优先保护。尽管中行广东省分行因对涉案房产享有抵押权而对房屋拍卖款享有优先受偿权，但生效判决认定谭伟彪等人对穗粤公司享有工资职权，在穗粤公司已经没有其他财产来清偿公司工资的情况下，原判决认定工人工资债权应当优先于抵押债权受偿，并无不当。

3. 申请执行人不能证明买受人购买房屋时明知房屋被查封的，即使事实上买受人确系在查封后购买，亦构成善意第三人，有权排除法院的强制执行。

案例3：《李秋燕、烟台德润建筑有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》【（2017）最高法民再90号】

最高法院认为，李秋燕虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与天府房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有权已转移至李秋燕名下，德润建筑公司基于其对天府房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。天府房地产公司收到民事裁定书后仍然转让查封财产，国土局和房管局收到民事裁定书和协助执行通知书后仍为查封财产办理过户手续，违反法律规定，德润建筑公司可通过其他途径主张权利。

4. 房屋被抵押且被查封后出卖的，应认定买受人明确知晓交易标的物上存在权利限制的事实，不适用善意取得制度。

案例4：《朱兴兵、华鑫国际信托有限公司二审民事判决书》【（2019）最高法民终571号】

最高法院认为，根据银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104刑初151号刑事判决已查明的事实，案涉房屋系玉成公司以抵账方式处置给朱兴兵。结合《领取钥匙协议书》明确载明案涉房屋存在抵押且被法院查封等内容这一事实，应当认定朱兴兵在明确知晓案涉房屋被抵押且被查封的情况下，以案涉房屋抵销玉成公司对朱兴兵的债务。故朱兴兵以自己不知晓案涉房屋被设定抵押为由主张自己属于善意第三人的主张不能成立。

5. 在法院作出执行通知书及财产报告令后送达查封通知前，被执行人出卖房屋的，买受人符合无过错买受人的，有权排除执行。

案例5：《赵远明与王红军申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申3866号】

最高法院认为，正因为房屋处在对外租赁状态，王红军在不能直接占有使用房屋的情况下与原房屋承租人签订房屋租赁合同补充协议。《执行情况说明》的内容是房屋由闵国志对外出租，与上述认定并不矛盾。二审法院认定王红军签订相关补充协议的行为构成王红军与闵国志之间完成房屋合法转移占有的形式要件，具有事实依据。赵远明提出二审判决认定事实的主要证据未经质证的理由，不能成立。赵远明提交的佳木斯市中级人民法院于2016年10月28日作出的执行通知书及报告财产令，在原审程序中已经存在，不符合再审新证据的形式要件。闵国志在接收执行通知书及报告财产令后仍然出卖房屋，该行为亦不能证明房屋买受人王红军明知且与闵国志恶意串通转移财产。故赵远明该项申请再审理由，不能成立。王红军与闵国志于2017年3月9日共同申请办理过户登记，而人民法院于次日向登记机关送达了查封通知以致过户登记未能完成。故未能办理过户登记并非王红军自身原因造成。二审判决认定王红军享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定要件，足以排除强制执行，并无不当。

6. 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产的，人民法院可以依据申请执行人的申请解除其占有，要求第三人在合理期间内搬离。

案例6：《宜章华冠建材有限责任公司、吴志星再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申1796号】

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据原审法院查明，《租赁协议书》《场地租赁合同》分别签订于2013年4月1日及2013年10月1日，华冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房产。如前所述，涉案土地及房产早在2007年10月30日被法院查封并登记公示，华冠建材公司签订租赁合同，占有、使用涉案土地及房产系在法院查封期间。华冠建材公司未经人民法院准许，占有、使用涉案标的物，人民法院依职权解除其占有和使用状态，要求其在合理时间内搬离，符合法律规定。华冠建材公司主张其承租的涉案土地及房产发生在法院查封公告之前，有权继续占有、使用，于法无据，本院不予支持。

7. 法院采取强制措施之前，被执行人放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对申请执行人造成损害的，申请执行人可以提起撤销权诉讼，但不能申请执行已转出的财产。

案例7：《庾志坚、韶关市衡溢置业有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【2018）最高法民申2298号】

最高法院认为，通常情况下，人民法院只能对被执行人的责任财产强制执行，而不能执行案外人的财产。即使在被执行人的债务确定以后，除被执行人的财产已被人民法院采取查封、冻结等权利限制措施外，作为一种社会资源，该财产仍然可以继续进行交易等，从而使其得到有效利用。根据《物权法》第九条第一款的规定……本案中，根据原审已查明的事实，在一审法院于2013年12月10日对案涉韶府国用【2013】第030100030号国有土地使用权采取查封措施之前，该宗土地使用权已经韶关市国土资源局批准于2013年3月28日登记在衡溢公司名下。该事实表明，中兴公司变更登记案涉韶府国用【2013】第030100030号国有土地使用权的行为已经韶关市国土资源主管部门批准同意，衡溢公司据此对案涉韶府国用【2013】第030100030号国有土地享有占有、使用、收益等权利，是该宗土地的合法使用权人。而中兴公司享有的则是衡溢公司的股权，其与衡溢公司的财产相互独立，不能等同。此情形下，原判决认定衡溢公司是案涉韶府国用【2013】第030100030号国有土地的使用权人，享有该宗土地的使用权，该权益足以排除庾志坚提出的强制执行申请，符合法律规定。参照《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第14条第二款的规定，被执行人放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对申请执行人造成损害的，执行法院可以告知申请执行人依照《合同法》第七十四条的规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼。如庾志坚认为中兴公司存在放弃债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产等行为，并给其造成损害，可依照《合同法》第七十四条的规定向有管辖权的人民法院提起撤销权诉讼，以此维护自身合法权益。原判决认定庾志坚提出的中兴公司无偿转让案涉土地使用权至衡溢公司名下及无偿或者以明显不合理的低价转让股权的问题不属本案审理范围，并告知其可另循法律途径解决，并无不妥。

8. 未经抵押权人同意将不动产交付他人承建，承建人无权排除抵押权人的强制执行。

案例8：《眉山金泉贸易有限公司、四川仁寿农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申4380号】

最高法院认为，同时，案涉财产已被生效司法文书确认由仁寿农商行享有优先受偿权，并由一审法院查封和依法强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，人民水泥公司与明杨公司、金泉公司之间在相关合同中对于案涉资产产权、使用权、处置权的约定，均涉及对已查封财产的权利设定负担，而金泉公司不能举证证明该行为已经报请人民法院并经抵押权人同意，故金泉公司与人民水泥公司的合同约定不能对抗设立在先的担保物权，金泉公司不具有足以阻却执行的民事权益。

9. 房屋设定抵押后出卖的，买受人支付购房款并占有，对不能过户存在过错，无权排除抵押权人的执行。

案例9：《张元铸、定安县农村信用合作联社再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申3596号】

最高法院认为，首先，2013年7月18日，安定农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社办理了在建工程了抵押登记,对案涉房屋享有抵押权且经生效裁判文书予以确认。抵押权属担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性。其次，经查明，张元铸与兆祥公司签订《房屋订购协议书》及《房屋订购补充协议书》的时间分别为2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登记时间。且根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在案涉房屋已经设立抵押且商品房预售许可证已经过期的情形下，张元铸与兆祥公司签订《房屋订购协议》及《房屋订购补充协议书》，未就订购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。再次，张元铸主张其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。从本案已查明的事实看，虽然案涉房屋已经装修并实际使用，但张元铸并无其他证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的所购房屋系用于居住且名下无其他房屋用于居住的情形。综上，原判决认定张元铸对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律显无不当。

10. 善意取得抵押权的抵押权人申请执行抵押物，所有权人无权排除执行。

案例10：《五河县利军机械制造有限公司、安徽海龙投资有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申3779号】

最高法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”海龙投资公司与奥达面业公司于2010年11月16日达成抵押协议并办理抵押登记时，案涉房产登记于奥达面业公司名下。不动产权属登记具有权利推定效力和公示公信力，虽然其后安徽省蚌埠市中级人民法院（2012)蚌行终字第00060号行政判决撤销了奥达面业公司的房屋所有权证,海龙投资公司取得案涉房屋抵押权在先，因此二审判决认定海龙投资公司善意取得的案涉房屋抵押权可以有效抗辩利军机械公司的所有权，并准许执行本案的执行标的，适用法律并无不当。至于利军机械公司的损失，在案涉房屋被抵押权人行使优先受偿权后，可以根据《物权法》第一百零六条第二款的规定，向之前的无权处分人请求赔偿。