作者：神镇的猫总

来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）

从头部说起碧桂园耗费数十亿元护盘恒大深受质疑万科股价跌到管理层都无奈融创集中拿地引起了一系列连锁反应孙宏斌也不得不出手增持

作为央企绿地有直接躺平的意思连一向财务稳健的保利中海面对股价下行也不得不抛出股票增持计划对外释放信心

行业周期性波动让市场情绪容易陷入极端股价基本陷入超调状态

负面背后确实应该看到积极信号比如头部房企的融资成本显著下降以及房企产业链布局的完善

前几天中海发行了18年期的21亿元CMBS产品票面利率3.6%这是国内房企首单绿色+碳中和债券产品利率显著低于同行底层资产来自中海成都的10栋写字楼

与此同时中海还发行了30亿元公司债其中3年期20亿元票面利率3.25%5年期10亿元票面利率3.55%这是行业同期最低的融资成本

碧桂园在美元债市场里也获得了充足额度和成本降低万科也在不断进行长短债置换

再比如房企的产业链延伸布局已经初见成效商业地产物业物流长租公寓等业态房企基本走完从1到10的阶段已走上规模复制道路

中海目前已是全国最大的单一业权写字楼发展运营商加上商业广场酒店长租公寓等业态中海在中国内地中国香港中国澳门英国等地拥有价值1409亿元的投资性物业

随着资产证券化制度的完善这些物业也成为最佳融资资产去年中海37亿元的商业广场CMBS票面利率更是低至2.5%凸显金融机构对中海资产质量和运营能力的认可

巨头的焦虑加速了转型调整步伐碧桂园物业万科物流成为行业头部企业碧桂园和万科也都试图向管理要效益调整管理层缩短管理半径加强信息化这些都是可见的改革良策

千亿销售规模之后房地产开发变成了现金流的生意从土地到现金再到土地关系到生死其中关键一环是再融资如果没有再融资补充现金卖资产成为最后出路

如此来看恒大打折卖房没有错在销售增长的情况下融创有钱拿地也没有错市场恐慌下的股价超调各家房企出手护盘同样也没有错

对房企的价值判断应该有更多维度的希望

融资

暴雷房企给了这个行业惨重教训稳健房企的经验也值得借鉴

无论是暴雷房企还是稳健房企都可以从两个指标中得到大概判断

一个是经营性活动净现金流涉及销售额和回款率的增长一个是筹资性活动净现金流涉及到再融资量与债务总量的匹配也凸显融资来源的多样性

还有一个投资性活动净现金流相对来说影响不大因此上述两个指标基本决定了房企在手货币资金总量

截至2020年底有碧桂园恒大万科融创保利中海绿地等七家房企账面货币资金超过千亿元

这七家房企里除碧桂园外其他家经营性活动净现金流均为正除中海外其他家筹资性活动净现金流均为负

也就是说只有中海两项指标都为正虽不能说其他家有什么问题但中海的指标意味着在这个销售规模上中海具有充分的经营主动性有一定加杠杆空间

从这方面来看中海拥有全行业最好的评级结果实现最低融资成本也是合理的前五个月中海实现合约销售额1554亿元同比增加35.8%

现金除了来自销售回款和融资款项还来自于利润率拥有千亿资金的七家房企中净利润率排名为中海融创保利万科碧桂园恒大绿地

上半年对于房企来说注定是灰暗的没有结束的疫情继续加码的调控极不稳定的经济环境让房企战略更趋于保守

无论是之前债务推动规模的房企还是如今追求管理红利的房企以相同成本或更低成本顺利实现再融资是企业活下去继续向好发展的基础

但凡暴雷的房企一定是长时间的经营性活动净现金流为负同时筹资性活动净现金流为正随着债务的累积一旦经营明显下滑或再融资出现差错就会引起连锁反应

手握千亿资金的七家房企里频繁在信用债市场融资的有中海万科保利碧桂园等

融资成本升降以及融资频率和额度是房企信用变化最早信号堪称房企最重要命脉

买地

某种程度上也可以把土地储备看成为现金的一部分因为房企一旦出现资金问题最有效的办法就是加快销售出售土地资产

土地储备需要考虑少数股东权益总量上大概排名为碧桂园万科保利恒大中海绿地融创

如此来看融创确实面临着补仓压力出手密集拿地也就可以理解前5个月融创实现销售销售额2418.2亿元同比增长72%

投资需要有独立的市场判断不能被情绪所迷惑也不能误判信息在行业周期性波动中行业评判标准容易陷入两极分化

拿地被归为激进不拿地则被打上保守的标签更别说营收下降利润下降高息发债这些通通是负面信号

买地的前提要看土地储备有些房企为了降杠杆已经不买地了比如恒大绿地当然买地还需要看节奏安排土地质量

通常将拿地金额与销售额的固定比值用于评判房企拿地的积极程度比值≥70%为激进50%≤比值≤70%为积极30%≤比值≤50%为适中20%≤比值≤30%为稳健比值≤20%为保守

以最近被质疑保守的中海来讲其拿地曲线也是波动的过去两年时间里基本保持在适中状态部分季度保持在保守状态

整个2020年中海拿地金额高达1318.4亿元位列行业前三中海的管理层也强调2021年的拿地预算已经提升至1650亿元而且一定会花完

反观融创前几年大部分季度为稳健和保守到了2021年才开始积极补充土地储备碧桂园的拿地季度年度差异性更大但总体来说碧桂园恒大的土地储备较丰厚拿地基本趋于保守

世茂前两年拿地积极从去年第三季度开始拿地趋于保守

拿地节奏之外土地储备质量涉及到利润率城市布局产品线营销策略等各个方面保证利润率是稳妥活下去的底线如果没有利润就会陷入亏损债务压顶降价收缩的恶性循环中

一二线城市布局为主利润率较高财务稳健的中海显然有更多的选择权需要把握拿地节奏又需要保证土地利润

当然在新的土地集中供应政策后土地稀缺的城市竞争更加激烈利润更低城市更新并购合作开发已经越来越成为土地储备的方式

如向来只在公开市场拿地的万科也大力转向城市更新目标是三分之一的土地储备要来源于此中海在上海北京也拿下数百亿元的旧改地块

另外并购已经成为行业整合的常态如万科并购泰禾蓝光世茂并购福晟融创并购彰泰

在资金密集度集中的房地产行业现金和土地储备按理应该是房企最后的希望所在有钱有资产可以再融资再买地也有实现转型的资金保证

拿地是找死不拿地是等死在现在市场里这句话应该改为拿错地是找死不拿地或许还有转机

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原标题：地产股和房企的希望在哪里

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