大家都在等

西政资本

2022-04-08 17:33
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事实上，国央企不可能一直加杠杆拿地，毕竟“三道红线”摆在那里，而且近半年的土拍中除了国央企外，大部分都是地方性的本土民营房企在招拍挂市场拿地。

作者：西政资本

师兄前段时间非常焦虑，他们是央企类的投资机构，自从踩雷以来，师兄天天都在跪求市场转暖，开发商想大幅折价销售，师兄很严肃又很善意地提醒他们，你这么大幅度的降价销售对于我们来说就是货值折损，货值覆盖不了贷款本息的话按原来合同的约定需要追加抵押物或者增加保证金，而且我后面找来的接盘方给到的授信额度也会大幅降低，所以要不要这么大动作最好先想清楚。开发商仔细盘算了一下，然后就没有然后了。

事实上，大部分踩雷的机构都会遇到同样的问题，在项目能实现预售的情况下，如果货值已无法覆盖贷款本息，除非是做好了最坏的打算（为了收回贷款宁可承受一部分损失），不然咬紧牙关挺到市场回暖之时，可能更有把握实现“以时间换空间”的效果，但如果真的让开发商大幅折价销售项目，最后引起的连锁反应估计会更让人绝望，尤其是进入到越贱卖资产越难还清债务的死循环。回过头来想想，目前很多爆雷房企死咬着不降价也确实有合理的逻辑，因为大幅降价引起的机构端的风险会加速引爆债务，因此还不如先选择躺平，等到市场上行时期还能有更多的腾挪机会。

3月份的销售数据非常难看，单月销售额5795亿元，同比下降了52.6%，原因方面主要还是疫情反复的影响，还有就是经济走弱背景下居民对就业、收入预期的下降造成了购买力的严重不足，至于金融政策和楼市政策的松绑问题，目前的答案已越来越明确，比如总理在3月29日的国常会上提出“把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案……”。截止当前，不管是机构端还是房企端，大家都在赌政策肯定会释放地更快，楼市肯定会企稳回暖，只是时间迟早的问题，而在这种信心支撑的背景下，与其降价求生引起债务的加速爆雷，还不如先躺平一会，紧握项目和资产，待到春暖花开之时更容易翻身。事实上，深圳、东莞进入4月份以后已经出现了一二手房成交量大幅上升且新盘明显涨价的情况，其他一二线等重点城市的筑底反弹相信也会陆续到来。

4月1日，《中国经营报》记者获悉，有信托公司近日收到监管窗口指导，非标融资控制任一时点余额不超过年初余额；控制房地产信托集中度不超过主动管理信托规模的40%。另据媒体报道，有信托公司收到关于信贷资产财产权信托“不得新增，存量压降”的窗口指导。房地产信托规模原来是按各家机构存续的额度去压降，现在是按主动管理的40%来计取，从整体上来说房地产信托的额度其实是增大了不少。从去年12月份开始，房企债券融资的放宽到银行融资的放宽，现在终于轮到了房地产信托融资的松动，估计地产基金后续也会放开备案，只是相比信托机构，地产私募机构目前可操作业务的选手已所剩无几，尤其是自然人投资人对银行、信托以外的非标理财产品抗性已越来越明显，只是我们这类机构投资者不受什么影响，基金产品也仍是不错的选项。除上述以外，国央企类的金控平台也开始恢复了地产项目的资金投放。

4月2日，媒体报道称浙江衢州市日前发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，由此成为了全国第一个取消限购和限售的城市，这其实也是继郑州、福州、哈尔滨之后楼市政策松动幅度最大的城市。市场普遍预计，全国一二三四五线城市的楼市松绑政策都还会陆续跟进出台，楼市复苏希望满满，所以开发商躺一躺、赖一赖，或许才是最明智的生存选择。

很多同行非常担心房地产以后会成为国央企类开发商绝对主导的产业，我们却始终持怀疑态度，从集中度来看，2021年其实呈下降趋势。事实上，国央企不可能一直加杠杆拿地，毕竟“三道红线”摆在那里，而且近半年的土拍中除了国央企外，大部分都是地方性的本土民营房企在招拍挂市场拿地。因此，我们认为今后的重点客户拓展方向应该是地方龙头房企或者小而美的本土民营房企，以后这些房企才是拿地的主力军，而且只有他们更能接受我们给出的年化12%左右的融资成本。

对于国央企类开发商会不会挤占民营房企市场份额的问题，至少短期内我们觉得肯定挤占不了多少比例，核心就是杠杆率的问题。我们最近在谈的国央企类开发商的项目融资，大部分都要求机构端必须真股进入，同股同投，也即国央企不会为我们兜底利润率，也不会作为劣后方分配利润。很多国央企类开发商告诉我们，他们实质性降负债的导向已非常明确，在纯债、明股实债等方式很容易突破“三道红线”的背景下，目前都更倾向于寻找愿意进行真股合作的投资机构，而这个真股合作方向对于我们非标投资机构来说却倍感为难。

值得一提的是，从春节到现在，我们一直都在降低融资成本，因为可选的交易对手越来越少，但问题是，我们非标产品对国央企的投放成本降到年化9%左右的时候，人家又要求必须真股投入了，所以机构端都感觉国央企类开发商的融资业务很不好做。如果不是今年城投平台的非标业务让我们有了更多的展业机会（城投方面基本都是做债为主），上半年将业务希望押在国央企类房企和仅剩无几的民营房企身上肯定很难解决温饱的问题。当然，我们也相信楼市肯定会企稳回暖，到时越来越多转入安全地带的民营房企的非标融资仍旧是上上之选。

反正，一切都会好起来的。

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