作者：小债看市

来源：小债看市（ID：little-bond）

世茂福晟“世纪收购”后前途未卜，由于福晟集团涉及多起民事诉讼和执行案件，其能否按期偿付旗下多只债券存在重大不确定性。

10月14日上午，福建福晟集团有限公司 （ 以下简称“福晟集团” ）旗下“18福晟02”成交净价大跌，连续刷新上市以来最低价。 

据悉，“18福晟02”最新成交净价为72.8元，较上一交易日下跌9.0%，创出上市以来最低价，成交收益率飙升至355.5499%，偏离上一交易日尾盘收益率18,128.24bp。

“18福晟02”成交曲线

据公开资料，“18福晟02”发行于2018年11月，当前余额10亿元，期限为3年，票息7.9%，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，该券将于2021年11月19日到期。

值得注意的是，这并非福晟集团首次出现债券异动。

此前，福晟集团旗下“20福晟02”、“19福晟01”、“20福晟01”、“19福晟02”等债券中证隐含违约率均出现大幅波动，“18福晟03”也发生偏离估值较大价格异动。

消息面上，10月13日中泰证券公告称，由于福晟集团涉及多起民事诉讼和执行案件，其能否按期偿付“18福晟02”等多只债券存在重大不确定性，并拟召开持有人会议。

召开持有人会议通知

《小债看市》统计，目前福晟集团存续债券12只，存续规模99.25亿，债券到期日主要集中于2021和2022年，其面临集中兑付压力较大。

存续债券到期分布

一个月前， 大公国际已将福晟集团的主体长期信用等级和“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”债券信用等级由AA+调整为AA，同时其主体及债项也被列入信用观察名单。 

2019年下半年，福晟集团由于前期激进扩张，资金链断裂爆发债务危机，后虽有“白衣骑士”世茂集团搭救，但后者被指“只吃肉不救火”，福晟目前仍深陷债务泥潭。

据官网介绍，福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团。

福晟集团旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司，员工达六千多人。

2019年以来，福晟集团控股股东持股比例变动多次，目前其控股股东为钱隆投资，持股比例为51%，穿透后公司实控人为自然人潘伟明，合计持股52.43%。

值得注意的是，福晟集团的第二大股东德耀鸿鼎，是为福晟集团纾困的资金平台，各纾困方通过该平台，帮助福晟解决债务问题，该平台六位合伙人分别是东方资产、中国信达、平潭臻颜、钱隆投资、福晟集团建设及世纪景顺。

穿透后，世茂集团控制的平潭臻颜，持有福晟集团8.17%的股权以及福建六建集团3.17%股权。 

股权结构图

据克而瑞数据显示，2019年福晟集团以468.8亿操盘金额在房企中排名第61位；以370.9万平方米操盘面积排名第50名，位于百强房企之列。

克而瑞2019年数据

然而，近年来由于资产减值和毛利下滑等原因，福晟集团盈利能力明显下滑，陷入“增收不增利”怪圈。

2019年，福晟集团实现营业收入426.81亿元，同比增长6.2%；实现归母净利润8.52亿元，同比增长5.08%，但经营性现金流却由净流入转为净流出状态，净额为-26.89亿元，对债务和利息的保障能力下降。

实现净利润情况

在土储方面，2019年福晟集团拿地节奏放缓，无新增土地面积。

截至2019年末，福晟集团累计土储369.08万平方米，同比下降9.34%，未来房地产开发业务规模可持续性存在一定不确定性。

截至最新报告期，福晟集团总资产为913.95亿元，总负债706.64亿元，净资产207.32亿元，资产负债率77.32%，剔除预收款后的资产负债率68%，净负债率131%。

《小债看市》分析债务结构发现，福晟集团主要以流动负债为主，占总负债比为67%，债务结构待优化。

截至2019年末，福晟集团流动负债有470.06亿元，主要为其他应付款项和应付票据及应付账款，其一年内到期的短期负债有63.88亿元。

然而，相较于短期负债，福晟集团流动性明显不足，其账上货币资金只有31.84亿元，现金短债比为0.5，并且现金中有近半为受限资金不可动用，其短期偿债风险较大。

在备用资金方面，截至2019年末福晟集团银行授信总额为392.82亿元，未使用授信额度为247.77亿元，表面看财务弹性尚可。

银行授信情况

在负债方面，福晟集团还有236.58亿非流动负债，主要为长期借款175.75亿元，其整体有息负债有315.97亿元，带息负债比为45%。

在福晟集团有息负债中，一年内到期的有87.08亿元，1-2年内到期的有158.31亿元，其余2-3年和4-5年内到期的分别由39.23亿和31.35亿元，可以看出其短期债务到期压力较大。

有息负债高企，致使福晟集团2019年财务费用同比增长6%，利息支出高达6.56亿元，列入资本化利息21.31亿元，同比增长3.9亿元，对利润形成严重侵蚀。

财务费用情况

业绩下滑、流动性吃紧情况下，福晟集团偿债资金来源主要依赖于外部融资。

但从以上分析可以看出，福晟集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债中，有两项指标高于监管要求的“三道红线”，未来其再融资将受限。

在融资渠道方面，福晟集团渠道较为多元，除了发债和借款，其还有4次租赁融资，231次应收账款融资，39次股权质押融资以及6次信托融资。

值得一提的是，2019年福晟集团还获得政府补助2600万元，主要为土地价款递减销税额及总部经济奖励等，但这对其偿债来源影响较小。

另外值得注意的是，2019年福晟集团应收账款和其他应收款项数据飙升，分别由16.18亿元增长至37.3亿，58.21亿增长至125.67亿元，合计占流动资产的20%，主要为应收关联方往来款，且均不计息，存在较大资金占用风险。

应收账款和其他应收款情况

总得来看，近年来福晟集团业绩下滑、流动性紧张，而其将在1-2年内集中到期的债务却如达摩克利斯之剑高悬于头顶，可以说后债务危机时代的福晟，仍然深陷债务泥潭。

1993年，因广州筹建水电站，潘家原籍的土地也在征收范围内，补偿标准是每人5万元，按照全村千余口人计算，安置金接近5000万元。

但潘伟明兄弟发现，安置金无法满足村民的购房需求，于是他们建议村民将资金借给自己，成立房地产公司。等到安置房完工后，村民用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。

就这样，潘氏兄弟拿到了创业的启动资金，房子建成后效果初显。

尝到甜头后，当时已是广东从化市最年轻镇长的潘伟明，毅然辞去公职，与其兄创建了广东云星集团，并先后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的多个地产项目。

创业初期，潘伟明表现得很节制，对成本控制的风险意识特别强烈。

2003年，福晟集团成立，哥哥扛起了云星地产的招牌，而潘伟明则全身心投入福晟。

两年后，福晟集团斥资1亿多元，并购重组具有70年历史、产值20亿以上的福建六建集团，被业内视为“蛇吞象”的经典案例。

也是从那时起，上市成为潘伟明的目标。

2015年前后，为了上市，福晟逐渐开启规模化扩张之路，通过凶猛的并购拿地，囤粮拓储。

2017年，福晟以1358.8万平方米新增土储成绩，和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。

同时，福晟高价拿地、“短债长投”的融资模式，也为日后的危机埋下了隐患。

2018年，房地产调控政策出台，楼市遇冷项目去化困难，让本就资金紧张的福晟流动性迅速恶化。2019年下半年，福晟股价闪崩、裁员一半、申请破产被拒等消息弥散开来。

流动性危机下，福晟开始出现债务逾期。2019年8月福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付。

今年9月，由于上述7.5亿私募基金逾期问题，福晟前滩项目基金投资人、钜派和前滩项目业主在上海引发一场证照章“争夺战”的闹剧。

值得注意的是，在福晟集团债务危机爆发后，不少金融机构要求其提前还款，甚至出现抽贷现象，这使得危机中的福晟越陷越深。

今年1月，福晟与世茂集团达成合作，并推出“世贸福晟”合作平台，合作范围包括其千亿可售资源，以及近4000亿旧改存量货值，这被业界称为房地产历史上规模最大的并购案之一，号称“世纪大并购”。

然而，有知情人透露，世茂集团并没有对福晟进行整体收购，持股不代表实际股东权益，福晟复杂的债权债务，世茂也并未真正重组与清理。

目前，福晟危机重重，其被执行人信息多达数十条，法律诉讼不断，所持多家公司股份被冻结，并且多只福晟系基金出现延期，项目交付延期，员工跟投债务也没有解决。

被执行人信息

“白衣骑士”不能救福晟于水火，“合作”也并未能将世茂于福晟的权责一致。曾经的业界黑马、有着千亿梦想的福晟，如今落地一地鸡毛，输就输在了“激进”二字上。

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原标题：700亿负债“闽系房企”迎至暗时刻，债券暴跌兑付存重大不确定性

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