华夏幸福，怎样才能重新幸福？

杨老师的基建课堂

2021-02-04 20:48
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如何重归幸福之路？

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

自华夏幸福债委会成立后，已停止兑付一切债务；除了创始人开始做自我检讨，最关键的还是未来的华夏幸福何去何从。

和之前深陷债务危机的几家大型集团企业不同的是，华夏幸福既不涉及境外收购，又不涉及金融牌照问题；不仅资产质量相对扎实，主营业务也仍有极大潜力。

因此，从根本上来说，华夏幸福遇到的问题是阶段性的问题，在经历阵痛、改革与等待后，仍有走出困境的机会。这也是为何债务人能高度达成一致、尽快成立债务会的原因，也是其主要股东在进行深度博弈的核心要素。

那么，华夏幸福要经历哪些调整，才能重归幸福之路呢？

处理资产，初步化解债务

华夏幸福之所以在当下出现危机，本质上还是流动性出现了很大的问题；作为典型的高杠杆、高债务的地产企业，失去持续滚动的现金流，自然是要了命的。

因此，当下成立债务会的初衷，还是在于债权人初步达成一致，解决眼前最为头疼的债务问题。其中最快，也是最需要的，自然是甩卖一部分资产，用于解决资金的接续，首先解决眼下的困境。

从华夏幸福的情况来看，其库存住宅与土地、产业新城的经营性物业、在建工程的资产都颇为不少，主要是由于资产大多已经对应了各类融资工具才难以“断臂求生”。如今债务会已经成立，可以在全体债务人的同意下集中处置资产，初步化解一些债务问题，为接下来的发展谋得时间。

由此可见，华夏幸福“卖掉”一部分资产基本已成定局，预计春节后很快就会看到此类消息。

调整战略，发力产业新城

华夏幸福虽然是一家地产企业，但其地产业务的根本是产业新城的发展；如果离开了在产业新城业务上的持续投入，无论其库存土地的开发价值，还是产业新城业务本身的价值，都会大打折扣。

而在过去的三年时间中，由于环京限购带来的现金流下降，华夏幸福在新拓展项目上的投入有明显的减少，这也使得近年来新城业务的进展迟缓、不如预期，造成了各种不利因素的累积与叠加，最终促成了危机的爆发。

因此，华夏幸福要走出困境，要解决债务人的权益与诉求，必须在甩卖一部分资产后加大对主营业务的持续投入与发力，才能促进企业的正向循环，在下一个地产开发周期中挽救自己。

适当转股，静待环京转机

从华夏幸福债委会的实录中，华夏幸福终于承认了环京限购带来的发展困局是其陷入危机的重要原因。环京区域是华夏幸福的起家之地，也是业务版图的重中之重，如果环京的困局不能解决，那么华夏幸福的未来仍然明暗未卜。

但在如今京津冀协同发展的大背景下，环京困境某种程度上来说是暂时性的区域经济结构调整、发展重心变换带来的宏观问题，不是华夏幸福及其股东能够解决的。但从环京区域的基本面来看，这些区域的地产与产业新城仍然具备一定的价值，在未来数年仍然价值可期，更何况华夏幸福的拿地价格是相当低的，如果能够适当降低财务成本，仍然不失为一笔优秀的中期投资。

因此，华夏幸福的债务压顶必然伴随着一定程度的债转股，通过相对长期的股权投资来换取核心资产的长期盈利，解决其债务期限严重错配的问题。

人事调整，重构发展定位

在环京限购与地产调整大背景下，华夏幸福的危机看似无可避免；但在债委会上，企业实际控制人也表明其在管理上存在一定的问题，粗放式发展比较严重，在某些业务板块或项目上存在一定的决策问题。

既然有此态度，那么华夏幸福也必然面临较为大幅度的人事调整，在“话事人”变更后，企业的价值观、业务定位自然也会出现较大的变化，以此来提振债务人不断动摇的信心。