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2023不良资产大会昆明站
今天我们来谈谈城市更新与村民村集体打交道时有哪些忌讳。
作者：我眼中的城市更新
来源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
在日常工作实践中，接触不少开发商的朋友，时不时抱怨不知道该如何提高村集体和村民的信任，导致项目难以正常开展推进。结合更新项目的工作实践，特写本文，希望对各位有所帮助。在前两篇文章内容中，我们介绍了基本概况、某些开发商的思维误区、村集体村民的视角、提高信任度的重要性与解决方案。今天我们来谈谈有哪些忌讳。一气呵成的文章如有缺漏或错误，也请各位多包涵并请多多指正指导。
6 、忌讳
（一）耍小聪明，损害村民、村集体利益
某些开发商，总喜欢耍小聪明，为自己的利益绞尽脑汁是对的，也是合理的，但是坚决不能损人利己。如某个城市更新单元2014年就已计划立项，后来觉得范围内有2栋房屋现状容积率太高，为了开发商的利益进行计划调整，将那2栋房屋划出去。结果导致那2栋房屋业主不满，鼓动其他村民，导致异议不断，最终导致项目搁置。
（二）在项目推进过程中打小报告，借助政商关系施压
某些开发商，凭借良好的政商关系，总喜欢借助各种政府关系施压于村集体、村民，或者给政府部门打小报告。实践中，此情况屡见不鲜。这会导致村集体、村民各种反感，项目推进过程中村集体、村民小题大做，阴奉阳违也就不奇怪了。随着社会公民意识、法律意识的提高，应该更注重村集体、村民的感受。
（三）以推动项目为由，鼓动小村威逼大村
在小村与大村的关系中，小村一般都没独立法人资格，即使在法律上有独立法人资格，在行政上也仍受大村所约束。典型的体现就是小村各种项目需要申报，不仅需要经过小村各种表决，还需要大村审核同意甚至表决。大多数时候，大村对小村的城市更新项目乐见其成。但是在有些时候，如果小村与大村的经济利益关系未能实现平衡，可能导致大村未必会支持小村的城市更新项目。
（四）以村集体名义或某村领导干部名义施压于村民
开发商介入城中村城市更新项目，总喜欢参照以往的经验，重点攻关各个村领导干部。遇到难题，都会借助村领导干部协调帮忙。其实这种也是人之常情，但是某些开发商主观能动性太差或者其他原因，做任何事都依赖村集体领导干部，特别是一些开发商自己的分内事都找村集体领导干部。如入屋实测自己都搞不定。一方面，会招致村集体村领导干部的反感，毕竟各自有各自的工作任务。另一方面，也难免会让某些村民诟病，觉得村领导干部是不是被收买了，为什么老是站开发商角度，危害村民利益？
（五）乱承诺，却无法做到或欺瞒村集体、村民
某些开发商管理不到位，部分工作人员为了应付绩效考核获得奖励，或者前期服务商（平台公司）为了推动项目而乱承诺，欺瞒村集体、村民，在后期推进过程中却难以兑现，导致村集体、村民无法信任。
（六）工作人员一言一行代表开发商，但夸夸其谈
某些开发商工作人员喜欢空谈，尤其是一些理论家，从未实操过城市更新项目，不接地气，不按规则办事，各种违规操作；动不动就说背后有中央领导，什么问题都是小事，酒前是深圳人、东莞人，酒后深圳、东莞都是我的人。长此以往，村集体、村民自然觉得不可信。
（七）乱介入村集体内部事务
某些开发商觉得与某个村领导干部个人关系好，觉得扶持该领导干部竞选村董事长、书记更有利自己，介入村集体内部事务。村集体内部派系较为复杂，容易导致其他派系村民反感。
（八）过于抠门计较
中国是人情社会，某些开发商拜访村民，虽然不必次次都各种请客送礼，但总要有点人情来往。即便不是开发商，亲戚上门拜访也需要。但是作为开发商，长期两手空空上门，只会让村民觉得这点小钱都不舍得花，根本无法信赖开发商今后在双方的合作改造中会给予村集体、村民合理的利益保障。
（九）临时抱佛脚
罗马不是一天建成的，信任也不是一天建立的。开发商要提高村集体、村民的信任度，需要长期的与村集体、村民有感情沟通。某些开发商常年不见人影，遇到问题就找村集体、村民。这对双方的合作很不利，更别说有什么信任了。
（十）项目过度炒卖，项目总更换频繁
中国讲究熟人社会，熟面孔相对能让别人降低戒备心，提高信任度。某些项目过度炒卖。举个例子，某个2014年的项目，6年期间转让5次，中途不断变更开发商。试问谁知道你是否会炒卖项目？会不会认真推进、尽快回迁？还有些开发商的项目总，更换频繁，导致项目情况难以熟悉，让村集体、村民觉得是不是开发商管理存在重大问题？招来的职业经理人不行？还是开发商对职业经理人过于苛刻？若无法维持一个较长久的工作状态，村集体、村民根本无法信任你
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