禹州，还能坚持多久？

陌爷地产圈

2022-01-13 18:39
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2021年，地产行业经历了翻天覆地的行业大洗牌，导火索从恒大暴雷事件开始，而本质原因在于融资持续收紧以及市场快速下行，导致房企现金流断裂

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

2021年，地产行业经历了翻天覆地的行业大洗牌，导火索从恒大暴雷事件开始，而本质原因在于融资持续收紧以及市场快速下行，导致房企现金流断裂。

阳光城、花样年、合景泰富、新力、佳兆业等一众昔日黑马房企无不“成也快周转、败也快周转”。

重灾区当属闽系房企与粤系房企，要么是在生死边缘挣扎、要么是在生死边缘游走。

行业的车轮仍在无情的碾压，下一家暴雷的房企何在？

作为近期被推上风口浪尖的禹洲集团，成为行业的焦点，而讨论的并非其发展，而是“还能坚持多久？”

NO. 1 债务压顶，压箱底的资产持续变卖

首先说下美元债：

过去一年，80%暴雷房企都是躺在了美元债无力偿还的刚性兑付上，仅今年1月份，国内10几家房企将面临18笔美元债的到期，总计金额高达354亿元。

而同样作为中资美元债大户的禹洲，将会在2022年迎来偿债高峰。而禹洲的美元债存续及到期情况如下：

1、存续有14笔美元债，存续规模在57.27亿美元，折合人民币约350亿元。

2、2022年到期7.12亿美元，其中1月合计两笔，共5.79亿美元（票息8.625%）

单从美元债的债务结构来说，禹洲只有顺利渡过1月份，才能够有更多的喘息时间。

而这也便是禹洲为何近期频频变卖优质资产的重要原因。

先是12月份，质押总部大楼获得银行贷款11亿，揭露了其财务状况的举步维艰。

再是1月5日，将曾经被林龙安寄予厚望的禹洲物业服务卖身给了华润万象生活，转让代价为10.6亿元。

禹洲物业服务为此前递表上市的禹佳生活服务的一部分，但是受限于上市推进的不顺，只能无奈选择卖给了华润万象生活。

禹洲对于优质资产的变卖是来自于债务刚兑的压力，也更是积极自救的重要举措。

NO. 2 财务信用阴影仍在持续

禹洲，作为千亿房企的真实经营情况，自2020年来便一直扑朔迷离。

整体来说，千亿成色不足，增收不增利显著，盈利能力持续下滑甚至堪忧。

尤其是2021年的半年报对于上一年度的真实经营与财务数据的变更，撕开了其堪忧的经营业绩，也被资本市场蒙上了一层信用的阴影。

在2021年半年报发布之际，禹洲集团重列了2020年半年报。

1、营收由140.07亿元变更为20.19亿元；

2、销售成本由107.31亿元变更为19.72亿元；

3、毛利由32.76亿元变更为0.46亿元，期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元，母公司拥有人应占核心利润由10.19亿元变更亏损2.18亿元；

差异之大，而仅归因于位于唐山、合肥、武汉、舟山、扬州、漳州、亳州及苏州的十一个物业项目的递延影响。

字面上的圆滑并不能抵住资本市场对其真实财务数据的质疑。

2021年以来，业绩诡变的禹洲集团的多个评级机构对其降级。

而其财务信用阴影也仍在持续。

NO. 3 高层发生动荡，家族色彩仍然浓重

12月20日，禹洲集团发布人事调整公告，执行董事林禹芳辞任，转向附属公司、禹佳生活服务的管理工作。

同时，林龙安获委任为可持续发展委员会的主席。

透过近期高层的变动，仔细窥探发现，禹洲的家族色彩仍然浓重，重要领导职务长期由林龙安家族把持。

林龙安夫人郭英兰出任董事局副主席，主要负责监管采购部外；

妹夫林聪辉主要负责质量控制、预算编制、审批及审查；

2017年6月辞任的胞弟林龙智主要负责监管办公室、人力资源部、前期部、客户服务部及法务部。

其实，有别于其他闽系开发商的激进，禹洲集团在2017年以前对标香港开发商，一直稳扎稳打，在中国地产的“杠杆红利”时代发展稍显迟缓。

真正的改变是从2017年开始，当年提出“三年剑指千亿”的目标后，便开启了负债规模快速膨胀、高价拿地的快速扩张模式。

直到2020年，禹洲集团终于跨入“千亿俱乐部”的门槛。

不做事后诸葛亮，仅从现时点审视上一轮的行业周期，禹洲明显是踩错了节奏。