投拓如何快速进行项目估算？

投拓狗日记

2021-11-15 08:04
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现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点

作者：阳新芽

来源：投拓狗日记（ID:ziguanshidai)

现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些场合我们是只需要做一个简单测算初步研判，不需要太精准，只需要一个估算的结果。比如新芽在外和别人聊项目，刚拿地项目信息我心里就应该大概有一个数，能不能做，利润大概如何，这样才能显得自己专业嘛！

步骤1、万能公式推导

其实，说穿了，测算不就那三样嘛：成本、收入、利润。其中成本包含土地成本、建安成本、三费、税金。

#举个栗子，登山哥准备拿南昌红谷滩纯住宅地一幅，周边住宅均价19000元/m²，拟通过招拍挂底价摘取，土地出让金包括契税20亿，净用地8万平，容积率2.5

首先，整理信息如下

①销售收入：单价18000元/m²

②土地成本：楼面价10000元/m²

③建安成本（包装修，地方经验值）：4000元/m²

④三费（占销售收入比率）：管理费用1.5-2.5%；营销费用2-3%；财务费用1-3%

⑤税金（占销售收入比率）：增值税3%-4%；土增税2%-8%

④和⑤分别是期间费用（三费）和税金，各项取中间值合计为15%（增值税是价外税，在计算占销售收入比率时，为占包含增值税销售收入比率）。

单位面积/m² 税前利润为：

18000（销售单价）-10000（土地成本）-4000（建安成本）-18000*15%（三费加税金）=1200元/m²。

总结出万能公式：

项目税前利润=（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）*总计容建面

将三费和税金算作销售收入15%所产生误差很大，还应根据具体情况进行调整；另外现在的土拍市场，想要拿到纯住宅地很难，一般都是多业态。所以，我们接下来分别对15%进行修正，对多业态下的估算也简单讲讲（主要侧重思路）。

步骤2、对15%进行调整

项目税前利润=（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）*总计容建面

此万能公式中，增值税和土增税在盈利状况不同的项目中，差别很大。而三费也具有很强的不确定性。因此不能简单地取平均值15%以代表三费和税金对盈利指标影响，所以对85%部分进行以下调整：

1、对土增税和增值税进行调整

步骤1的万能公式中，土增税是取平均值5%，增值税取平均值3.5%。土增税和增值税对净利率的影响是通过毛利率（没有扣除增值税毛利率）来对85%进行调整的，经验值如下：

我们来简单运用一下，在登山哥这个案例中，

毛利润率=（18000-10000-4000）÷18000=22%。所以85%改为85%+2%+0.6%=87.6%

2、对三费进行调整

万能公式中，营销费用取平均值2.5%，管理费用取平均值2%，财务费用取平均值2%，我们在不同类型项目中，可以根据经验调整。

例如项目是限价安置，就不需要营销费，直接对85%进行调增2.5%；如果项目是合作方代建，那管理费用就增加，就对85%进行调减了，调减多少需看对方收多少点。如果项目杠杆很高，很多是占用资金方的钱，或是项目周期长，财务费用会很高，就调减。这里新芽只能说大家在实际工作中，大家要自己有这个feel。

步骤3、对业态进行调整

在登山哥这个栗子中，由于像纯住宅底商和公共配套这些业态占比很小，赚钱的底商也能将配套以及地下车位不赚钱的部分抵消掉。所以可以不考虑纯住宅底商和地下车位以及诸如幼儿园配套等对项目净利润的影响。但比如一个项目出现商业部分，并且商业比例较大，那不得不考虑进行业态调整了，可以通过心里毛估，也可以直接分业态估算。这里只举一个商住混合的例子给大家感受一下。

#例如，登山哥公司准备在南昌红谷滩摘一商住地块，周边住宅均价18000元/m²，写字楼15000元/m²拟通过招拍挂底价摘取，土地出让金包括契税21.6亿，净用地9万平，容积率3.0，商住比1：2，商业为写字楼。

那我来分业态估算一下，对于住宅部分：

①销售单价18000元/m²

②楼面价8000元/m²

③建安成本4000元/m²

毛利率（18000-8000-4000）/18000=33.3%，调减土增税部分1%，调减增值税部分0.4%，合计对85%进行调减1.4%。

住宅所得税前利润=（18000*83.6%-8000-4000）*18=5.49亿

对于商业部分：

①销售单价15000元/m²

②楼面价8000元/m²

③建安成本5000元/m²

毛利率（15000-8000-5000）/15000=13.3%，调增土增税部分3%不够那就4%（只要不超过5就行，因为估计土增税该部分只会预缴了），调增增值税部分1%，不调财务费用，合计对85%进行调增5%。