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历经40年发展，产业园区一步步更新迭代，功能、形式、业态、运营主体等都发生了巨大变化。
作者：睿和智库
来源：地产资管网（ID：thefutureX）
历经40年发展，产业园区一步步更新迭代，功能、形式、业态、运营主体等都发生了巨大变化。当旧的产业园区无论是功能，还是管理模式，亦或是生活配套，都逐渐不能满足需求时，产业园区新的发展方向非常值得探讨，而业态融合备受关注。
最近城市更新政策收紧对新一代产业园区建设有何影响？具体过程中，产业园区将如何完成多业态融合？多业态融合会给产办市场带来怎样的利好？运营主体多样化会怎样影响产业园区的未来发展？这些问题，大家或可以通过睿和沙龙（第21期），和行业大咖们一同探讨、找到答案。
01
1.0到4.0的产业园迭代史
产业园已经从只是工业园、物流园的1.0时代迭代到当前与城市共生的4.0时代。
产业园发展过程
睿和智库制表
从产业园区的迭代过程，我们可以从中探知产办的4个发展趋势：
（1）驱动力的变化：产业地产驱动力从外因向内因转变，从政府招商，向开发、运营、产业思维转变。这里的外因是指政府政策，内因指的是实操技术。
（2）与城市关系变化：产业园区在空间上逐步趋向城市功能，从最开始的交通导向到产业集群导向，再到产城融合导向，产业园区与城市关系也经历了从割裂到共生的过程。
（3）品质要求变化：产业园区经历了中国增量到存量的城镇化以及产业升级的过程，提出了更高品质的要求，更加注重城市空间与生态建设融合，实现园区可持续发展。
（4）与运营主体关系变化：随着科技、大数据的发展，产业园区通过系列改造升级开始走向平台化，与运营主体有了更多互动。
02
开发、运营主体多元转变
从整个产业园区发展过程看到，产业园发展早期，多以政府开发运营为主。后期有实力的开发商、具有产业资源优势的企业开始进入产业地产，比如阿里、华为等。当然，这里面不乏外资企业的身影。因此，产业园区建设上，出现了政府、开发商、企业三大主体多元化并存局面。
（1）政府导向
产业园区运营商协助
产办园区是政府和企业合作的产物。改革开放前，产业园区由政府一手抓，协助低效用地引入符合当时产业规划、无重大环境影响的项目，少量民营企业按照评审内容和标准建设，落实环保指标，承诺项目固定资产投资、预期达产产值、达产税收符合政府产业准入条件。
招商分两种形式：一是实际入驻，是指提供园区办公，有需求的企业可以入驻。二是虚拟入驻，是指企业注册在某个园区，并缴纳税收，多为免费入驻，入驻企业经申请可享受政策部分津贴。
（2）开发商和政府合作
开展园区更新，促进产城融合
为推动大量低效工业用地盘活，推动产城融合，对运营商综合能力的要求越来越高，部分开发商开始进入产业办公园区领域。
（3）实体企业导向
自带产业引流效应
部分具有资源优势的企业进入产业地产赛道，利用自身产业优势，和政府合作自建园区，吸引上下游产业链企业入驻。
当前，运营主体发生了一些转变，从开始的由载体出售向载体自持运营转变。
产业园业态的多样性
产业园区作为城市经济发展的基础设施，长远看，依托于城市综合实力的提升。旧的产业园区无论是功能，还是管理模式，亦或是生活配套，都逐渐不能满足需求。一些局限开始暴露出来，主要表现在：园区基础配套设施建设较少；多数园区产业集群规模小、层次低，企业间关联度不强；产业导入、规划、创新有待加强；人才、技术等关键要素短缺；资源配置较为粗放，利用水平不高。
新建的产业园区发展呈现出功能系统化、发展融合化、模式多元化、产业特色化四大特征。
从功能性来看，园区功能已经从单一的生产性“产业”功能向多维的“产业、自然、社会、生活服务”等功能方向转变，最终实现园区与城市共生的生态系统。
从融合程度看，包括前期规划、选址、开发手段、园区内部、园区间、产城间、线上线下、国际化等多维度融合。当然，这个过程中，政策引导、产业导入、体制创新等问题至关重要。以园区内部为例，园区要适当引入集约水平高、关联度大的主导产业，发挥龙头企业引导作用，实现产业园区品质提升。
从管理和盈利模式来看，招商挑战越来越大，将倒逼园区硬实力与软实力加快改善；同时，运营商的融资渠道将更多通过RIETs等资产证券化，实现财务结构优化，比如蛇口产业园；盈利方面，园区盈利已经从过去房地产开发租售和返税为主转向开发＋持有＋服务＋投资的系统盈利。
从业态发展特色看，园区要把握规律，构建创新、创业的生态环境，对高新技术企业进行更多投资，使其在本地成长。同时，通过金融支持、创新驱动、政策扶持等手段使中小企业联动，形成多方共生共享共融的产业生态圈。
具体看，随着数字经济带来的发展机会，园区已经进一步开始打造生态型、智慧型的新型园区。随着碳中和技术的运用，更多的开发商、运营商将运用先进技术投资高竞争力的生态园区，而园区使用者也更喜欢绿色办公环境。
此外，以城市更新产业园为例，开发商进行二次开发的理念是通过存量空间再利用，比如植入小型体育设施、绿地等提升服务配套，提高土地利用效率和价值。当前主要方向有针对传统工业厂房或工业园的升级，将其改造成文创园、社区商业或智慧园区等。
产业园业态的多样性是基于人的需求和体验转变的，最终的目标是除了产业要求外，还要引进人才，满足其生活需求，更好地提升城市活力，进而把配套服务、共享空间等植入园区，统筹优化产业、居住、商贸等空间规划布局，实现园区与城市共生，促进真正意义的产城融合。
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