拆迁安置房分割那点事——房和钱都该怎么分？

房产金融法律服务

2021-08-19 17:40
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当产生纠纷需要分割安置房时，房和钱分别应该如何进行分割呢？

作者：郭韧律师团队

来源：房产金融法律服务（ID：guoren-lawyer)

大家都知道，在房屋拆迁时，被补偿的一方既可以选择直接拿钱，也可以选择获得安置房，并将差价多退少补（《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第26条，详见下文）。那么当产生纠纷需要分割安置房时，房和钱分别应该如何进行分割呢？笔者将在下文中对此分别进行探讨。

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

上海市人民政府令第71号

第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

Q1 房怎么分？——对被征收房屋享有的份额以及是否被列为安置对象影响很大

相比而言，认定对被征收房屋享有的份额较为简单，只需要查看房屋产权证上记载的情况即可，但能否被认定为安置对象则存在不同情况。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中相关规定，“拆迁安置的对象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他实际使用人。使用人有权要求拆迁人给予安置，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务”。举个例子，若对房屋进行改扩建的人，其户口迁出房屋所在地或因其他原因未实际居住在房屋中，虽然房屋产权证上有其姓名，但却很有可能无法被认定为房屋征收安置对象，所获得的征收利益也将大打折扣。

判例一

（2020）沪01民终1070号

在曹凤群与蔡荣弟等共有纠纷一案中，建房人曹凤群参与扩建的宅基地房屋被征收，因此共获得三套安置房屋。法院认定曹凤群对原宅基地房屋享有四分之一的份额，但由于房屋拆迁时，曹凤群并非拆迁安置对象，故其不享有安置房屋的权利，曹凤群最终仅获得房屋拆迁款15,000元（取整）。

Q2 钱怎么分？——能否将安置房按市场价格折价尚存疑

单纯征收补偿款的分割较为简单，本处主要讨论的是，如何用金钱来衡量当事人应得的安置房利益，能否将安置房按现有市场价值折算来进行分割？在实践中产生了分歧，法院在裁判中口径也存在些许差异。

有观点认为，安置房的价值应当以征收进行时该房屋的价值作为计算时点，而安置房的价值是以征收补偿金额为基准，那么便直接以当事人对被征收房屋所享有的份额比例，用征收补偿金额为基数进行折算。笔者认为这种观点是建立在防止当事人过分取得不当利益的基础上，但也忽视了在房价上涨的客观环境下，可能会损害当事人利益。

判例二

（2017）沪0115民初40257号

在王某1、王某2与王某3、王某4等共有纠纷一案中，被征收房屋面积360平方米，征收补偿款共计707,126.66元，法院认为虽然拆迁安置协议中将王某1、王某2列为安置对象，但鉴于其并非被拆迁房屋的权利人，也从未在被拆迁的房屋中居住过，因此，其仅可主张与应建未建面积项有关的安置利益。由于王某1、王某2可享有的被征收房屋面积为120平方米，综合考虑其他因素后折算补偿款共计275,347元。

另一种观点认为，安置房本就是对被征收人的一种补偿手段，其市场价值本身就是当事人所应得的一部分，将安置房折为市场价进行分割更为合理。笔者也更赞同该种看法。

判例三

（2020）沪0115民初10353号

在李弢、李某某与方瑞祥、陈诤等共有物分割纠纷一案中，被征收房屋面积300平方米，拆迁补偿款共计861,892.60元，动迁单位安置房屋四套，其中三套房屋已于2016年分别以1,780,000元、2,730,000元、2,770,000元出售。法院认为考虑到房屋近年增值明显等因素，无论将二原告可享有房屋产权份额全部归属于已售三套房屋或者全部归属于未售房屋中，对原、被告均有不公之处，故酌情按三套已售房屋及未售房屋在四套房屋中比例结合三套房屋售房款、未售房屋现值，酌定被告向原告支付2,525,000元。

虽说两种观点都各有其道理所在，但毕竟实务界目前标准尚不统一，在诉讼中当事人所获利益可能会由于管辖法院及律师诉讼策略的不同产生差异。

Q3 存在特殊情况？——当事人达成协议或形成一致意见

在意思自治原则的约束下，如果被安置人之间已就被安置房产达成协议，或当事人一方承诺给予另一方一定数额的补偿款，那事情就变得简单起来。法院极有可能认定协议的效力，认为被安置人之间已就各方对被安置房产享有的相关权利达成一致意见，并据此作出判决。因此在发生纠纷时，一定要慎重做出承诺！

判例四

（2019）沪0115民初31297号

在伍孝红与黄建明、黄芳等共有物分割纠纷一案中，法院认为原告可享有安置房产权面积约31.80平方米。但由于被告在审理中承诺愿意按市场价37,000元/平方米支付原告房屋折价款，最终法院认定被告应向原告支付房屋折价款1,176,600元。