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2021年房地产开发企业到位资金创新高，但增速创近6年新低。
作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
2021年房地产开发企业到位资金创新高，但增速创近6年新低。
四季度以来，政策密集维稳房地产，支持房企合理融资，重塑行业信心。在此背景下，房企年末融资恢复情况如何？2021年年末房地产开发企业到位资金又有什么样的表现呢？其构成又有什么样的变化？
01 全年房地产开发企业到位资金增速仅4.8%创近六年新低
1月17日国家统计局公布了2021年房地产行业数据。房地产业新房销售和开发投资规模全年均创新高，分别增1.9%和4.4%。从房地产开发企业到位资金来看，2021年到位资金201132亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速居近六年新低。
而单月来看，四季度政策密集维稳房地产，但年末到位资金增速仍表现不佳。12月房地产开发企业的到位资金17770亿元，环比增长6.0%，同比下降19.3%（较2019年12月下降1.7%），到位资金规模低于历史同期，同比增速创近五年新低。到位资金恢复力度并未增强，当前房企的资金压力仍然较大。当房地产进入低成长、低利润的时代，项目收益率都难跑赢贷款利率，需求则更少。
02 个人按揭款+定金及预收款占比超过50% 企业更加依赖销售回款
房地产到位资金中销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）2021年累计值达到106334亿元，同比增长10.2%，增速同比增加1.3pct；占比达到52.87%，同比上升2.9pct，历年来首次超过50%，当前房企到位资金较为依赖销售回款。
在定金及预收款方面，由于12月全国商品房共计销售21302万平方米和20263亿元，同比则分别下降15.6%和17.8%，表现低于历史同期。12月定金及预收款为6790亿元，同比下降25.9%，降幅较11月的16.9%进一步扩大，达到近五年新低。但从总体来看，2021年房地产开发资金来源（定金及预收款）73946亿元，同比增长11.1%，较2019年增长20.5%。
而在个人按揭贷款方面，12月个人按揭贷款为2755亿元，同比下降8.0%，单月增速由正转负，环比来看也下降6.8%，主要在于此前居民积压按揭需求在10月、11月两月已得到释放，而当前信心修复仍待时日，年末居民按揭需求减弱。
03 国内贷款同比降幅进一步扩大 企业融资难言回暖
国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，12月到位资金——国内贷款为1656亿元，同比下降31.6%，较2019年同期下降25.3%。四季度政策密集发声后，11月的降幅较10月有所缩小，但12月表现却并未继续修复，同比降幅反而进一步扩大，达到近五年最大降幅。
2021年房地产开发资金来源（国内贷款）达23296亿元，同比降幅较11月末的10.8%进一步扩到12.7%，企业融资端仍难言回暖。
04 自筹资金下半年占比达到最高 但增长也难以持续
从自筹资金来看，12月房地产开发企业到位资金——自筹资金为6050亿元，同比下降9.8%，较2019年同期增长7.1%，同比增速在11月由负转正后再次回负。全年来看，2021年累计值达到65428亿元，同比增长3.2%，增幅较前11月的4.8%进一步收窄，在当前整体融资环境收紧下，多个融资渠道均被封堵，虽部分企业通过多种方法自救充裕现金流，但大部分房企自有筹集资金能力有限，资金增幅有限。
值得注意的是，下半年自筹资金占比大幅上涨6.6pct达到35.9%，成为占比最高的资金来源。主要是由于下半年行情急转直下，企业销售表现不佳，加上融资环境持续收紧，对自筹资金依赖度显著上升，不过12月自筹资金增速由正转负，自筹资金对企业的支持力度或将难以持续。
总体来看，2021年房地产开发企业到位资金创新高，但增速创近6年新低。在四季度政策密集维稳下，10月、11月的单月数据表现有所回暖，但到12月并未有更好的修复表现，企业资金端压力犹大。不过值得注意的是，2022年1月发改委发文重申“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，叠加1月17日央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，或带动按揭端利率进一步下滑，将利于推动城市住房需求释放，维稳房地产行业，企业资金压力或可得到边际放松。
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